今さら聞けない、土地の「一物四価」とは？

1.一物四価とは

一物四価は、一つの土地に四つの異なる価格があることを言います。

四つの異なる価格とは、「実勢価格」「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」です。

覚え方としては、法律で定められているわけではないので、このような意味の不動産用語があることと、4つそれぞれを使う場面について知っておけばよいかと思います。

それでは四つの価格について一つずつ見ていきましょう。

1)実勢価格

実際に売買する場合の土地の価格です。

過去に売買が成立した際の価格や、近隣の土地の取引価格を参考にして決められることが多いです。

広告に掲載されている価格が実勢価格ではないかと思うかもしれませんが、あくまで売り主側の売却希望価格であり、それが実勢価格であるとは限りません。

また、近隣のエリアでの取引事例が少ない場合や、類似するような土地の取引事例がない場合は、正確さに欠けることがあります。

2)公示価格

公示価格は、毎年三月下旬頃に国土交通省により公表される土地の価格で、一般の土地取引価格の指標となります。

その年の1月1日時点における標準地の更地1㎡当りの正常な価格であり、二名以上の不動産鑑定士による鑑定評価で決められます。

公示価格は、売り手側にも買い手側にも与しない客観的な指標であり、実際に土地の売買を行う際は、上記のように、早く売りたい、どうしてもこの土地が欲しいなど、売主と買主の事情があるため、公示価格と売買価格が異なるケースもあるので注意しましょう。

3)固定資産税評価額

固定資産税をはじめ、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際に基準となる価格のことです。

各市町村が定め、3年に一度、3月頃に前年の1月1日を基準にして価格の見直しがあり公表されます。

固定資産税評価額は、公示価格の70％の割合を目安に設定されます。

4)相続税評価額

相続税評価額は、土地の相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格で、その年の1月1日時点での価格が毎年7月初旬頃に国税庁により公表されます。

評価額は、道路に面する宅地1㎡あたりの価格（路線価）を基準に算出され、公示価格の80％の割合を目安に設定されます。

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に、国税庁が公表している倍率表に基づいた倍率を掛けて評価額を計算することになります。

相続税評価額は、税金を計算する際に基準となるだけでなく、金融機関が土地の担保額を決める際にも参考にすると言われています。

そのため、不動産投資を行っている方やこれから始めようと思っている方は知っておきたい価格です。

2.一物五価という考え方もある

一つの土地には、上記のように四つの異なる価格があるという考え方の一物四価の他に、もう一つの価格を加え、「一物五価」とする考え方もあります。

その際は、基準地価格を含めることになります。

1)基準地価格

基準地価格とは、各都道府県が選出した基準地1㎡あたりの価格のことであり、9月下旬に公表されます。

公示価格がその年の1月1日時点での価格であるのに対し、基準地価格はその年の7月1日時点での価格であるため、公示価格を補完する指標であるといえるでしょう。

1年間の間に地価が上下したとしても、時期の異なる二つの価格を比較することでその動きを知ることが出来るからです。

また、基準地は都市計画区域外の土地も対象となるので、都市計画区域内が中心である標準地に比べ、多くの地点が対象となっているので、その意味でも公示価格を補完する指標となっています。

3.各価格の調べ方

1)実勢価格

国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」から、過去の土地の取引事例を検索することが可能であり、実勢価格を知る際の参考になるでしょう。

2)公示価格・基準地価格

国土交通省が公開している「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から、公示価格を知りたい市町村を選択し、検索することが出来ます。

3)固定資産税評価額

一般財団法人・資産評価システム研究センターが公開している「全国地価マップ」から、固定資産税評価額を検索し、知ることが出来ます。

また、納税通知書に添付されている課税明細書の記載からも確認可能です。

4)相続税評価額

国税庁が公開している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から確認することが出来ます。

まとめ

一つの土地には4つ（ないし5つ）の異なる価格が存在するという一物四価（もしくは一物五価）という考え方があります。

なぜかというと、全く同じ条件が存在することのない「土地」というものは、価格を決めるのが困難であるため、利用目的に応じて価格を使い分ける必要があるからです。

どの価格をどのような場面で使用するのかを理解しておきましょう。