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不動産投資はどこに相談する?オススメ窓口5選と聞くべき本質的な質問

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資の相談は、“不動産投資会社に”はイメージできるけど、出来れば第三者的な視点で不動産投資を相談先が知りたい、と思う事はありませんか?

また、不動産投資会社に相談すると決めても、「何を質問すれば?」と疑問に感じる事でしょう。

本記事では、不動産投資を始める為に重要な“不動産投資の相談フェーズ”において

・不動産投資会社以外にも相談できるオススメ窓口
・不動産投資会社の無料相談会の流れ
・不動産投資会社に質問したほうが良い本質的な6つの質問

を約6分で理解できます。

本記事の知識を得る事で、これから不動産投資会社の担当者が思っている本音や、未公開情報も得やすくなるでしょう。

それではじっくりとご精読ください。

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1.不動産投資はどこに相談する?オススメ窓口5選

「不動産投資をどこに相談しようかな?」って思った際、以下の順番で不動産投資を相談する事をおすすめしております。

  • 不動産投資の相談窓口&順番

    • 不動産投資会社
    • 金融機関
    • 不動産投資経験者
    • 購入検討エリアの地場の賃貸管理会社(地方エリアの投資に限る)
    • 税理士

それぞれの相談窓口の特徴を解説します。

1)不動産投資会社

まず不動産投資を行う上でのパートナー探しから始めていきましょう。

あなたが行いたい投資手法によって、パートナーになる不動産投資会社を選ぶ基準が変わりますし、何より不動産投資会社にも得意・不得意があります。

不動産投資会社の得意・不得意例

  • 仕入れを専門にやっている会社:知名度は低いが紹介する物件に強みがある
  • 知名度が高く、販売が得意な会社;多くの取引実績があり金融機関(融資)に強い
  • 入居率が高く、空室リスクを削減する独自の仕組がある会社
  • 物件種別が多く、取り扱い物件エリアが広い会社

など

不動産投資会社によってはそれぞれ特徴があります。

不動産投資会社の相談方法としては、セミナーに参加後に無料相談会に参加するか、直接不動産会社に面談申込をする2パターンがあります。

 

一般的な不動産投資会社の相談会の内容として

不動産投資会社の面談内容

 

  • 不動産投資を始める上での年収や・投資手法のヒアリング
  • 相談先の不動産投資会社の強みの紹介
  • 投資手法のノウハウや知識の提供
  • 物件紹介・物件を使ったシミュレーション

相談時間にして、1時間ほど。

物件紹介をしてもらうケースだと2時間程度打合せをし、物件提案が魅力的に感じれば、より具体的な話(金融機関のご紹介や契約時に必要書類のご案内)がされます。

まずは不動産投資の全体像を抑えるために、不動産投資会社との相談会がオススメです。

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2)金融機関

不動産投資会社と同じぐらい重要なのが、金融機関との相談。

不動産投資は現金購入を除いて、融資を受けて物件を購入する為、金融機関の審査が通らなければ不動産投資を始める事ができません。

 

不動産投資会社との提携先ローンで、審査が有利に働いたとしても、結局のところ自分の属性次第。

物件購入前に金融機関と相談する事で、不動産投資のスタンスが勉強になるだけでなく、購入物件の目安がわかるのでオススメです。

3)不動産投資経験者

不動産投資は、1)と2)の相談窓口だけで、資産形成を始めて成功する事が可能ですが、中には売り手だけの話ではなく、実際のオーナーの声を聴きたいと思う方もいらっしゃるでしょう。

 

不動産投資経験者に不動産投資を相談するメリットとして

不動産オーナーに相談するメリット

  • 不動産投資会社では教えてくれない失敗談を教えてくれる
  • 資産形成のリアルを聞くことができる
  • 売り手の不動産投資会社ではなく、中立的な立場からアドバイスが貰える

などがあります。

 

ただしデメリットとしては

注意点

  • 個人の感覚が必ずしも正しいとは限らない(価値観による)
  • 個人の属性によって、融資額・購入条件が異なるので参考にならない事
  • 不動産投資の高額塾(100万以上など)への勧誘の可能性もある

近年ではSNSによって不動産投資初心者を対象にした“高額塾”への誘引を目的とした相談会には注意してください。

 

「不動産投資にお金を使いたかった・・・」ってならないようにしましょう。

個人だからと言って、必ず信用できるとも限りません。

複数の視点から、不動産投資を勉強する意味ではよいのではないでしょうか。

 

4)購入検討エリアの地場の賃貸管理会社(地方エリアの投資に限る)

 

地方エリアの投資(戸建て・廉価区分ワンルーム)の場合は、人口が減少している地域も多く、ましてや購入者である投資家自身が購入エリアの賃貸ニーズを知らない事がほとんど。

空室リスクが不明ですし、賃貸の相場がわからない状態では投資物件を検討する事ができない為、購入検討エリアで客付けしている地場の賃貸管理会社に賃貸ニーズを相談する必要があります。

一方で都心部の区分マンションによる安定性の高い資産形成を行う方であれば、賃貸管理会社への相談は不要になるケースが多いです。

なぜなら、不動産投資会社が紹介する物件は、販売だけでなく一括管理するケースがほとんどだからです。

そもそも入居者も95%以上超えているので、高い賃貸ニーズで投資する事から、わざわざ地場の賃貸管理会社に相談する必要がほとんどないといえます。

それよりも、不動産投資会社に、賃貸管理の特徴や、空室時のリスクを確認した方が良いでしょう。

 

5)税理士

不動産投資で家賃収入を得る事は、不動産所得による確定申告が必要です。

多くの不動産投資初心者は給料所得のサラリーマンの方がほとんど。

そのため確定申告を行ったことがない人が多いのではないでしょうか。

 

確定申告には以下の知識が必要です。

不動産投資と税金の関係

  • 不動産所得税にかかる税率の割合
  • 青色申告と白色申告の違い
  • 経費精算できる個所の理解

これらの知識は、本で勉強する事も可能ですが、税理士に相談する事で、理解するまでの時間が短縮されるだけでなく、質問ができる事で理解度も上がります。

不動産投資を本格的に検討するタイミングで、税理士に相談してみるのもよいでしょう。

 

また不動産投資の出口戦略(売却時)による売却益の節税対策で、得られる利益が大きく変わってきます。

不動産投資を行う上で税金の知識は武器になるといえるでしょう。

 

2.不動産投資会社に相談する際に聞いた方が良い本質的な質問6選とは

不動産投資会社で相談をしてみようかな…でも「何を質問すればいいのかわからない!」って少しでも感じてしまうと

・無理やり質問内容を考えて疲れてしまう。

・「個別面談って面倒だな…」今度でいいや

など本来資産形成に役に立つ不動産投資の相談が面倒な気持ちになってしまいますよね。

 

不動産投資会社に相談したい!と思った時に役に立つ、

“不動産投資会社への本質的な質問内容”を6つ用意させていただきました。

不動産投資会社への本質的な質問内容

  1. 家賃変動リスク
  2. 管理料の変動:保証内容について
  3. 紹介する物件の選定理由と月々のキャッシュフロー
  4. ご紹介した物件は内覧できますか?
  5. 出口戦略と資産拡大のシミュレーション
  6. 提携している金融機関・保険について

詳細を1つずつ解説いたしますので、是非活用してみてください。

1)検討物件の家賃下落リスクのシナリオについて

家賃下落リスクを説明できない不動産投資会社は、正直検討候補から外した方が良いでしょう。

家賃下落リスクを質問したほうが良い理由は3つあります。

ここをチェック

  • 担当営業マンの不動産投資に関する理解度を知る
  • 長期間のローンを組んでも、完済できるレベルの収益性がある物件なのかを知る
  • 築年数に応じて家賃下落リスクを踏まえたシミュレーションをする為

知識のある担当者であれば、賃貸借契約状況や賃貸実績がわかるレントロールを見せて説明してくれます。

一方で「大丈夫です!この場所は家賃収入が下がる事はありません」と公言してしまう担当者は要注意。

 

その担当者から購入した場合の考えられる失敗事例として、最初の入居者が退去後の次の入居者が決まらなかった時の家賃交渉時です。

「家賃が下がるとは聞いていない!」とトラブルになるケースが非常に多いです。

不動産投資の収益源になる家賃収入ですが、築年数が古くなれば当然家賃下落リスクも考えられます。

家賃が下落すると、利回りも落ちますので売却時の価格にも影響があるので、購入前に家賃下落リスクは確実に質問したい項目です。

 

2)管理料の変動:修繕金の内容(物件を紹介してもらったら)

家賃下落リスクを確認してもマンションの管理費が高騰してしまえば、家賃下落リスクと変わりはありません。

特に“修繕金の値上げ”についても確認しておきましょう。

修繕金を値上げするタイミングで最も多いのが、大規模修繕工事を行った直後。

 

購入するマンション一室の賃料も大切ですが、良い物件のマンション全体の管理費修繕金の管理計画を見極める方法を聞いてみてはいかがでしょうか?

購入の検討段階に入りましたら、検討マンションの管理計画(重要事項調査報告書)を問い合わせてみましょう。

特に中古マンションの場合、”修繕金がいくら貯蓄されているか?”と”大規模修繕の相場観”の2点を質問する事がオススメです。

3)紹介する物件の選定理由と月々のキャッシュフロー

不動産投資会社の中には、一回目の無料相談時に、物件をご紹介頂くことがあるケースもございます。

その際に必ず確認したいことは、月々のキャッシュフロー(家賃-経費)がいくらになるかを確認するようにしましょう。

都心部の区分マンションの場合、キャッシュフローが赤字の物件を紹介されることは少なくありませんが、月々の収支が赤字の物件は初心者向けではありませんので要注意。

月々の収支が赤字になる物件は、原則売却益を狙う投資のケースが多いです。

物件価格が高く、月々の返済額の負担が家賃と変わらないぐらいの超好立地ですが、10年ぐらいは資産価値が落ちず、むしろ上がるだろうと見越して売却益を狙う上級者向けの投資方法です。

担当者が物件紹介するからには、あなたの考え、収入などの属性にあう投資シナリオを提案しているはず。

そのシナリオを担当者に質問して深く掘り下げていくことで、相談している不動産投資会社の強みを本質的に理解できたりするので、物件選定理由を掘り下げて質問してみるとよいでしょう。

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4)ご紹介した物件は内覧できますか?

不動産投資物件は、住む家(実需)とは違い、物件を見ずに契約する事も可能ですし、資産形成もできます。

ただ、高額な買い物(不動産)のため、物件を一度見たいと思うのではないのでしょうか?

 

もし、不動産を見てみたい!と思うのであれば、遠慮なく「不動産投資会社の方に内覧はできますか?」と確認してみるのが良いでしょう。

もちろん、賃貸中の物件であれば、室内を内覧する事はできません。

ですが、不動産投資会社の中には、遠方のお客様用にスマホで物件の外観を撮影した動画を送るサービスもあります。

ここで担当者の対応力やわかるはずです。

5)出口戦略と資産拡大のシミュレーション

不動産投資は家賃収入だけで完済するのがベストだといわれております。

ただ、不動産は実物資産です。

市場によっては売却益を狙う事もできますし、あなたの資金状況次第でローン完済前でも資産拡大を狙う事ができます。

そこで大事になるのが、不動産投資を行う目的です。

 

生活を豊かにしたいと思って始められる方がほとんどだと思いますが、物件規模数やリスク許容度は人それぞれではないのでしょうか?

あなたの資産拡大フェーズを担当者に相談してみる事がオススメです。

市場変化に詳しい担当者を味方につける事ができれば、適切なタイミングで購入だけでなく売却の提案など、資産形成の心強いパートナーになるでしょう。

 

6)提携している金融機関・保険について

不動産投資会社にも、会社単位での強みがありますが、保有している物件や管理体制の次に重要になるのが、提携している金融機関や保険商品です。

不動産投資会社にはぜひ、利用できる金融機関を確認してみましょう。

他の不動産投資会社比較時に提携している金融機関の内容は重要な項目になります。

 

提携している銀行の特別金利(低金利)が使用できれば、月々のローン支払額を抑える事ができるので、キャッシュフローが増えます。

キャッシュフローが増えると、キャッシュフローを使って繰り上げ返済も可能です。

更に、不動産投資としては黒字なので、銀行から評価されることで次の物件を購入しやすくなります。

(キャッシュフローが赤字の場合や、高金利で借り入れしていると一般的には融資が厳しくなる傾向にあります。)

【注意】金融機関だけで不動産投資会社は判断できない。

ただし、金融機関が良いからと言って、不動産投資会社がすべてに優れているのか?というとそんなことはありません。

金融機関が優れていても、不動産購入後の保証(空室保証・家賃保証)が弱ければ、退去があった時点で、銀行のローンの支払いよりも高くついてしまいます。

仮に、金融機関が弱い会社であっても、大事なのは他の部分で上回る提案ができるかではないでしょうか?

もちろん不動産投資会社を選定する上での本質的な質問には変わりはありませんので、是非提携している金融機関の事を確認してみる事をおすすめします。

金利差よりも不動産運用コストの総額を重視。

平均家賃1~2ヵ月分の退去による原状回復費用や空室保証がなく、全てオーナー持ちの不動産投資会社の場合、仮に0.1%程金利が安く借入できたとしても、運用コストによる支払いにより総額で高額になる事も。

【まとめ】不動産投資会社1社のみに相談するよりも、複数の会社に相談して複数社の同時検討が好ましい。

ここまで不動産投資はどこに相談?というテーマでお伝えしてきましたが

不動産投資会社のオススメ窓口まとめ

  1. 不動産投資会社
  2. 金融機関
  3. 不動産投資経験者
  4. 購入検討エリアの地場の賃貸管理会社(地方エリアの投資に限る)
  5. 税理士

に相談してみてはいかがでしょうか?

そして大切なのは、1つの不動産投資会社に相談して決めるのではなく、複数の不動産投資会社の提案を、さまざま視点で見るという事です。

 

複数の不動産投資会社に相談してみる事で

複数の不動産会社に相談するメリット

  • 本当に大切な不動産投資ノウハウはどこの会社も教えてくれる事
  • 物件価格の相場観や良い物件の条件
  • 不動産購入後の賃貸管理や維持費用のサービスの違い

などが体験できると思いますが、何より最も一番大切なのは…

不動産投資会社の担当者との相性や提案力ではないのでしょうか?

 

ぜひあなたの不動産投資を始める一歩として、

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1社~2社だけの不動産投資会社に相談するだけで不動産投資を始めてしまう事の無いようにしましょう。

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