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不動産経営の確定申告!必要経費に該当するものや申告する際の注意点について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産経営を今年始めたばかりという場合、確定申告に必要な書類などで迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安をお持ちの方へ、不動産経営の確定申告について、必要経費の詳細や注意点などを含めて解説します!

1.不動産経営を始めると確定申告が必要になる

アパートやマンションなどで不動産経営をおこなっている方は、不動産所得に対する所得税を納税する義務があるため、確定申告を毎年する必要があります。

企業に勤めて給与所得がある場合は、会社で年末調整をおこなってくれますが、確定申告は納税者が自分で税務署へ申告する形となります。

確定申告の義務者

会社員で給与所得があるオーナー・大家の場合、不動産経営による年間所得が20万円を超えた場合は確定申告をする義務が発生します

もし不動産所得が20万円どころか赤字でも、確定申告をすることにより、給与所得に関わる年末調整で納税済の税金が、「損益通算」という制度により還付されるという可能性もあります

確定申告の基準となる「不動産所得」の計算方法

不動産経営に関わる年間所得の計算方法は、以下のとおりです。

不動産所得=総収入金額-必要経費

つまり、不動産所得とは家賃収入そのものではなく、そこから必要経費を差し引いた損益ということです。

不動産経営の初年度では必要経費が多いため、不動産所得が帳簿上は赤字になることがあるので、それも念頭に置きこちらの計算を行いましょう。

不動産所得が20万円を超せば、確定申告が必要となりますので注意しましょう。

2.不動産経営の必要経費に該当するもの

不動産経営の確定申告をおこなう際に、必要経費として認められるものは以下のとおりです。

費目 内容
不動産投資物件の取得にかかる借入金の利子 物件を取得する際に融資を受けた場合、その年に支払った利子分
租税公課
  • 登録免許税、不動産所得税、印紙税(不動産を所得した初年度のみ)
  • 固定資産税(親族に無料で貸し出している場合を除く)
  • 事業税(当年分)などの税金や公の費用
損害保険料 賃貸物件にかけている火災保険や地震保険(当年分)
減価償却費 建物の耐用年数に応じて、老朽化した部分が必要経費として認められる
委託管理費 建物や入居者の管理を委託している管理会社へ支払った管理費、修繕積立金など
水道光熱費 外水道やエントランスの照明など、共用部分でかかった水道光熱費
修繕費 固定資産としての建物や設備について、修理などで原状回復させた費用。入居者入れ替え時のメンテナンス費用も含む
広告宣伝費 入居者募集にともない、不動産会社へ支払った手数料
税理士への依頼料 確定申告を税理士へ依頼した場合は、その依頼料を経費として計上できる

3.不動産経営の確定申告をおこなう際の注意点

不動産経営による所得の計算方法と、必要経費として認められる項目について把握できたら、さらに以下の4つのポイントをチェックして、当てはまる項目がないか確認しましょう。

1)満期返戻金のある保険の支払いは全額経費にできない

火災保険でも掛け捨てではなく、保険期間が10年以上など長期間の場合は、満期返戻金が設定されているものもあります。

このように満期返戻金がある火災保険の保険料は必要経費として認められません。

2)未払い家賃があったとしても不動産収入に含める

賃貸物件に空室がないにも関わらず、一部の入居者により家賃滞納が発生している場合は、その未払い家賃についても「未収金」という科目に計上して申告しなければなりません。

ちょっとした計上漏れでも税務リスクとなりますので、注意しましょう。

3)修繕費はすべて同じ年に計上できない可能性がある

必要経費として認められる修繕費は、次の2種類に区分されます。

  • 修理修繕費:雨漏りなど壊れた箇所の修理代
  • 資本的支出:もともとなかった非常階段の設置代や壁材をより耐久性の高いものへと張り替えた費用など

このうち修理修繕費はその年に全額計上できますが、資本的支出については対象となる資産の所得価額に追加し、耐用年数に対しての減価償却費として配分計上することになります。

4)減価償却の設定に注意が必要

建物だけでなく、賃貸物件の各戸に設置しているエアコンや、不動産経営で使用するパソコンやプリンターなども減価償却資産です。

そして、この減価償却資産の所得費用は、上でご紹介した「資本的支出となる修繕費」と同様に、所得した年にすべて計上するのではなく、耐用年数に対して配分計上します。

減価償却費について、初年度の計上金額に不備があった場合、その資産を使用し続けているのに計上できる金額が残り少なくなってしまうという事態にもなりかねません。

そうならないためにも、特に不動産所得の申告では初回の設定を慎重におこなってください。

4.まとめ

給与所得のあるサラリーマンで、マンションの部屋を賃貸に出すなど、不動産経営でも所得がある人が増えています。

不動産所得の申告は年末調整ではできませんので、控除される必要経費についてしっかりと勉強して確定申告しましょう。

特に減価償却費については長い期間に影響を及ぼしますので、注意してください。

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