長期譲渡所得と短期譲渡所得とは？不動産投資で活用できる特例制度も
不動産を売却した時、税金が課されますが所有期間により税率が変わることをご存じでしょうか？
土地・建物といった不動産を譲り渡した際、「譲渡所得税」と呼ばれる税金を払う義務が生じますが、所有期間が5年を超えるかどうかで譲渡所得税の税率が異なります。
今回は譲渡所得の計算方法や長期譲渡所得と短期譲渡所得、不動産投資で活用できる特例制度について見ていきましょう。
1．譲渡所得とは
譲渡所得とは土地、建物、株式等の資産を譲渡することによって生じる所得を指します。なお譲渡とは有償・無償を問わず資産の所有権を移転させる行為ですので、売却だけではなく交換や競売、離婚における財産分与等においても譲渡所得が発生します。
譲渡所得に一定の税率をかけることで譲渡所得税が算出されますので、まずは譲渡所得の計算方法を見ていきましょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得税は譲渡所得を所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分け、各々の税率を掛けて計算します。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
収入金額は譲渡したことで得た費用となります。
収入金額から差し引かれる「取得費、譲渡費用、特別控除額」が何を指すのかを解説していきます。
取得費
取得費は土地や建物の購入代金・建築代金、購入手数料等となります。
建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引くことができます。土地や建物の取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％未満になる時は、譲渡価額の5％を「概算取得費」として計上できます。
その他に登録免許税や不動産取得税、印紙代、土地の測量費等も取得費に含まれるため、不動産を取得する予定の方や取得した方は上記の費用の領収書を保管・記録しておきましょう。
なお相続の場合は相続により取得した不動産を含む財産を、一定の条件を満たした場合に、相続税を取得費に加算する事ができる特例制度が存在します。
譲渡費用
譲渡費用は売却の際に不動産会社に支払った仲介手数料や、印紙税、建物を取り壊した時の費用等「売却のためにかかった直接の費用」を指します。
修繕費や固定資産税などの維持費用は譲渡費用に含めることができませんのでご注意ください。
特別控除額
「特別控除額」はマイホームを売った時に最高3000万円が控除される特例や、公共事業のために売却した不動産に対し最高5000万円が控除される特例等により譲渡所得から差し引かれる控除額です。
不動産投資においては後に紹介する「事業用の資産を買い換えたときの特例」で譲渡所得を控除できる可能性があります。
続いては長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いと税率について見ていきましょう。
2．長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いと税率
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いや税率は以下の通りになります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税 | |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超 | 15％ | 5％ | 2.1%
※2037年まで各年分の基準所得 |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下 | 30％ | 9％ |
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは「所有期間が5年を超えるかどうか」で、5年を超える場合は税率が所得税・住民税共に低くなります。
なお所有期間の計算は取得した日から「譲渡した年の1月1日時点まで」となります。
「譲渡した日まで」と誤解される方も多いので気を付けましょう。
3．不動産投資で活用できる特例制度
マイホーム（居住用物件）には譲渡所得の控除特例や10年超所有した場合の軽減税率等の制度がありますが、投資用（事業用）の不動産では一体どのような制度があるのでしょうか？
2020年3月31日まで譲渡された不動産が対象となりますが、一定の地域内の不動産を買い替えた際に譲渡益の一部を繰り延べられる制度がありますので見ていきましょう。
事業用の資産を買い換えたときの特例
「事業用の資産を買い換えたときの特例」とは、個人が定められた地域内の土地や建物を譲渡した際、一定期間内に買い替えた不動産を取得日から1年以内に事業用にした時に譲渡益の一部を繰り延べることができる制度です。
譲渡した資産の買い換えた資産が一定の組み合わせであることが条件の1つで、組み合わせは10通りあります。工場や作業場、倉庫等一般的ではない組み合わせが多いため、汎用性の高い代表例を1つご紹介します。
| 譲渡する資産 | 譲渡する年の1月1日時点で所有期間が10年超となる国内における事業用の土地等や建物又は構築物 |
| 買い替える資産 | 国内にある事業用の土地等、建物又は構築物
土地は面積が300平米以上に限られ、譲渡した面積の5倍以内 |
2020年3月31日まで譲渡された不動産への適用となっていますが、今までも度々延長措置が取られています。不動産を買い替える予定の方は国税庁のホームページをチェックしてみましょう。
上記の特例に関しては譲渡と買い替えの期間や譲渡・買い替えの目的等、細かな制約があります。上記の例の場合は最大80％の課税が繰り延べされ、オーナーにとっては嬉しい制度となります。
ただしあくまで課税が繰り延べられる特例であり、非課税となるわけではありませんのでご注意ください。
※参考：国税庁「事業用の資産を買い換えたときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm
4．譲渡所得税を理解して上手に節税対策を
譲渡所得の計算方法や長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いと税率、「事業用の資産を買い換えたときの特例」をご紹介しました。
不動産投資を行う上で譲渡所得税について知っておくと、節税対策となるケースがありマイホームを売却する際にも役立ちます。
5年を超えると譲渡所得税の税率は低くなりますが、固定資産税や管理費等の維持費もかかりますのであらかじめ試算した上で売却のタイミングを決めましょう。
譲渡所得税における長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い等を理解し、不動産投資に活かしていきましょう。
