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不動産投資を学ぶ

ワンルームマンション投資で押さえるべき2つの税金を解説!固定資産税と都市計画税の違いとは?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産を持つと支払う「固定資産税」。

しかし似て非なるものに都市計画税がありますが、固定資産税との違いを答えられますか?

税金と聞くと敬遠しがちですが、定義や計算方法は意外と簡単です。

「固定資産税・都市計画税」の違いや計算方法について、やさしく解説していきます。

1.まずは知っておきたい、投資にかかる8つの税金

まずはワンルームマンション投資にかかる税金を把握しましょう。

全部で8個の税金があります。

特に今回意識したいのが「運営時」の税金です。

その中でも賃貸経営と関わりの深い「固定資産税・都市計画税」です。

固定資産税:土地や家屋を所有するすべての人に課される税金

都市計画税:都市開発を積極的に行う市街化区域に土地・建物を所有する人に課される税金

 

不動産投資では実質利回りを基準に収益性を考慮します。

用語解説

【実質利回り】とは

年間家賃収入から固定資産税や都市計画税、火災保険料、管理修繕費などの諸経費を差し引いて試算される収益率のこと。

※詳しい試算方法は不動産投資のシミュレーション方法を解説!必要情報や注意点までご紹介も併せてご覧ください。

 

火災保険料や管理修繕費などは物件情報に載っていることが多いです。

しかし固定資産税や都市計画税は計算しないと把握しづらいです。

 

そのため、これらの税金について詳しく知っておくことが重要です。

2.ワンルームマンションの固定資産税とは

固定資産税について確認していきましょう。

1)ワンルームマンションにかかる固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋を所有するすべての人に課される税金で以下のような特徴があります。

6つのポイント

・標準税率1.4%(計算時に用いる)

・納付先は市町村

・毎年1月1日時点の所有者に納税義務がある

・税額は毎年4~6月頃に届く「納税通知書」で確認する

・住民税と同じように年4回に分けて納付する「分割払い」や「一括払い」がある

・クレジットカード払いも可能

続いてシミュレーションのための計算方法を確認します。

2)ワンルームマンションの固定資産税の計算方法

固定資産税 =「固定資産税額評価額×標準税率(1.4%)」

固定資産税評価額とは、市町村ごとの基準に基づいて決められている「土地や家屋の評価額」のことです。

 

評価額は3年に一度のタイミングで見直しが行われます。

固定資産税は、評価額に対して標準税率1.4%を乗じて求めます。

ただし200㎡以下の住宅であれば、軽減税率が適用されます。

軽減税率の特例は都市計画税にも適用されるので、先に下図で確認しておきましょう。

【小規模宅地の特例】 面積 軽減率
固定資産税 200㎡以下 1/6
都市計画税 200㎡以下 1/3

※出典:東京都主税局 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)をもとに当社で作成

それでは実際にシミュレーションしてみましょう。

3)ワンルームマンションの固定資産税のシミュレーション

まずは土地と建物それぞれの固定資産税評価額を計算します。

(条件)

・土地の評価額   20,000,000円

・建物の評価額   3,000,000円

・標準税率         1.4%

・小規模宅地の特例     1/6

・総戸数30戸        持ち分 1/30

※都内23区の200㎡以下の土地・家屋を想定

 

〈土地の場合〉

(20,000,000円 × 1/6) ×1.4%

= 47,000円

47,000 ÷ 持ち分1/30

= 約1,570円

 

〈建物の場合〉

3,000,000円 × 1.4% = 42,000

 

以上の計算結果から

・土地の評価額が「約1,570円」

・建物の評価額が「約42,000円」

であることが分かりました。

 

最後にそれぞれの評価額を合計します。

固定資産税=土地評価額1,570円+建物評価額42,000円

=約43,570円

固定資産税は「約43,570円」となります。

3.ワンルームマンションの都市計画税とは

1)ワンルームマンションの都市計画税とは

都市開発を積極的に行う市街化区域に土地・建物を所有する人に課される税金です。

特徴は以下の通りです。

5つのポイント

・制限税率0.3%(計算時に用いる)

・納付先は市町村

・毎年1月1日時点の所有者に納税義務がある

・税額は毎年4~6月頃に届く固定資産税の「納税通知書」に記載されている

・住民税と同じように年4回に分けて納付する「分割払い」や「一括払い」がある

都市計画税は標準税率ではなく「制限税率」である点が最大の特徴です。

2)ワンルームマンションの都市計画税の計算方法およびシミュレーション

都市計画税は制限税率0.3%で算出します。

 

都市計画税 =「固定資産税額評価額×標準税率(0.3%)」

 

(条件)

・土地の評価額   20,000,000円

・建物の評価額   3,000,000円

・標準税率         0.3%

・小規模宅地の特例     1/3

・総戸数30戸    持ち分 1/30

※都内23区の200㎡以下の土地・家屋を想定

 

〈土地の場合〉

(20,000,000円 × 1/3) × 0.3%

= 20,000円

20,000円 ÷ 1/30

= 約670円

 

〈建物の場合〉

3,000,000円 × 0.3% = 9,000円

 

以上の計算結果から

・土地の評価額が「約670円」

・建物の評価額は「9,000円」

合計9,670円が都市計画税となります。

まとめ

固定資産税・都市計画税は、不動産を持った人が払うべき税金でした。

 

そして押さえるべき要点は、評価額を求める税率です。

固定資産税評価額→標準税率1.4%

都市計画税評価額→制限税率0.3%

小規模宅地の特例もあるので、実質建物に税金がかかるイメージです。

 

税金は覚えづらいものですが、基礎知識だけ押さえておくだけでも投資の成功率は高まります。

細かい点などは税理士や不動産会社の担当営業マンに都度確認し、知識を上手に投資に役立てましょう。

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