1.中古アパートの2つの購入方法「仲介」と「売主直販」
中古アパートの購入方法は「仲介」と「売主直販」の2つがあります。
それぞれのメリットとデメリットを交えながら詳しくご説明しましょう。
1)仲介のメリットとデメリット
仲介とは、不動産会社が売主から売却の依頼を受け、代理で物件を販売する方法です。
売買契約が成立したタイミングで、売主も買主も仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。
仲介手数料には上限が定められていますが、物件の購入価格によって手数料の額が変わってきます。
区分マンションに比べれば、中古アパートの物件価格は高くなるケースが多く、不動産会社に少なくない額の仲介手数料を支払わなければなりません。
400万円を超える不動産の場合、仲介手数料の上限額は、購入価格×3％＋6万円＋消費税と定められています。
例として、4,000万円の中古アパートを購入したときの仲介手数料を計算してみましょう。
この場合、計算式は（4,000万円×3％＋6万円）×1.1＝138.6万円です。
計算結果から、4,000万円の中古アパートを購入したときには、不動産会社に138万6,000円の仲介手数料を支払わなければならないことが分かります。
多額の仲介手数料が発生するという点は、仲介でアパートを購入する場合のデメリットです。
しかしながら、仲介物件では不動産会社が売買契約書の作成やローンの手続きなどを代行するため、安心して取引を進められるというメリットも。
また、物件価格などの交渉を希望する場合に、仲介会社に交渉を代行してもらえる点も仲介のメリットだといえます。
2)売主直販のメリットとデメリット
不動産会社を通さず、直接売主が買主に販売する形態を売主直販といいます。
アパートの所有者である個人投資家が直接売主となるケースはなく、中古アパートの売主直販物件では、アパートを所有する不動産会社が売主となるケースがほとんどです。
売主直販の中古アパートを購入する最大のメリットは、仲介手数料が発生しないという点でしょう。
4,000万円のアパートを購入する場合でも、売主直販の物件を購入すれば、仲介手数料として138万6,000円を支払う必要はありません。
また、中古アパートを購入後、雨漏りや設備の故障が発覚した場合などは、売主に修繕費用などを請求することができます。
この仕組みを契約不適合責任といいます。
しかし、仲介で個人のオーナーから中古アパートを購入した場合、ほとんどのケースで契約不適合責任が適応される期間は3カ月に制限されてしまうのです。
契約不適合責任の有効期間が3カ月であれば、3カ月以降の修繕費用については買主が負担しなければなりません。
一方、不動産会社の売主直販物件であれば契約不適合責任の期間を2年間に設定しているケースが多くなります。
したがって、購入した中古アパートに不備が発覚した場合、売主直販のほうが修繕費用などを請求できる期間が長くなり、万が一の場合の補償も手厚くなるといえます。
この点も売主直販でアパートを購入するメリットです。
一方で、売主直販にはデメリットもあります。
それは、価格交渉などをする場合、仲介会社が存在しないため、買主が自ら交渉をしなければならないという点です。
その他、第三者の客観的な視点が入らない点もデメリットになるかもしれません。
しかしながら、仲介手数料が発生せず、契約不適合責任の期間が長くなるということを鑑みれば、売主直販物件の購入によって得られるメリットのほうが大きいのではないでしょうか。
2.中古アパート購入のメリットと注意点
中古アパートを購入するメリットと注意点をご説明します。
1)中古アパート購入の4つのメリット
中古アパートを購入するメリットを4つご紹介します。
高い利回りが期待できる
区分マンション投資や戸建投資に比べ、中古アパート投資は高い利回りが期待できます。
なぜなら、中古アパートは新築アパートに比べると安い価格で購入できるため、初期費用の負担が少ないからです。
手頃な物件価格で効率よく家賃収入を得られる
繰り返しになりますが、中古アパートは新築アパートよりも物件価格は低くなります。
また、中古アパートは1棟を購入することで複数戸から家賃収入を得られますが、区分マンション投資や戸建投資の場合、複数の物件を取得しなければ、同等の家賃を得ることはできません。
したがって、中古アパート投資は他の投資法に比べると、手頃な物件価格で購入でき、効率よく家賃収入を得られる投資法だといえるのです。
また、複数の区分マンションを所有する場合は、物件を探したり、ローンを申請したりする手間がかかります。
しかし、1棟の中古アパートを購入すれば、何度も物件を探したり、ローンを申請したりする手間は不要です。
この点からも、中古アパートを購入すると効率よく投資を進められるといえるでしょう。
高い節税効果を得られる
中古アパートの場合、木造や軽量鉄骨造が多く、マンションに多い鉄筋コンクリート造や鉄筋・鉄骨コンクリート造に比べると法定耐用年数は短くなります。
減価償却費を経費として計上できる期間は短くなりますが、その分1年当たりの減価償却費の額が大きくなるため、高い節税効果を期待できます。
この点も中古アパート投資のメリットですが、築年数が古いアパートの場合、減価償却費を計上できないケースもあるため注意しましょう。
資産価値が低下しにくい
新築アパートの場合、新築という状態が高く評価され、売り出し時の価格は高くなります。
しかし、ひとたび入居者が住んだ物件は中古物件として扱われるため、不動産としての価値は急激に低下します。
そのため、新築アパートを購入した場合は、購入時の物件価格と売却額に大きな差が生じる可能性も。
しかし、中古アパートの場合、急激な資産価値の下落がなく、売却価格の見立てが立てやすい点が魅力です。
2)中古アパート購入時の注意点
中古アパートを購入する際の注意点を解説します。
ローン審査が厳しくなる可能性がある
中古アパート購入時にはローンを利用する方がほとんどでしょう。
しかし、法定耐用年数が短い中古アパートは、金融機関から資産価値が低いと捉えられ、ローン審査が厳しくなる可能性があります。
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修繕費がかさむ可能性がある
中古アパートの場合、室内や各戸の付帯設備の劣化だけでなく、外壁や屋根といった建物自体の老朽化にも対応する必要があります。
したがって、区分マンション投資に比べると修繕費用が大きくなる可能性があることを覚えておきましょう。
しかしながら、建物の修繕は入居者の安全とアパートの資産価値を守る上で必要不可欠なことです。
しっかりと計画を立て、修繕を行うようにしましょう。
空室リスクがある
アパートはマンションに比べると入居者からの人気は低くなります。
また、入居者は新しい物件を好む傾向があるため、中古アパートは敬遠される可能性があり、新築アパートや区分マンションに比べると空室リスクの高さは否めません。
ただし、賃貸ニーズが高い立地条件の良いエリアであれば、中古アパートであっても高い入居率を維持できるでしょう。
また、適切なリフォームや設備の導入などによって、空室率を抑えることも可能です。
入居者トラブルのリスクがある
中古アパートの場合、新築アパートや区分マンションに比べると家賃は低くなるでしょう。
家賃が低い物件への入居を希望する人の場合、収入面に不安がある人もおり、家賃滞納などのトラブルが発生する可能性があります。
ただし、家賃滞納時に督促まで対応できるような管理会社を選べば、入居者管理にまつわる手間は軽減できるはずです。
3.ランドネットの売主直販アパートのメリット
中古アパートを購入するのであれば、仲介手数料が発生しない売主直販物件をおすすめします。
1)売主直販なら仲介手数料が不要
不動産の売買時に発生する仲介手数料の額は、100万円を超えるケースがほとんどです。
中古アパート購入後は、リフォームなどの費用が必要になる可能性もあります。
購入するのが同じ物件価格の中古アパートでも、仲介物件か売主直販物件かによって支払う額は100万円以上も変わってきます。
100万円を仲介手数料として支払うかリフォーム費用に充てるか、どちらがよいのかと考えれば、売主直販物件を購入したほうが断然メリットは大きいのではないでしょうか。
2)ランドネットなら契約不適合責任期間が3年
個人のアパートオーナーから仲介で中古アパートを購入する場合、売主が負う契約不適合責任は3カ月程度であることが一般的でしょう。
不動産会社から購入する場合でも、その期間は2年間です。
ランドネットは、仲介手数料が発生しない、売主直販物件を取り扱っています。
売主直販物件については、契約不適合責任を3年間に拡大。
突発的な出費をカバーし、安心の中古アパート経営をサポートします。
また、家賃滞納が発生した際に最大6カ月の家賃を当社が立て替える家賃滞納保証サービスも、引き渡し日から3年間に延長します。
詳しくは、以下をご覧ください。
まとめ
中古アパートの購入方法には仲介と売主直販の2つの種類があることをご紹介しました。
売主直販の場合、仲介手数料が発生しないため、中古アパート購入時に何かとかさむ初期費用を抑えることが可能です。
また、当社では売主直販物件をご購入いただいたオーナー様を対象に、契約不適合責任期間と設備保証、家賃滞納保証期間を3年間に延長する3年あんしん保証サービスも提供しています。
中古アパートだからこそ、物件購入後の瑕疵や設備故障への備えは万全にしたいものです。
これから中古アパート投資を検討されているのであれば、ぜひランドネットの売主直販物件をご検討ください。
