不動産取得税はいくらかかる？収益物件の計算方法や軽減措置を解説

1.不動産取得税と固定資産税の違い

1)不動産取得税とは

不動産が所在する都道府県に納める道府県税となります。

「不動産の所有権の取得」に対する税金となりますので、有償・無償を問わず売買や交換に加え贈与の際にも課されます。

リフォームにおいても「一部の所有権の取得」とみなされ、改築で建物価値が増加した時に不動産取得税がかかります。

ただし一定の条件を満たした場合には軽減措置や税金が控除される特例が存在します。

2)固定資産税とは

土地や家屋を所有するすべての人に課される税金のことです。

納付先は市町村で、毎年1月1日時点の所有者に納税義務があります。

納税は年4回に分けて行うのが一般的で、納税額は4~6月ごろに届く納税通知書で確認します。

固定資産税の計算方法などさらに詳しい情報は、ワンルームマンション投資で押さえるべき２つの税金を解説！固定資産税と都市計画税の違いとは

を一読ください。

まとめると、不動産を取得した際にかかるのが不動産所得税。

不動産を持ち続けるとかかるのが固定資産税です。

2.不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算式は、住宅（アパートやマンション等集合住宅を含む）の場合、以下の通りになります。

取得した不動産の価格は原則、固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）で算定され、贈与や交換によって得た場合にも同様となります。

増改築の場合は改築によって増加した分の価格に対して課税されます。

「税額を試算してみたい」とお考えの方は東京都主税局の「不動産取得税計算ツール」を利用してみましょう。

※参考：東京都主税局「不動産取得税計算ツール」https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/syutokuzei.html

1)不動産取得税の税率

不動産取得税は、市町村の役場に設置されている固定資産台帳に記載してある「固定資産税評価額」を基に計算を行います。

固定資産税評価額に以下の割合を掛けて算出します。

2)不動産取得税の免税となるケース

不動産取得税が課税されない（免税）ケースもあります。

一定の価額（固定資産税評価額）以下の不動産には課されません。

相続における不動産の取得や、相続人に対して行われた遺贈、公共用の道路、学校法人や社会福祉法人など一定の法人で用いる場合なども税金が免除されます。

3.不動産取得税の軽減措置

1)不動産取得税の軽減税額

不動産取得税は、新築・中古物件を購入した際に一定額が軽減されます。

表1が軽減措置に当てはまる不動産の要件と税額の計算方法になります。

【表1】

※「土地1㎡当たりの価格」は固定資産評価額÷土地の面積の額となります。

新築住宅の軽減税額

上記表1から抜粋すると、新築住宅の軽減税額は次の計算式で求めることができます。

中古住宅の軽減税額

中古住宅の場合は次の通りです。

表2を参照します。

【表2】

※参考：東京都主税https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_07

2)不動産取得税の軽減措置を受けるには申告が必要

不動産取得税の軽減措置を受けるには、取得不動産を管轄する都道府県税事務所に申告する必要があります。

東京都の場合、「不動産取得申告書」と必要書類を提出する必要があるので、下記を参考にしてみてください。

※出典：東京都主税局軽減制度を受けるための要件と手続の流れ（フロー図）

4.不動産取得税はいくらかかる？

実際に、居住用の中古マンションを取得したケース、投資用の中古ワンルームマンションを取得したケース、中古の1棟アパートを取得したケースでの不動産取得税の計算をしてみましょう。

• 物件：中古区分マンション、築10年
• 家屋の固定資産税評価額：1500万円
• 土地の固定資産税評価額：2000万円
• 床面積：専有面積50㎡、土地の持ち分面積40㎡　住宅の持ち分割合5％

※土地、区分で購入した場合はマンション1棟に対する持ち分割合で計算。

1)家屋の計算

築10年のため、控除額は1200万円となります。

（1500万円－1200万円）×3％＝9万円

家屋の不動産取得税は9万円となります。

2)土地の計算

控除額は以下のいずれか大きい金額となります。

イ．45000円

ロ．土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（上限200㎡）×住宅の取得持ち分×3％

ロを計算してみましょう。

（（2000万円÷40㎡）×1/2）×（50㎡×2）×10％×3％＝75000円

イの45000円より大きな額となり、控除額は75000円となります。

最後に税額の計算です。

（2000万円×1/2×3％）-75000円＝225000

土地の不動産取得税は22万5000円となり、家屋と合わせると31万5000円です。

なお、不動産投資では必要経費として計上する事が出来ます。

5.不動産取得税の申告・納付方法

1)不動産取得税の申告方法

東京都内の不動産を取得後、おおむね30日以内（都道府県によって差異あり）に土地・家屋を管轄する都税事務所（※）に申告を行います。

（※）東京都以外で不動産を取得した場合は、各道府県が管轄する税事務所に申告する。

各都道府県が指定する期限内に申告しなければ、軽減措置や課税免除を受けることはできません。

2)不動産取得税の納付方法

不動産取得税の納付は、各都道府県の税事務所が送付する納税通知書で行います。

納付期限は、納税通知書に記載されています。

一般的な納付方法は金融機関や税務署に赴いて行います。

他にも、コンビニやネットバンキング、ATMでも納付する事が出来ます。

※以下表は東京都の場合

口座振替は利用できません。

6.不動産取得税の還付を受けるには

不動産取得税の還付とは、4章で紹介した軽減措置の申請を忘れてしまったために、不動産取得税を多く払いすぎた人が受ける制度です。

還付を受けることで、払い過ぎた不動産取得税が手元に還ってきます。

還付を受けるには、「不動産取得税減額申請書」を各都道府県税事務所に提出する必要があります。

そのほかにも準備すべき書類があるので、税理士や各都道府県税事務所の窓口で確認しましょう。

7.不動産取得税以外に取得時にかかる税金

不動産取得税の他に、物件購入にかかる税金は印紙税、消費税、登録免許税の3つとなります。

1）印紙税

住宅の売買契約書やローンの契約書を交わすときに必要となる税金です。収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押して納税します。

記載金額が10万円を超えるもので、2022年3月31日までの間に作成された書類に関しては軽減措置が適用されます。

売買契約書の他に売買金額の変更等の際に作成される変更契約書等についても軽減措置の対象となります。軽減される金額は以下の通りです。

契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません。また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。

2）消費税

基本的に購入金額の10％の消費税がかかります。不動産会社への仲介手数料も消費税が課税されます。

3）登録免許税

法務局で不動産の移転登記をする際にかかる税金です。

住宅を購入した際には固定資産税評価額に一定の税率を掛けて税額が決定します。

ローンを組んだ際の抵当権の設定登記の場合は、ローンの借入額に税率を乗じて計算します。

まとめ

不動産購入時に必ずかかる不動産取得税。

見落としがちな点ですが、購入時には不動産会社の担当営業マンに確認をとるようにしましょう。