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【サラリーマンの不動産投資】節税効果があるって本当?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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不動産投資で利益が出た場合、所得税などの税金を納めなければなりません。

不動産投資には節税効果がある場合があります。節税方法を知って、できるだけ納める税金を低く抑えたいところです。

今回は、サラリーマンが不動産投資をした場合の節税効果について解説します。

1.不動産投資は本当に節税効果があるの?

不動産投資は、家賃収入があり、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理料、火災保険、ローン金利、減価償却費、修繕費などの経費が発生します。収入から経費を引いた額がマイナスの場合、赤字分を給与所得から差し引くことができるので、給与所得から天引きされている源泉税を取り戻すことができます。これがサラリーマンの不動産投資による節税効果です

2.不動産投資で計上できる経費

不動産投資で認められる必要経費には、以下のものがあります。

  • 土地・建物の固定資産税、都市計画税
  • 小さな修繕の場合の修繕費
  • 損害保険料(掛け捨てのもので、その年分のみ)
  • 減価償却費
  • 借入金金利(元本は経費にならず、金利部分のみ)
  • 賃貸管理会社へ支払う管理料
  • 建物管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
  • 入居者募集のための広告宣伝費
  • 税理士へ税務関係を依頼した場合の費用
  • その他(清掃、消耗品費、交通費、通信費など)

3.出ていかないお金「減価償却費」が費用になる

節税効果においては「減価償却費」という実際には出ていかないお金が大きなポイントになります。減価償却費は、不動産を買ったときに1度に費用にしないで、毎年少しずつ経費として計上していくしくみになっています。建物だけが減価償却の対象であり減価しない土地は対象外となります。

すでに不動産を購入しているので、減価償却費は実際にお金として出ていきませんが、経費として計上することができます。減価償却費が大きい場合、収支がマイナスになることがあり、このマイナス分を給与所得から差し引くことができるので税金対策になるのです。

ここで注意しなければならないのは、減価償却費は税法上、建物の構造により償却期間が決まっているということです。建物には耐用年数というものがあり以下のように定められています。

構造 法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨 27年
重量鉄骨 34年
RC(鉄筋コンクリート)

SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)

47年

上記の期間を超えてしまった古い建物でも減価償却が認められます。

4.中古物件の耐用年数の計算方法

築年数が法定耐用年数を超えてしまった建物

法定耐用年数を超えてしまった建物の耐用年数は「法定耐用年数×20%」で計算します。

例えば、築25年の木造アパートは法定耐用年数が22年なので、3年超えています。この場合の耐用年数は「法定耐用年数22年×20%≒4年」となります。

築年数が法定耐用年数の一部を経過している建物

法定耐用年数を一部経過している建物の耐用年数は「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」で計算します。

例えば、築25年のRC造のマンションの場合は法定耐用年数が47年なので「22年(法定耐用年数47年-築年数25年)+5年(築年数25年×20%)=27年」となります。

5.赤字になるような不動産投資をしてもいいの?

そもそも赤字になってしまうような不動産投資は正解なのか?という根本的な問題もあります。給与所得が多い人がローンで不動産を購入した場合は、赤字部分は税金が戻ってくるし、最終的には不動産は自分のものになるのでいいという考え方もあります。しかし、安易に節税目的に不動産投資をするのはとても危険なことなので、赤字になるような物件に手をださないよう気を付けましょう。

不動産投資はほかの投資に比べると節税効果が高いといえます。しかし、不動産投資の本質は「節税」ではなく「稼ぐ」です。節税効果があるのは事実ですが、あくまでおまけのメリットとして認識しておきましょう。

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