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住宅ローン控除って?仕組みや使い方について

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

マイホームの購入を検討している方にとって非常に大きなメリットとなるのが、住宅ローン控除です。

住宅ローン控除の内容を正しく理解できれば、今賃貸物件に住んでいる人も新築住宅の購入を検討したくなるかもしれません。

そこで本記事では、住宅ローン控除の仕組みや使い方について詳しく解説します。

1.住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、一定の要件に該当するマイホームを住宅ローンで購入した場合に、所得税額の控除が受けられるという減税制度のことをいいます。

通常、控除制度というと課税対象となる所得を控除する所得控除が多い中、住宅ローン控除は税額自体から直接控除ができることから、非常に高い減税効果があるのです。

控除額と期間について

住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、毎年の住宅ローンの年末残高の1%が所得税から直接控除されます。

例えば、年末時点での住宅ローン残高が3,000万円だった場合、1%の30万円が本人の所得税から控除されるという非常に減税効果の高い控除制度です。

よって、所得税を源泉徴収されている会社員の場合は、住宅ローン控除を適用することで、かなりの金額が還付されることになります。また、控除しきれなかった分については、住民税からも控除される点もメリットです。

期間は居住開始から10年間で、特例として令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した方については、消費税10%への増税による影響に配慮して、控除期間が3年間延長されます

対象となる物件

住宅ローン控除を利用するためには、購入する物件が以下の要件に該当している必要があります。

  • 登記床面積が50平米以上
  • 50%以上は居住用
  • マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものである
  • 上記年数を超えている場合は、以下に該当する場合
  1. 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
  2. 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
  3. 耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合に、その取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震改修工事を完了している等一定のもの

新築住宅、中古住宅どちらでも要件を満たしていれば利用することが可能です

また、下記に該当する工事費用についても、住宅ローン控除の対象となります。

  • 増改築や大規模な模様替え
  • 耐震改修工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

その他の要件

住宅ローン控除を利用するためには、返済期間を10年以上とする住宅ローンである必要があります。また、住宅を購入後、6ヶ月以内に入居して引き続き住んでいることも条件となるため注意が必要です。

2.住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を適用するためには、原則として「確定申告」をする必要があります。

ただし、会社員の場合は住宅ローン控除を適用する最初の年の確定申告だけすれば、翌年以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用が可能です

必要書類

  1. (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(原本) ※毎年年末頃に住宅ローンを組んでいる金融機関からハガキなどで郵送されてきます。
  3. 住宅の登記事項証明書(原本)、または住宅の請負契約書の写し、または売買契約書の写し(住宅だけでなく土地も取得した場合は、次の書類も必要です。「土地の登記事項証明書」「土地の購入に係る契約書の写し」)

これらの必要書類を確定申告書に添付します。また、2回目以降は1と2のみ必要です。

3.住宅ローン控除は2度目も使える

住宅ローン控除を使って10年住み続けた後、マイホームを買い換えて再度ローンを組んだ場合、また1回目から住宅ローン控除を使えるのでしょうか。

結論からいうと、住み替えをすればまた1から住宅ローン控除を適用することが可能です

こう聞くと、それなら10年ごとに買い換えようと考えるかもしれませんが、マイホームを買い換える際には譲渡所得に注意しなければなりません。というのも、マイホームを売って利益が出た場合は譲渡所得税が課税されるからです。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係

マイホームの譲渡所得については、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」が使えるのでよほど高く売れた場合でなければ、マイホームを売って譲渡所得税を課税される心配はありません。

ところが、住み替え先の物件で2回目の住宅ローン控除を適用する場合、3,000万円特別控除との併用ができないので総合的に考えると得をしない可能性があります。

2回目の住宅ローン控除の利用を検討している場合は、事前に譲渡所得税について入念にシミュレーションした上で判断することが大切です。

4.まとめ

住宅ローン控除は非常に減税効果が高いので、今賃貸で暮らしている方は思い切ってマイホームを購入して住宅ローン控除を受けた方が、キャッシュフロー的にも有利になる可能性があります。

また、手続きについても他の減税効果のある特例制度に比べると非常に簡単で、会社員であれば一度確定申告するだけです。

ただし、住宅ローン控除が終わった途端に一気に所得税が値上がりすることになる点には十分注意しましょう。

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