住宅ローン控除って？仕組みや使い方について

1．住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、一定の要件に該当するマイホームを住宅ローンで購入した場合に、所得税額の控除が受けられるという減税制度のことをいいます。

通常、控除制度というと課税対象となる所得を控除する所得控除が多い中、住宅ローン控除は税額自体から直接控除ができることから、非常に高い減税効果があるのです。

控除額と期間について

住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、毎年の住宅ローンの年末残高の0.7％が所得税から直接控除されます。

例えば、年末時点での住宅ローン残高が3,000万円だった場合、0.7％の21万円が本人の所得税から控除されるという非常に減税効果の高い控除制度です。

よって、所得税を源泉徴収されている会社員の場合は、住宅ローン控除を適用することで、かなりの金額が還付されることになります。また、控除しきれなかった分については、住民税からも控除される点もメリットです。

※ただし、住民税からの控除には「前年の課税所得の5％、または最大9万7,500円」という上限があります

期間は、新築住宅および一定の要件を満たす買取再販住宅の場合は原則13年間、一般的な中古住宅の場合は10年間となります。

対象となる物件

住宅ローン控除を利用するためには、購入する物件が以下の要件に該当している必要があります。

• 登記床面積が50平米以上
• 50％以上は居住用

上記に加え、「新築」か「中古」かによって以下の要件を満たす必要があります。

【新築住宅の場合】

2024年（令和6年）1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、「省エネ基準」を満たしていること（省エネ基準適合住宅以上であること）が必須となりました。基準を満たさない一般住宅は、住宅ローン控除の対象外となるため注意が必要です。

【中古住宅の場合】

• 昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅であること
• 上記より前に建築された住宅（昭和56年12月31日以前）の場合は、以下のいずれかに該当するもの
  • 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
  • 耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合に、その取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震改修工事を完了している等一定のもの

また、下記に該当する工事費用についても、住宅ローン控除の対象となります。

• 増改築や大規模な模様替え
• 耐震改修工事
• 一定のバリアフリー改修工事
• 一定の省エネ改修工事

その他の要件

住宅ローン控除を利用するためには、返済期間を10年以上とする住宅ローンである必要があります。また、住宅を購入後、6ヶ月以内に入居して引き続き住んでいることも条件となるため注意が必要です。

さらに、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることも必須の要件となります。

2．住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を適用するためには、原則として「確定申告」をする必要があります。

ただし、会社員の場合は住宅ローン控除を適用する最初の年の確定申告だけすれば、翌年以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用が可能です。

必要書類

1. （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（原本）　※毎年年末頃に住宅ローンを組んでいる金融機関からハガキなどで郵送されてきます。
3. 住宅の登記事項証明書（原本）、および 住宅の請負契約書の写し、または売買契約書の写し
   ※住宅だけでなく土地も取得した場合は、「土地の登記事項証明書」と「土地の購入に係る契約書の写し」も必要です。
4. 【該当する場合のみ】長期優良住宅認定通知書や住宅省エネルギー性能証明書などの写し ※住宅の環境性能に応じた借入限度額の引き上げ等の適用を受ける場合に必要です。

これらの必要書類を確定申告書に添付します。
なお、会社員が2回目以降に年末調整で手続きをする場合は、税務署から送られてくる「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関からの「借入金の年末残高等証明書」の2点を勤務先に提出するだけで完了します。

3．住宅ローン控除は2度目も使える

住宅ローン控除を使って10年（または13年）住み続けた後、マイホームを買い換えて再度ローンを組んだ場合、また1回目から住宅ローン控除を使えるのでしょうか。

結論からいうと、住み替えをすればまた1から住宅ローン控除を適用することが可能です。

こう聞くと、それなら10年ごとに買い換えようと考えるかもしれませんが、マイホームを買い換える際には譲渡所得に注意しなければなりません。というのも、マイホームを売って利益が出た場合は譲渡所得税が課税されるからです。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係

マイホームの譲渡所得については、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」が使えるのでよほど高く売れた場合でなければ、マイホームを売って譲渡所得税を課税される心配はありません。

ところが、住み替え先の物件で2回目の住宅ローン控除を適用する場合、3,000万円特別控除との併用ができないので総合的に考えると得をしない可能性があります。

2回目の住宅ローン控除の利用を検討している場合は、事前に譲渡所得税について入念にシミュレーションした上で判断することが大切です。

4．まとめ

住宅ローン控除は非常に減税効果が高いので、今賃貸で暮らしている方は思い切ってマイホームを購入して住宅ローン控除を受けた方が、キャッシュフロー的にも有利になる可能性があります。

また、手続きについても他の減税効果のある特例制度に比べると非常に簡単で、会社員であれば一度確定申告するだけです。

ただし、住宅ローン控除の期間が終わると税額が本来の金額に戻るため、手取りが減ったように感じる点には十分注意して資金計画を立てましょう。