家賃収入や不動産所得にかかる税金はいくら? 計算方法や確定申告のやり方まで解説
不動産投資では、家賃収入という不動産所得を得られます。
不動産オーナーは所得に応じて税金を納め、確定申告をしなければなりません。
では、どのような税金をどのくらい支払う必要があるのでしょうか。
本記事では、不動産所得にかかる税金とその計算方法、確定申告のやり方についてご紹介します。
1.家賃収入と不動産所得の違いとは?
確定申告では、不動産投資で得られる収益を事業所得ではなく不動産所得として扱います。
確定申告をするにあたっては、家賃収入と不動産所得は全く同じというわけではない点をしっかり理解しておかなければなりません。
まずは、混同されることも多い家賃収入と不動産所得の違いについてご説明しましょう。
1)家賃収入
家賃収入とは、賃貸経営で得られる売上のことです。
不動産投資では、月々の家賃以外にも入居者から支払われるお金があります。
家賃収入には、家賃だけでなく次のようなものも含まれます。
・礼金
・敷金や保証金のうち退去時に入居者に返還しない金額
・管理費や共益費
・駐車場代
・契約更新時の更新料
2)不動産所得
不動産所得は、上でご紹介した家賃収入の合計から必要な経費を差し引いたものです。
以下の式で算出できます。
不動産所得=家賃収入-必要経費
賃貸経営を行ううえでは、さまざまな経費がかかります。
確定申告の際には、家賃収入から必要経費を差し引いた所得額を算出し、納税額を計算することとなります。
家賃収入から必要経費として差し引くことができるのは、不動産収入を得るために必要な経費であり、家事上の経費と明確に区分できるものと国税庁が定めています。
具体的には、以下の費用を必要経費として扱うことが可能です。
・固定資産税、都市計画税
・不動産取得税、登録免許税
・管理委託手数料
・修繕費
・不動産投資ローンの金利部分
・減価償却費
・広告費
・火災保険料、地震保険料
2.家賃収入にかかる税金とは?
不動産投資で家賃収入を得た場合に納税の義務が生じる税金は、次のようなものです。
所得税
所得税は、1年間の個人所得に対して課せられる税金です。
個人事業主として不動産投資をしている場合、不動産所得の額に応じて納税が必要になります。
平成25年から令和19年までは、所得税と併せて復興特別所得税の納付も必要です。
不動産所得以外にも給与所得など、他の所得を得ている場合には、全ての所得を合算して所得税を算出します。
住民税
住民税は、地方税の一つです。
都道府県が課税する道府県民税・都民税と、市区町村が課税する区市町村民税があります。
教育や福祉、消防、救急、ゴミ処理などの行政サービスを賄うための資金になります。
所得に応じて負担割合が変わる「所得割」と、所得に関わらず低額の負担を求める「均等割」の2つから構成されます。
消費税
テナント用の物件を所有し、居住用マンション以外からの家賃収入がある場合、課税売上が1,000万円を超えると、1,000万円を超えた年の2年後から消費税の納税が必要です。
ただし、居住用のマンションだけで賃貸経営を行っている場合は、売上が1,000万円を超えても消費税の課税対象とはなりません。
固定資産税・都市計画税
固定資産税は、家賃収入の有り無しに関わらず、毎年1月1日時点で不動産を所有している人を対象にして課せられる税金です。
また、都市計画法が指定する市街化区域内にマンションを持っている人は都市計画税の負担も必要となります。
3.家賃収入にかかる税金の算出方法
家賃収入を得た場合、支払う必要がある税金についてご説明してきました。
実際、どのくらいの税負担が必要になるのか気になる方も多いでしょう。
ここでは、所得税と住民税の算出方法についてご説明します。
1)不動産所得税の計算方法
所得税には累進課税制度が用いられており、所得が多い人ほど税率が高くなります。
したがって、不動産所得が多い人ほど課せられる税金の割合が高くなるのです。
家賃収入以外にも給与所得がある場合には、不動産所得と給与所得を合算し、各種の所得控除を差し引いた金額が課税対象金額となります。
不動産所得税の税率(令和5年1月時点)
課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
1,000円~195万円未満 | 5% | 0円 |
195万円~330万円未満 | 10% | 97,500円 |
330万円~695万円未満 | 20% | 427,500円 |
695万円~900万円未満 | 23% | 636,000円 |
900万円~1,800万円未満 | 33% | 1,536,000円 |
1,800万円~4,000万円未満 | 40% | 2,796,000円 |
4,000万円以上 | 45% | 4,796,000円 |
所得税の金額は、以下の式で求めることができます。
「所得税額=課税される所得金額×税率-控除額」
不動産所得が500万円の場合、税率が20%、控除額が427,500円であるため、所得税額は572,500円になります。
(所得税額)572,500円=(課税される所得金額)500万円×(税率)0.2-(控除額)427,500円
※参照:国税庁「所得税の速算表」
2)住民税の計算方法
住民税は、所得割と均等割の2つの区分を合算した金額を納税します。
所得割
前年の所得金額に応じて課せられる税額
均等割
所得金額に関わらず必ず課せられる税額
均等割の額は、自治体によって多少の違いがあります。
東京都の場合、以下の式で住民税を計算することができます。
「住民税額=所得割額(所得金額-所得控除×10%-税額控除)+均等割額(都民税額1,500円+市区市町村民税額3,500円)」
住民税の所得控除には、以下の種類があります。
住民税の所得控除の種類
✔ 雑損控除
✔ 医療費控除
✔ 社会保険料控除
✔ 小規模企業共済等掛金控除
✔ 生命保険料控除
✔ 地震保険料控除
✔ 障害者控除
✔ 寡婦控除
✔ ひとり親控除
✔ 勤労学生控除
✔ 配偶者控除
✔ 配偶者特別控除
✔ 扶養控除
✔ 基礎控除
※参照:東京都主税局「個人住民税」
確定申告前に知りたい!
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4.不動産所得は確定申告が必要
所得を得た人は、納税の義務があります。
給与所得の場合、給与から天引きされるため、確定申告をして納税をする必要はありません。
不動産投資で家賃収入を得た場合は、自分で確定申告をし、納税しなければなりません。
1)家賃収入がある人は確定申告すべき
家賃収入がある人は、原則として、全員、確定申告すべきです。
「すべき」と表現したのは、不動産投資を行う人の中には、確定申告をしなくてもいい人がいるからです。
確定申告を「すべき人」と「そうでない人」を分けてみます。
すべき人
不動産所得が20万円以上
しなくていい人
不動産所得が20万円以下
不動産所得が20万円以上の人は、確定申告をする義務があります。
したがって、20万円以上の不動産所得を得ている人は、確定申告をしなければなりません。
一方、不動産所得が20万円以下の人の場合は、確定申告の義務はなく、確定申告をしなくても問題はありません。
しかし、実は不動産所得が20万円以下の人であっても、確定申告はした方が良いのです。
2)不動産所得20万円以下でも確定申告すべき理由
確定申告の義務がなく、年間の不動産所得が20万円以下の人が手間のかかる確定申告をすべきなのか疑問に思うでしょう。
不動産所得が20万円以下であっても、確定申告をおすすめする理由は、確定申告によって次のようなメリットを得られる可能性があるからです。
損益通算で税金を取り戻せるかもしれないから
不動産所得が20万円以下の人でも、確定申告をおすすめする最大の理由は「損益通算」ができるからです。
損益通算とは、必要以上に支払ってしまった税金を取り戻す手法です。
不動産所得以外の所得があり、不動産所得が赤字の場合に利用できます。
本業である給与所得とマイナスの不動産所得を合算すると、給与所得から不動産所得の赤字分が差し引かれ、課税所得が圧縮されます。
課税所得額が圧縮されれば、納めるべき税額も少なくなり、結果、節税になるわけです。
減価償却で所得税の圧縮が期待できるから
不動産投資では、家賃収入があっても会計上の不動産所得が赤字になるケースがあります。
実際のお金の流れは黒字であるにもかかわらず、確定申告時に不動産所得が赤字になるのは減価償却費が関係しています。
減価償却費とは、実際の支出を伴わない経費のこと。
例えば、建物など価格の大きい資産を耐用年数に合わせて分割し、何年にも分けて経費計上します。
建物は、時間の経過とともに経年劣化し、価値は低下します。
この価値の低下を耐用年数に合わせて消化していくことを減価償却と言います。
確定申告時には、建物の減価償却費を必要経費として計上することができます。
そのため、本来、キャッシュフローだけみれば黒字なのに、建物の減価償却費を差し引くと帳簿上は赤字になるケースが出てくるのです。
不動産所得の赤字を本業の給与所得に合算することで、所得税納税額の圧縮が期待できます。
会社経営者や役員などが節税目的でタワーマンションを買うケースが多いのは、このためです。
3)確定申告するなら白色申告と青色申告どちらを選ぶべき?
不動産所得を得た場合、確定申告を行って納税額を確定し、確定した税額を納付する必要があります。
確定申告には大きく分けて、白色申告と青色申告の2つがあります。
白色申告
複式簿記を提出する必要がなく、簡易的な帳簿付けで申告を行うことができる申告方式です。
青色申告
事前に申請が必要となる申告方式です。
複式簿記による帳簿付けが必要となるものの、最大65万円の控除ができることや赤字損失金を3年間繰り越し控除できるなどのメリットがあります。
(青色申告を行う際には、事前に青色申告承認申請書を提出する必要があります。)
4)確定申告のやり方
確定申告は、次のような手順で進めます。
必要書類の準備
確定申告に必要となる書類は、以下のものです。
・確定申告書B、所得税青色申告決算書(不動産所得用・青色申告の場合のみ)
・不動産収支内訳書
・控除関係の書類
・源泉徴収票(給与所得がある場合)
確定申告書・決算書の作成
確定申告書Bと所得税青色申告決算書は、国税庁のホームページからダウンロードでき、最寄りの税務署でもらうことができます。
国税庁ホームページにある「確定申告書等作成コーナー」では、画面の案内に従って入力していくことで確定申告書や青色申告決算書の作成が可能です。
また、会計ソフトを利用して作成することもできます。
申告書の提出
完成した確定申告書は、以下の3つのうちいずれかの方法で提出します。
・e-Taxで提出
・印刷して郵送
・管轄の税務署に持参
2020年分の確定申告から、提出の仕方によって青色申告特別控除の控除額が変わっています。
e-Taxによる提出の場合、青色申告特別控除の最大控除額が65万円、それ以外の場合は最大55万円に変更になっています。
>>税理士の解説がやさしいと評判!「確定申告のやり方」をよむ
まとめ
不動産投資によって所得を得た場合、所得に応じた所得税と住民税の納税が必要です。
家賃収入とは、毎月の賃料収入だけでなく、礼金や管理費、共益費、入居者に返却しない敷金、更新料、駐車場代なども含んだ賃貸経営の売上を指します。
この家賃収入から管理委託手数料や減価償却費、固定資産税、修繕費などの必要経費を差し引いた額が不動産所得です。
確定申告では、不動産所得を算出したうえで税金の額を算出します。
20万円以上の不動産所得を得ている方は必ず確定申告をしなければなりませんが、不動産所得が20万円以下の場合であっても損益通算によって節税ができる可能性もあります。
多少の手間はかかりますが不動産投資を始めたら、不動産所得の額に関わらず、確定申告を行うことをおすすめします。