投資用中古一戸建ては儲かる？マンションより利益が出る理由と注意点

1.中古一戸建て投資のメリット

不動産投資の対象といえば区分マンションが多いため、中古戸建て物件への投資といっても、イメージをしにくい方も多いのではないでしょうか。

そこで、まずは中古の一戸建て投資のメリットからご紹介をします。中古一戸建て投資には次のようなメリットがあります。

1）キャッシュフローが良い

（出典：国土交通省）

一戸建ては、築10年ほどで建物の価値が半分に、築20年ほどで建物の価値はなくなるといわれています。

資産価値が低下していくスピードが速いため、中古であればマンションと比較して取得費を抑えられます。

一方で、賃料も築年数が高い物件ほど落ちる傾向にはあるものの、築10年で半値、築20年以上でゼロになるわけではありません。

土地値やそれに近い価格で取得できる中古一戸建て投資は、高利回りが期待できるといえるでしょう。

また一戸建てであれば、区分マンションのように管理費や修繕積立金が徴収されることはありません。

一戸建ての利点をまとめると、

• 取得費が安い
• 高利回り
• ランニングコストが抑えられる

の3点が挙げられます。

つまり、中古一戸建て投資は初期費用が安く、ランニングコストも抑えられるため、キャッシュフローが良くなる傾向にあるのです。

不動産投資を成功させたいのであれば、キャッシュフローの確実な理解は不可欠なものです。キャッシュフローとシミュレーションの方法などについては、次の記事で詳しく解説しています。

【関連記事】不動産投資で重要なキャッシュフローとは？計算方法やシミュレーションを解説

資産価値の低下スピードが速いとなると「キャピタルゲイン（＝売却益）」が不安になるかもしれませんが、土地は経年劣化するものではありません。

地価の変動はあれど、土地付き一戸建ての資産価値は、土地値になってから急激に落ちることはないと考えられます。

また、ワンルームマンションは、リノベーションやリフォームをしても、新しくできるのは専有部分だけです。時間の経過とともに老朽化した外観や共有部分を、区分所有者一人の意向で変えることはできません。

そのためマンションでは、いくらリフォーム・リノベーションを行っても部屋に入るまでは、古い印象を拭い去ることはできないのです。

一方、戸建ては外観も含めて、自由にリフォームやリノベーションをすることができます。一目見た瞬間から、印象を大きく変えることができるため、中古戸建ては経年劣化をしてもリフォームやリノベーションによって価値を高めやすいというメリットもあります。

次の記事では、空室対策や家賃アップに効果的な中古投資用物件のリフォームについてご紹介しています。併せてご一読ください。

【関連記事】中古不動産投資のリフォームはどこから？優先順位を決める唯一の考え方

2）入居期間が長い

一戸建ての賃貸住宅に入居する多くがファミリー層です。

単身者やDINKS世帯と比較して、入居期間は総じて長くなります。

とくにお子さんがいらっしゃるご家庭は、できる限り学区を変えた転居はしたくないと考えるため、入居期間が長くなるのです。

第26回賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」で公表されている2021年度の首都圏の賃貸物件の平均居住期間を比較すると、単身者とファミリー層では大きな違いがあります。

ワンルームマンションの主な入居ターゲットになると考えられる単身者の平均居住期間は、3年6ヶ月です。

一方、ファミリー層の平均居住期間は5年6ヶ月です。

ワンルームマンションと戸建て住宅の平均居住期間を比較すると、戸建て住宅の方が2年も長く住み続ける傾向にあることがわかります。

入居期間が長くなれば長くなるほど、それだけ原状回復や入居者募集にかかる費用と労力が減り、安定した収益が得られます。

この点も区分マンション投資と違う、中古戸建て投資のメリットです。

3)「出口」の選択肢が多い

いくら賃貸経営がうまくいっていても、出口戦略に失敗してしまえば大きな損失となってしまうのが不動産投資の怖いところ。

区分マンションの出口は、多くの場合、オーナーチェンジ物件として売却することです。

しかし、一戸建てであれば、自己居住用の物件として売却できる可能性も高いといえるでしょう。

総体的に、オーナーチェンジ物件と自己居住用物件では、後者のほうが売却価格は高くなる傾向にあります。

また売却のみならず、建物を解体して土地活用し別の投資を始めるというのも一戸建て投資における出口戦略の1つです。

不動産需要・賃貸需要は、日々変わっていくものですから、出口の選択肢が多く、戦略が練りやすい点は、不動産投資において大きなメリットになります。

古い戸建て住宅でも、アイディア次第でさまざまな活用が可能であり、成功すれば十分に利益を上げることができます。戸建て物件の活用方法については、次の記事で詳しく解説しています。

【関連記事】空き家を有効活用して稼ぐ！成功事例も交えて解説

2.中古一戸建て投資のデメリット

中古一戸建て投資にはメリットが多い反面、次のようなデメリットもあります。

1)融資が通りにくい

住宅ローンと異なり、不動産投資ローンではローン契約者の勤務先や年収、職業などの属性だけでなく、取得する不動産の「担保価値」も重視されます。

事業用物件としてあまり収益を期待できないような物件であれば、担保としての価値も低いと判断され、融資を受けられる額も低くなってしまいます。

区分マンションの場合、ほとんどの建物は鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）です。一方、戸建て住宅はほとんどが木造です。事業用建物は、構造によって法定耐用年数が次のように異なります。

表に示したように、木造の戸建て住宅の法定耐用年数は22年です。

一方、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の区分マンションの法定耐用年数は47年と、木造住宅の2倍以上の開きがあるのです。

このように資産価値の目減りが早い一戸建ては、築年数を重ねれば重ねるほど担保評価も下がり、融資が通りにくくなります。

中古一戸建ては取得費が抑えられるとはいえ、築年数によっては融資が通りにくいために、一定の自己資金を用意しなければならない点は中古戸建て投資のデメリットだといえるでしょう。

融資を受ける際に、担保価値と併せて審査される「個人属性」については、以下の記事で詳しく解説しています。

【関連記事】不動産投資ローンの「個人属性」とは？金融機関は何を見てる？

2)貸し出す前にリフォームやDIYが必要になることも

中古一戸建ては、築年数や使用状況によって劣化状況が大きく異なります。

売りに出される直前まで人が住んでいれば、比較的劣化は少ないものですが、中にはそのままでは到底、人に貸し出せる状態ではない一戸建てもあります。

賃貸に出すにあたって新築同様に修繕する必要はないでしょうが、クロスの張り替えや水周りの交換、畳の張り替えなどのリフォームが必要になることも想定しなければなりません。

ベテラン投資家の中にはDIYで修繕される方も見られますが、投資初心者の方は、ある程度取得費以外の初期費用がかかることを覚悟しておきましょう。

しかしながら、リフォームには費用や手間がかかりますが、デメリットばかりではなくメリットもあります。

リフォームで快適に住める環境に整えれば、入居者も獲得しやすくなり、さらには物件価値が高まることで賃料を上げられる可能性もあるのです。

リフォームが必要な点は中古戸建てを対象とした不動産投資のデメリットでもありますが、区分マンション投資であっても、室内が劣化すればリフォームは必要になります。

中古の戸建て住宅の場合は、取得費用が抑えられる分、多少のリフォーム費は必要になるものと想定しておくと良いでしょう。

3)マンションと比較して「規制」を受ける物件が多い

相場と比較して格安の中古一戸建ては、既存不適格物件や借地である可能性があります。

既存不適格物件とは、建築時には適法だったものの、建築基準法の改正等により不適法になってしまった建築物のことです。

再建築ができなかったり、売りにくかったりする点がデメリットとなります。

一方で、借地とは地主等との賃貸借契約や地上権に基づき利用できる土地です。

戸建てが建つ土地が借地であれば、地代がかかり、リフォーム等をするには所有権者の許可を得なければなりません。

なんらかの規制を受ける土地が、必ずしも投資先として不適切ということではありません。

しかし、投資中や出口の判断が難しくなるという点は確か。

マンションでも既存不適格建築物や借地というケースはありますが、その数は圧倒的に一戸建てのほうが多く、影響も大きいものです。

【関連記事】既存不適格物件とは？不動産投資は避けるべき？

3.投資用中古一戸建て購入時の3つの注意点

中古一戸建て投資のデメリットやリスクを回避し、投資を成功させるために重要なのは物件選びです。

ここからは、物件選びをするときの3つの注意点をお伝えします。

1．取得費だけで選ばない

一戸建ては区分マンションと異なり、管理費や修繕費さえ支払えば、維持・管理を管理組合が担ってくれるわけではありません。

ご自身で、将来的にかかる修繕・メンテナンス費用を試算する必要があります。

また賃料設定に際して、マンションは別の部屋の賃料が参考になります。

しかし、一戸建てに関しては、広さや立地、日照や接道条件がまったく同じ家などありません。

その分、賃料の設定は難しいといえるでしょう。

つまり、一戸建て投資は、投資中の出費と収入が読みにくいということ。

だからこそ、価格など目に見えるものだけで購入を判断するのは危険です。

一戸建ては、賃貸に出すにあたってかかる修繕費や運用中の修繕費、法規制などが個々の物件ごとに大きく異なります。

マンション投資以上に、あらゆる指標を見て物件選びすることが大切です。

2．エリア特性を知る

マンションは、駅からの距離でおおよその賃貸需要が掴めるものです。

しかし一戸建てとなると、スーパーや公園、学校、病院など、あらゆる公共施設、利便施設の有無や距離も賃貸需要に大きく影響します。

駅から離れていても、利便性が高く、ファミリー世帯が集まる場所であれば賃貸需要は見込めるでしょう。

一方で、駅からの距離が近くても、治安や騒音の問題があれば需要は下がる可能性があります。

一戸建ての賃貸需要は、駅や駅からの距離以上に「環境」に影響を受けます。

机上のデータのみならず、周辺環境を深くリサーチしたうえで物件を選びしましょう。

また賃料についても、周辺の地価や戸建ての価格を見て調整しなければなりません。

一戸建ての賃貸住宅は、建売住宅や販売されている中古住宅が競合となります。

「借りるより買ったほうがいい」と思われてしまえば、需要は下がります。

キャッシュフローを試算するうえでも、エリア特性を知る重要性は高いということです。

3．必要に応じてホームインスペクションを

中古一戸建てで長く投資したいと考えている方ほど、ホームインスペクションをおすすめします。

ホームインスペクションとは、建築や住宅の専門知識を持ったインスペクターが、客観的に中古住宅の劣化状況や設備機器等の不具合を調査する診断サービスです。

目視でわかる住まいの劣化状況は、ほんの一部。

見えない部分に重大な欠陥が隠れていることもあります。

劣化状況がわかれば修繕費も試算しやすく、リセールバリューや運用期間の見極めもしやすくなるでしょう。

もちろん、購入の判断にも役立ち、投資中の「安心」にもつながります。

【関連記事】ホームインスペクションとは？中古住宅を購入するときに知っておきたいポイント

4.結局戸建て投資とマンション投資はどっちが良い？

中古戸建て投資のメリットとデメリットをご紹介してきましたが、最終的に中古戸建て投資と区分マンション投資ではどちらの方が良いのか、結論を知りたい方もいらっしゃるでしょう。

中古戸建て投資と区分マンション投資のどちらが良いかの答えは、どのような投資スタイルを希望するのかによって変わります。

まず、中古戸建て投資と区分マンション投資の違いから確認していきましょう。

中古戸建て投資が向いているのは、ある程度、投資に手間と時間をかけても良いと考えている方です。

前述のとおり、中古戸建て投資を始める際にはリフォームが必要になる可能性が高くなります。

どのような箇所にどのようなリフォームをするのか、リフォーム業者との打ち合わせも必要になるため、区分マンション投資に比べると賃貸を開始するまでに時間と手間がかかります。

ただし、中古戸建ては区分マンションに比べれば取得費用を抑えられるため、金融機関から借り入れる融資額も低くなり、投資のリスクは抑えられます。

したがって、できるだけリスクを抑え投資をしたい方、リフォームにかかる時間や手間に負担を感じない方は、中古戸建て投資をおすすめします。

反対に、物件を取得したらできるだけ手間をかけずに投資を始めたいという方には、区分マンション投資の方が向いているでしょう。

中古一戸建て投資は注意点に気を付ければ初心者にもおすすめ

中古一戸建て投資は、区分マンション投資に比べ、物件価格を抑えられるために利回りが高くなる傾向にあります。

また、マンションのように管理費や修繕積立金の負担も不要となるため、空室時のリスクも低く抑えられます。

そのため、しっかりと物件を見極め、費用対効果を考慮したリフォームを行えば不動産投資初心者の方でも、リスクを抑えて、安全に始められる投資法だといえるでしょう。

不動産投資といえば、マンションやアパートという印象が強いですが「中古一戸建てでも投資できる！」ということを知っておくと選択肢は広がり、理想的な投資ができるはずです。

中古一戸建て投資にご関心がございましたら、お気軽にランドネットまでご相談ください。弊社では、投資用の中古戸建て物件もご案内しています。