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コラム

瑕疵担保責任とどう違う?契約不適合責任で何が変わるのか

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

2020年4月から改正民法がスタートすることはすでにご存じの方も多いと思いますが、今回の改正で不動産業界のみならず、ビジネス業界全体から注目を集めているのが「契約不適合責任」です。

これまで運用されてきた瑕疵担保責任が契約不適合責任に転換されることで、不動産取引の現場にも大きな影響があります。

そこで本記事では、法律の初心者の方向けに、契約不適合責任が不動産投資家に与える影響について、具体例を交えながら解説したいと思います。

1.なぜ契約不適合責任に改正されたのか

法改正の内容を理解するうえでとても重要なことは、法改正に至った背景を知ることです。

そもそも現在の民法は今から120年も前の明治時代につくられた法律で、現在運用されている瑕疵担保責任もまさにその時代につくられた条文になります。

明治時代といわれてもあまりピンと来ないかもしれませんが、ちょうど日清戦争があった頃と考えると、かなり古い時代にできた法律なのです。

明治時代と令和の現代ではビジネスのやり方が全く違うため、従来の瑕疵担保責任では対応しきれなくなり、約10年の検討期間を経て「契約不適合責任」という新たな規定ができました。

ですから大前提として、わかりにくくなった、難しくなった、ということではなく、今の時代背景に合わせてよりわかりやすく、取引の当事者が納得できるバランスの取れた法律に生まれ変わったというわけです。

2.一番影響を受けるのは「売主」

契約不適合責任に改正となったことで、最も影響を受けるのが不動産投資の場合「売主」です。

簡単にいうと瑕疵担保責任よりも契約不適合責任の方が、売主の法的責任範囲が広がることになるため、今後不動産を売却する方については法改正の影響をもろに受けることになります。

隠れた瑕疵以外も責任を負う

改正前の瑕疵担保責任に基づいて買主が売主に損害賠償請求するためには、買主が発見できないような「隠れた瑕疵」である必要がありました。

そのため、実際に購入した物件に何らかの欠陥があったとしても、隠れた瑕疵に該当しなければ買主が泣き寝入りをするようなケースがあったのです。

そこで契約不適合責任では「隠れた瑕疵」という概念をなくし、引き渡された物件が種類、品質または数量に関して契約内容に適合していなければ、たとえ隠れてなかった欠陥であっても売主に対して責任を追及できるようになりました。

売買契約書の内容がより重要になる

契約不適合責任では、売買契約の内容を基準として適合しているかどうかを判定することになるため、売買契約書に記載する内容の重要性がとても高まってきます。

例えば、居室の一部の壁に穴が開いている物件を売却する場合であれば、その旨を売買契約書の告知事項として記載しておかないと、買主から責任を追及される可能性が出てくるのです。

そのほか土地の売買においては、目的物となる土地の面積の正確性が求められることから、土地家屋調査士などの専門家に依頼をして確定測量図を作成してもらうなど、売買契約書に記載する面積と実際の面積がきちんと一致するよう、これまで以上に配慮する必要が出てきます。

3.買主がより救済されやすくなった

売主の責任範囲が広がったことで、不動産取引においてはより取引の安全が担保されることが期待されますが、今回の改正では、さらに契約不適合が発覚した際に買主が請求できる項目が増えました

これまでの民法では、目的物の隠れた瑕疵が発覚した場合、買主は「損害賠償請求」または契約の目的を達成することができない場合の「契約解除」の2つの救済手段しかありませんでした。

改正民法では上記2つに加えて、以下の2つの権利も主張できるようになります。

追完請求

目的物が種類、品質または数量に関して契約内容に適合していなかった場合は、契約内容に適合する状態に改善するよう売主に請求することができます

例えば、引き渡された土地の面積が80平米で売買契約書に記載されている面積が100平米だった場合、数量が不足することになるため売主に対してあと20平米を引き渡すよう請求できるということです。

代金減額請求

以下に該当する場合は、売主に対して代金減額請求つまり代金を値引きするよう請求することができます

  • 追完請求しても売主が期限までに履行しない
  • 履行が不可能である
  • 売主が追完を拒絶した
  • 特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合で、売主が履行の追完をしないままその時期を経過したとき
  • 追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき

不動産取引については、追完が難しいケースもよくあるので代金減額請求によって解決するケースが増えてくる可能性が考えられるでしょう。

4.まとめ:投資家自身に注意が必要な理由

不動産を売却する場合は不動産会社に仲介を依頼することが一般的なため、不動産投資家の中には売買契約の内容を不動産会社に任せっきりにしているケースがよくあります。

ただ、契約不適合責任は不動産会社ではなく売主自身に対して請求されるため、仮に告知事項が漏れていたために買主から追完請求されると、売主自身の責任で対応しなければなりません

今回の民放改正は不動産売買の売主、買主どちらにもなりうる不動産投資家にとって非常に大きな影響をもつ改正なので、他人事と考えず改正のポイントをよく理解して、これまで以上に契約書の内容をチェックする意識を持ちましょう。

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