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不動産投資で重要な現地調査とは?購入前のチェックポイント

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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物件を書面で確認するだけではなく、現地調査を行う事は物件を購入するにあたって重要な判断材料となり、購入後の経営にも役立つ事があります。

反社会勢力関係者など問題のある入居者の存在、嫌悪施設の有無は購入可否の判断に繋がり、外壁のひび割れや設備の製造年月日を確認する事で耐用年数が分かり、購入後のコストを予測する事が出来ます。

現地調査の必要性や現地調査のポイントをお伝えしていきますので、ご参考にして下さい。

1.現地調査は必要?

物件情報(マイソク)や物件概要書で購入を検討している物件がある場合、現地に赴き物件を直接確認したほうが良いのでしょうか?

現地調査をすることで、「外壁にクラックがあり雨漏りの可能性がある」「物件は問題ないが近辺に火葬場があった」といった情報が手に入る事があります。

逆に現地調査を行わず購入すると、「思わぬ事態で想定より利回りが低い」といったリスクが高くなる可能性があります。

不動産は高い買い物となる為、買付後~購入前の段階で最低1回は現地を訪れましょう。

出来れば数回、朝、昼、夕と違う時間で調査を行う事がベストですが、忙しい方や物件が遠いケースでは1回で後述するチェックポイントを確認してみましょう。

2.現地調査で見るべきポイント

現地調査でチェックしておくポイントは、物件情報(マイソク)やインターネットなどに「記載されている情報との整合性」と、それらに「記載されていない情報の確認」です。

また、「自分(投資家自身)がその物件に住むとしたら」という視点で現場を確認することが大切です

具体的なチェックポイントを解説していきます。

1)駅からの距離

駅からの距離が徒歩圏内の場合は、実際に歩いて確認してみましょう。車で〇分といった物件においても、時間を計っておいた方が良いでしょう。

踏切がある、特殊な形状の道路の場合は、物件情報に記載されている数値より時間がかかりますので、自分の目で駅までの経路を確認しましょう。

2)建物・外壁・屋根の確認

建物が傾いてないか、外壁・屋根にクラック(ひび割れ)や破損が無いか、防水塗装の状態等を確認しましょう。

外壁の状態は、写真では分かりづらいので、築年数が浅い割には汚れて見える物件は、周辺の同程度の築年数の物件と比較されたときに、選ばれにくくなる可能性があります。

3)管理の状況・共用部分の確認

マンションの場合は掲示板をチェックしておきましょう。掲示板を見る事で騒音問題やゴミ問題といった住民トラブル、改修工事の内容等マンションを知るための情報が手に入ります。

またゴミ置き場、駐車場・駐輪場や共用部分を見て住民の生活状況や管理の状況を把握しておきましょう。ゴミ置き場や駐車場が不潔で、廊下や共用部分に私物やゴミがあると、入居希望者の印象が悪くなり客付けに悪影響を及ぼします。

共用部の清掃が行き届いていない場合は管理が不十分、駐車場・駐輪場にマナーの悪さが現れている際は住民に問題がある可能性があります。

4)周辺の環境

物件自体はいいものでも、周辺地域に魅力がなければ入居が続かない可能性は高くなります。

騒音・振動・塵埃

近隣に線路や高速道路がある場合は、騒音や振動、塵埃がどの程度建物に影響しているのかを確認しましょう。

「うるさい部屋には住みたくない」と考える人がほとんどです。室内に入れなくても、建物内に入れば、ある程度は感じ取ることができます。

嫌悪施設の有無

火葬場や墓地、廃棄物処理場、風俗系の施設といった嫌悪施設の有無を確認しましょう。嫌悪施設がある場合、相場より家賃が安くなり入居希望者が減る可能性があります。

生活環境

周辺の利便性はスーパーやコンビニ・ドラッグストア等の有無で判断できます。

他にも、ただちに「投資に向いた物件」と判断できるわけではありませんが、学校やバス停、交番があるかどうかも、投資物件をいくつか検討している場合は比較するときの参考になります。

3.チェックポイントで効率的な現地調査を

現地調査は物件を購入する判断材料だけではなく、経営にかかるコストや設備の確認、入居者の生活状況が分かります。

物件の周辺環境を正しく理解できれば、「その物件には投資をしない」または「家賃引き下げ・空室発生を見込んだ収支シミュレーションを行った上で、採算がとれるようであれば投資をする」といった判断ができます

物件によっては、現地調査をせずに購入を決断しなければならない場合もあるかもしれませんが、不動産投資に失敗しないためにも、可能であれば、以上のポイントを押さえて、1度は現地を確認することをおすすめします。

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