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家賃収入がある場合の税金はいくら? 計算方法や確定申告のやり方まで解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を開始して家賃収入を得るようになると、1年間で得た家賃収入に対して税金が課せられるようになります。

企業で働いて得る給与収入の場合は、税金は毎月の給与から天引きされ、会社から納税される仕組みとなっています。

では、家賃収入を得た場合の税金はどのように納税し、どのくらいの金額になるのでしょうか?

今回は、不動産投資を始める際には知っておきたい家賃収入にかかる税金とその計算方法、確定申告のやり方についてご紹介します。

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1.家賃収入がある場合にかかる税金とは

家賃収入を得た場合には、何の金額にどのような税金が課せられるのでしょうか。

1)家賃収入と不動産所得

家賃収入とは

家賃収入とは、不動産を人に課すことで得られる収入のことです。

一般的に、不動産を投資用に購入し、その物件を他人に賃貸することで家賃収入が得られます。

これを不動産投資と言います。

 

不動産所得とは

所得と言うと、給与所得に馴染みがありますよね。

サラリーマンの場合、労働の対価として得られる給与は税務上、給与所得となります。

一方、所有する不動産を貸しつけたことで得られる所得を不動産所得と言います。

 

所得とは、収入から必要経費を差し引いた額のことです。

したがって、家賃収入を得る不動産投資の場合には「総収入(※1)-必要経費(※2)=不動産所得」となり、不動産所得に応じた税金を納税することになります。

(※1)総収入とは、家賃収入や更新料、敷金、共益費など不動産賃貸業を営むうえで発生する収入のこと。

(※2)必要経費とは、不動産賃貸業を営む上で発生する、固定資産税や修繕費、減価償却費、損害保険料等のことを指す。

2)不動産所得の収入と経費

不動産所得の場合、収入と経費には具体的に以下のようなものが該当します。

収入に含まれる主なもの

  • 家賃
  • 駐車場代(家賃とは別に駐車場を貸して収入を得ている場合の賃料)
  • 管理費
  • 共益費
  • 礼金
  • 更新料 など

経費として認められる主なもの

  • 管理会社に支払う管理委託費用
  • 修繕費
  • 借入金の金利
  • 減価償却費
  • 広告費
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 仲介手数料 など

3)家賃収入にかかる税金

不動産で得た家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対しては、所得税住民税が課せられることになります。

不動産所得にかかる税金ではありませんが、不動産を取得した際にかかる不動産取得税、不動産を所有していることで毎年納税義務が発生する固定資産税都市計画税があります。

不動産の税金まとめ

不動産所得(税)・・・「家賃収入ー必要経費」で求める。後述する所得税と住民税が発生。

不動産取得税・・・不動産を取得した際にかかる税金。

固定資産税・・・土地や家屋を所有するすべての人に課される税金

都市計画税・・・都市開発を積極的に行う市街化区域に土地・建物を所有する人に課される税金

参考記事1:「不動産取得税はいくらかかる?計算方法や軽減措置を解説

参考記事2:「ワンルームマンション投資で押さえるべき2つの税金を解説!固定資産税と都市計画税の違いとは?

2.家賃収入の税金の計算方法は

所得税と住民税は、所得額に応じてその税額が変わってきます。

それぞれの税額の計算方法をご紹介します。

1)不動産所得税の計算方法

所得税には累進課税制度が用いられており、所得が多い人ほど税率が高くなります

したがって不動産所得が多い人ほど、得た所得に対して課せられる税金の割合が高くなります。

 

家賃収入以外にも給与所得がある場合には、不動産所得と給与所得を合算し、各種の所得控除を差し引いた金額が課税対象金額となります。

不動産所得税の税率(令和3年1月時点)

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円~195万円未満 5% 0円
195万円~330万円未満 10% 97,500円
330万円~695万円未満 20% 427,500円
695万円~900万円未満 23% 636,000円
900万円~1,800万円未満 33% 1,536,000円
1,800万円~4,000万円未満 40% 2,796,000円
4,000万円以上 45% 4,796,000円

所得税の金額は以下の式で求めることができます。

所得税額=課税される所得金額×税率-控除額

 

したがって、不動産所得が500万円の場合の所得税額は

税率が20%、控除額が427,000円であるため、

所得税額=500万円×0.2-427,500円=572,500円となります。

※参照:国税庁「所得税の速算表」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

2)住民税の計算方法

住民税は、所得割と均等割の2つの区分を合算した金額を納税することとなります。

所得割は前年の所得金額に応じて課せられる税額で、均等割は所得金額に関わらず必ず課せられる税額です。

 

均等割の額は自治体によって多少の違いがありますが、東京都の場合の住民税の額は、以下の式で計算することができます。

住民税額=所得割額(所得金額-所得控除×10%-税額控除)+均等割額(都民税額1,500円+市区市町村民税額3,500円)

 

住民税の所得控除には以下の種類があります。

住民税の所得控除の種類

✔ 雑損控除

✔ 医療費控除

✔ 社会保険料控除

✔ 生命保険料控除

✔ 地震保険料控除

✔ 配偶者控除

✔ 扶養控除

✔ 基礎控除

※参照:東京都主税局「個人住民税」https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/kojin_ju.html

>>確定申告前に知りたい「【総まとめ】個人こそ使いたい節税一覧【実践テクニック3選】編

3.不動産所得は確定申告が必要

1)家賃収入がある人は確定申告すべき

結論として、家賃収入がある人全員、確定申告すべきです。

「すべき」と表現したのは、しなくてもいい人がいるからです。

絶対にすべき人とそうでない人を分けてみます。

確定申告すべき人・そうでない人

すべき人:不動産所得が20万円以上ある人

しなくていい人:不動産所得が20万円以下である人

基準は、不動産所得が20万円以上か否かです。

20万円以下の人も、確定申告はした方がいいです。

2)不動産所得20万円以下でも確定申告すべき理由

(1)不動産所得20万円以下でも確定申告すべき理由

不動産所得が20万円以下の人でも、確定申告をお勧めする理由は損益通算ができるからです。

損益通算とは

不動産所得が赤字の場合に利用できる制度。

必要以上に支払ってしまった税金を取り戻せる。

損益通算は、不動産所得が赤字の場合に利用できます。

本業である給与所得にぶつけることで、給与所得が圧縮されて節税になるわけです。

(2)不動産所得が赤字になるケースとは

不動産所得が赤字になるケースとは、減価償却費を経費計上するからです。

減価償却費とは

実際の支出を伴わない経費のこと。

建物など価格の大きい資産を何年にも分けて経費計上していく。

建物を取得すると、建物そのものを減価償却できます。

本来、キャッシュフローだけみれば黒字なのに、建物の減価償却費も経費として計上するため赤字になるケースは少なくありません。

これにより、不動産所得の赤字を本業の給与所得にぶつけることで、所得税納税額を圧縮が期待できます。

会社経営者や役員などが節税目的でタワーマンションを買うのはこのためですね。

3)確定申告するなら白色申告と青色申告どちらを選ぶべき?

不動産所得を得た場合には、確定申告を行って納税額を確定し、確定した税額を納付する必要があります。

確定申告には大きく分けて、白色申告青色申告の2つがあります。

 

白色申告は、複式簿記を提出する必要がなく簡易的な帳簿付けで申告を行うことができる申告方式です

 

青色申告は、事前に申請が必要となる申告方式で、複式簿記による帳簿付けが必要となるものの、最大65万円の控除ができることや赤字損失金を3年間繰り越し控除できるなどのメリットがあります

(青色申告を行う際には、事前に青色申告承認申請書を提出する必要があります。)

4)確定申告のやり方

必要書類の準備

確定申告には以下の書類が必要になります。

  • 確定申告書B、所得税青色申告決算書(不動産所得用・青色申告の場合のみ)
  • 不動産収支内訳書
  • 控除関係の書類
  • 源泉徴収票(給与所得がある場合)

確定申告書・決算書の作成

確定申告書や青色申告決算書は、国税庁のホームページにある確定申告書作成コーナーで作成することができます。

その他、税務署で作成することや会計ソフトを利用して作成することもできます。

申告書の提出

完成した確定申告書は、以下の3つのうちいずれかの方法で提出することができます。

  • e-Taxで提出
  • 印刷して郵送
  • 管轄の税務署に持参

2020年分の確定申告から、e-Taxによる提出の場合は青色申告特別控除の最大控除額が65万円、それ以外の場合は最大55万円に変更になっています

>>税理士の解説がやさしいと評判!「確定申告のやり方」をよむ

まとめ

不動産投資によって家賃収入を得るようになると、家賃収入から必要経費を差し引いた金額に対して所得税と住民税が課せられるようになり、確定申告を行う必要があります。

 

確定申告には青色申告と白色申告があります。

青色申告のほうが青色申告特別控除を受けられるなどのメリットもある反面、複式簿記での記帳が必要になるなど申告に手間がかかる面もあります。

 

それぞれのメリット、デメリットを考え、事業規模に合わせた方法で確定申告を行うとよいでしょう。

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