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【サラリーマンの不動産投資】節税効果があるって本当?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資で利益が出た場合、所得税などの税金を納めなければなりません。

不動産投資には節税効果がある場合があります。節税方法を知って、できるだけ納める税金を低く抑えたいところです。

今回は、サラリーマンが不動産投資をした場合の節税効果について解説します。

1.不動産投資は本当に節税効果があるの?

不動産投資は、家賃収入があり、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理料、火災保険、ローン金利、減価償却費、修繕費などの経費が発生します。収入から経費を引いた額がマイナスの場合、赤字分を給与所得から差し引くことができるので、給与所得から天引きされている源泉税を取り戻すことができます。これがサラリーマンの不動産投資による節税効果です

【関連記事】不動産投資で計上できる経費

所得税・住民税

所得税は「所得」にかかる税金です。所得とは、収入から経費を差し引いたものを言います。サラリーマンとして給与収入を得ている人は、給与から天引きされる形で所得税を納めています。

不動産投資を行い、必要経費を引いた額がマイナスの場合は、「不動産投資で赤字になった」と確定申告することで、マイナスの分だけ給与から納税した所得税を還付してもらうことができます。これを「損益通算」と言います。

住民税も所得によって税額が変わるため、確定申告することで軽減することができます。

相続税

現金を相続した場合は、額面金額がそのまま相続税評価額とされます。

一方、不動産は、購入価格が評価額とされるわけではありません。不動産は時価よりも安い路線価や固定資産税評価額によって評価されます。自分で住むためではなく、第三者に賃貸していた場合には、さらに評価額は下がります。

相続税は、相続財産の評価額から基礎控除を引き、税率をかけて計算します。そのため、評価額が低いほど、相続税が少なくなり、節税ができるということです。

【関連記事】中古ワンルームマンションの購入が相続対策になるのはなぜか?

2.不動産投資で計上できる経費

不動産投資で認められる必要経費には、以下のものがあります。

  • 土地・建物の固定資産税、都市計画税
  • 小さな修繕の場合の修繕費
  • 損害保険料(掛け捨てのもので、その年分のみ)
  • 減価償却費
  • 借入金金利(元本は経費にならず、金利部分のみ)
  • 賃貸管理会社へ支払う管理料
  • 建物管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
  • 入居者募集のための広告宣伝費
  • 税理士へ税務関係を依頼した場合の費用
  • その他(清掃、消耗品費、交通費、通信費など)

3.出ていかないお金「減価償却費」が費用になる

節税効果においては「減価償却費」という実際には出ていかないお金が大きなポイントになります。減価償却費は、不動産を買ったときに1度に費用にしないで、毎年少しずつ経費として計上していくしくみになっています。建物だけが減価償却の対象であり減価しない土地は対象外となります。

すでに不動産を購入しているので、減価償却費は実際にお金として出ていきませんが、経費として計上することができます。減価償却費が大きい場合、収支がマイナスになることがあり、このマイナス分を給与所得から差し引くことができるので税金対策になるのです。

ここで注意しなければならないのは、減価償却費は税法上、建物の構造により償却期間が決まっているということです。建物には耐用年数というものがあり以下のように定められています。

構造 法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨 27年
重量鉄骨 34年
RC(鉄筋コンクリート)

SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)

47年

上記の期間を超えてしまった古い建物でも減価償却が認められます。

4.中古物件の耐用年数の計算方法

築年数が法定耐用年数を超えてしまった建物

法定耐用年数を超えてしまった建物の耐用年数は「法定耐用年数×20%」で計算します。

例えば、築25年の木造アパートは法定耐用年数が22年なので、3年超えています。この場合の耐用年数は「法定耐用年数22年×20%≒4年」となります。

築年数が法定耐用年数の一部を経過している建物

法定耐用年数を一部経過している建物の耐用年数は「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」で計算します。

例えば、築25年のRC造のマンションの場合は法定耐用年数が47年なので「22年(法定耐用年数47年-築年数25年)+5年(築年数25年×20%)=27年」となります。

5.節税効果が高いのは新築マンション?中古マンション?

減価償却できる期間は耐用年数と同じです。

先に説明した通り、中古マンションは償却期間が短くなり、新築に比べて毎年の減価償却費が高くなります。

つまり、中古マンションは短期間に大きな効果を得やすく、新築マンションは長期間にわたって節税効果を期待できるということになります。

6.不動産投資での節税効果が高い人

不動産投資での節税効果が高い人は、ずばり課税所得の高い人です。

なぜなら、所得税の課税方式は超過累進課税が採用されており、7つの区分から対応する税率によって求める仕組みだからです。

課税所得金額

税率 控除される金額
1,000円~194万9,000円 5% 0円
195万円~329万9,000円 10% 9万7,500円
330万円~694万9,000円 20% 42万7,500円
695万円~899万9,000円 23% 63万6,000円
900万円~1,799万9,000円 33% 153万6,000円
1,800万円~3,999万9,000円 40% 279万6,000円
4,000万円以上 45% 479万6,000円

※参照:国税庁https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/02_1.htm

課税所得が900万円を超えてくると所得税・住民税の税率は33%となるため、不動産投資での節税効果は高いと言えます。

一方で、年間の課税所得が900万円以下の人は所得税・住民税の税率が低く、減税できる額も少ないため、節税効果は低くなります。

課税所得が900万円以下の人が不動産投資をするのであれば、節税目的ではなく、収益を意識した物件選びをしましょう

7.赤字になるような不動産投資をしてもいいの?

そもそも赤字になってしまうような不動産投資は正解なのか?という根本的な問題もあります。給与所得が多い人がローンで不動産を購入した場合は、赤字部分は税金が戻ってくるし、最終的には不動産は自分のものになるのでいいという考え方もあります。しかし、安易に節税目的に不動産投資をするのはとても危険なことなので、赤字になるような物件に手をださないよう気を付けましょう。

不動産投資はほかの投資に比べると節税効果が高いといえます。しかし、不動産投資の本質は「節税」ではなく「稼ぐ」です。節税効果があるのは事実ですが、あくまでおまけのメリットとして認識しておきましょう。

>>合わせて読みたい「ワンルーム投資は赤字でも大丈夫?収支改善する方法を解説

 

 

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