1．不動産投資の仕組み
不動産投資はマンション・アパート等を購入し、第三者に貸すことで収入を得る仕組みです。売却の際に価格によっては収益が出る事があります。
投資において資産の譲渡によって得られる利益（不動産投資では売却益）を「キャピタルゲイン」、資産を運用することによって得られる利益（不動産投資では家賃収入）を「インカムゲイン」と呼びます。
不動産投資ではインカムゲイン（家賃収入）を修繕費や固定資産税等の経費、ローンの支払いに充てます。ローンを完済した所で物件が自身の財産となります。
不動産はキャピタルゲインで利益を得る事が難しく、物件の選定・評価においてプロ並みの知識が必要となります。よって不動産投資では家賃収入を目的としたインカムゲインを目的に物件を選定し、運営を行うオーナーが多くなっています。家賃収入で稼ぐ投資は、景気に左右されにくくコツコツと稼ぐモデルです。
2．不動産投資の種類～区分マンション、一棟マンション・一棟アパート、戸建て～
不動産投資にはマンションの1室を購入し、賃貸経営を行う区分マンション投資、マンション・アパートの一棟を購入し貸す一棟投資、戸建てを貸す戸建て投資といった物件への投資があります。
1）区分マンション投資
区分マンション投資（ワンルームマンション投資等）は一棟投資やに比べると購入費用が抑えられるため、不動産投資初心者でも手を出しやすい不動産投資です。
2）一棟マンション・一棟アパート投資
一棟投資は賃貸経営が順調な場合は一棟丸ごとに対しての家賃収入を得る事が出来ます。
購入価格が高く、初期費用とともにランニングコストも多くかかり、区分マンション投資に比べるとリターンは大きいですがリスクも大きくなります。
3）戸建て投資
戸建て投資は一戸建てを所有し貸し出します。
戸建て投資は集合住宅（マンション）より需要は低いものの、入居者が長く住む傾向があります。物件によりリスクとリターンが異なり、集合住宅より物件の条件や周辺環境に左右されやすい投資となっています。
3．J-REIT・クラウドファンディング
上記の3つが主に「不動産投資」と呼ばれる投資方法となっていますが、物件を購入せず不動産に投資する方法もあります。
1）J-REIT（不動産投資信託）
REIT（不動産投資信託）はアメリカで誕生した制度で、日本ではJapanのJを頭につけてJ-REITと呼びます。
J-REITとは、投資法人という組織を作り、投資証券を発行して投資家から資金を集め、マンションやオフィスビル等に投資し、家賃収入や売却益を投資家に還元する仕組みになっています。
J-REITは数千円から購入が可能で不動産投資よりも少ない金額から投資する事が出来ます。
ただし一般的に不動産投資より利回りは低く、3％台の商品が多いです。
2）不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資の運用会社がインターネット上で複数の投資家から資金を集め、その資金である不動産に投資、運用をし、その運用収益を投資家に配当する仕組みです。
クラウドファンディングの特徴は、不動産の運営状況の情報が公開されている点です。運営会社にもよりますが、投資した物件の住所や築年数等を知る事が可能です。
投資家の出資金だけでは賄えない資産を企業が出資する「優先劣後方式」という出資方法となっており、不動産価格が値下がりし損失が発生しても、企業が劣後出資を行う事で投資家は損をしづらい仕組みになっています。
3）J-REITとクラウドファンディングの違い
REITとクラウドファンディングの大きな違いは「証券化されているか」という点です。
REITは証券化されており証券市場で売買されているため、流動性が高く現金化が容易です。ただし毎日値動きがありますので市場価格のチェックが必要で、含み損が発生する可能性があります。
一方クラウドファンディングは値動きが無いものの、現金化が難しくなっています。
4．不動産投資のメリット
不動産投資にはさまざまなメリットがあります。
- レバレッジ効果がある
- 家賃収入と不動産が手に入る
- 生命保険・私的年金代わりになる
- 相続税対策になる
以上の4点について詳しく見ていきましょう。
1）レバレッジ効果がある
不動産投資の大きな特徴として、「レバレッジ効果」があります。
「レバレッジ」とは「てこの原理」という意味の言葉で、投資の世界でよく使われる言葉です。てこの原理のように少ない資本（力）で大きなリターンを得られる事を「レバレッジ効果がある」と言います。
不動産投資は自己資金（頭金）に借入金（ローン）を組み合わせることにより自己資金の何倍もの投資を行う事が出来ます。よってレバレッジ効果が高いと言われています。
2）家賃収入と不動産が手に入る
不動産投資は不動産を購入、第三者に貸し出し家賃収入を得ながらローン返済を行います。ローンを支払い終わった後は不動産が自身の資産となります。例えば株式投資では株式の配当金、売却益を得ることはあっても現物が手元に残る事はありません。
手に入れた不動産は引き続き貸し出すだけではなく、売却し利益を得るという選択肢もあります。
3）生命保険・私的年金代わりになる
不動産投資でローンを組む時はほとんどの金融機関で「団体信用生命保険」に加入する事になります。
団体信用生命保険は契約者に万が一のことがあった場合、保険金でローンを弁済する仕組みとなっていますので、家族がいる方も安心です。
また60代以降のオーナーはローンを完済し、家賃収入を私的年金代わりにしている方も多いです。
公的年金の受給開始年齢が遅くなり定年後も働く高齢者が多い中で、家賃収入により充実したセカンドライフを送る方もいらっしゃいます。
4）相続税対策になる
不動産は相続の際に「相続税評価額」という時価の7～8割の価額で評価され、税金が算出されます。また「小規模宅地の特例」によりさらに評価額が下がり価額を圧縮できるため、相続税対策として有効な手段となります。
不動産が税制面で優遇されている理由は、個人のみならず国の財産として価値があり守られているからです。
相続税対策のためにアパート・マンションを購入するオーナーも少なくありません。
5．不動産投資のデメリット
多くのメリットがある一方で、不動産投資には以下のようなデメリットがあります。
- 空室・災害等のリスク
- 換金化が難しい
- 不動産価格の下落
1）空室・災害等のリスク
株式や投資信託への投資では元本割れ、社債では倒産により回収不可能になる等、投資にはリスクが付きものです。
不動産投資にも空室リスク・災害リスク等があります。
空室リスクは空室により家賃収入が得られないリスクで、投資家が最も回避すべきリスクです。
台風や豪雨等による自然災害により建物が損壊する災害リスクもあります。
また、現在は長らく低金利が続いていますが、金利が上がった際にはローンの支払い額が増えるリスクもあります。
2）換金化が難しい
不動産は、毎日売買されている株式と違い流動性は低く、現金が必要な際に換金化しづらいというデメリットがあります。
都市圏のマンションは比較的流動性が高く、戸建てや郊外の物件は流動性が低いです。
3）不動産価格の下落
購入時よりも不動産価格が下落するリスクがあります。
不動産価値は外的要因の影響も受けます。都市の再開発などが行われれば周辺の不動産の価格は上昇しますが、街のブランド力が低下すれば不動産の価格も低下します。
不動産投資を検討するのであれば、地域の都市開発計画があるかなども調べておきましょう。
6．現物への投資である不動産投資は、効率的な資産形成として優秀
不動産投資は形のあるもの（現物）への投資でありながらインカムゲインとキャピタルゲインを得られる事が大きな特徴です。
純金やプラチナ等も現物投資となりますが家賃収入のように定期的な収入は得られません。
第三者に貸し出すことで得られる収入でローンを返済し、完済後は自身の財産となる不動産投資は投資として効率的な資産形成ができる仕組みとなっています。
仕組みや種類、メリット・デメリット・リスクを把握し、資産形成の選択肢として視野に入れておきましょう。
