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不動産の購入

不動産投資の仕組みとは?種類やメリット・デメリットも

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「不動産投資ってどんな仕組み?」「不動産投資の種類やメリット・デメリットについて知りたい!」という方はこの記事をご参照ください。

不動産投資で収入を得る仕組みや不動産投資の種類、J-REITやクラウドファンディングについて解説していきます。

さらにメリット・デメリット・リスクをお伝えすることで、不動産投資について一通り理解できます。

1.不動産投資の仕組み・「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」を解説

不動産投資はマンション・アパート等を購入し、第三者に貸すことで収入を得る仕組みです。売却の際に価格によっては収益が出る事があります。

投資において資産の譲渡によって得られる利益(不動産投資では売却益)を「キャピタルゲイン」、資産を運用することによって得られる利益(不動産投資では家賃収入)を「インカムゲイン」と呼びます。

不動産投資ではインカムゲイン(家賃収入)を修繕費や固定資産税等の経費、ローンの支払いに充てます。ローンを完済した所で物件が自身の財産となります。

不動産はキャピタルゲインで利益を得る事が難しく、物件の選定・評価においてプロ並みの知識が必要となります。よって不動産投資では家賃収入を目的としたインカムゲインを目的に物件を選定し、運営を行うオーナーが多くなっています。家賃収入で稼ぐ投資は、景気に左右されにくくコツコツと稼ぐモデルです

1)不動産投資の利回り

利回りとは、元本に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことです。

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。

不動産投資の広告には、年間総収入を物件購入価格で割った表面利回りが用いられている事が多いです。

表面利回りには、税金、保険料、管理費などの支出が含まれていないため、実際にかかる経費を加えて計算した実質利回りよりも高い数字となっています。

そのため、表面利回りと実質利回りの違いをしっかりと把握し、空室や原状回復費用など今後発生する経費についても考え、長期的な視野で利回りを計算することが大切です。

表面利回り

表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りのことです。別名、グロス利回りとも言います。

【表面利回りの計算方式】

年間収入÷物件価格×100

表面利回りは、想定利回りとは異なり、現状の空室状況を反映しているため、購入した直後にどの程度の利回りがあるのかを知ることができます。ただし、マンションの1室投資では、想定利回りと表面利回りは同じになります。

不動産投資の広告には、この表面利回りが用いられていることが多いです。

実質利回り

実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。別名、ネット利回りとも言います。

【実質利回りの計算方式】

(年間収入-諸経費)÷物件価格×100

想定利回りや表面利回りでは、不動産投資の収入しか反映していませんが、不動産投資には収入だけでなく管理費や修繕費、税金といった支出が生じます。実質利回りでは支出も反映しているため、実際の運用利回りを知ることができます。

2)不動産投資で必要となる費用

不動産投資を始めるにあたって、物件を購入する時は、売買価格のほかに以下の初期費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 不動産投資ローン事務手数料
  • 保証会社保証料(+保証会社事務取扱手数料)
  • 登録免許税(登記料)
  • 司法書士報酬
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険、地震保険料
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税

不動産投資をするとさまざまな税金が課税され、課税の仕組みや税率もそれぞれ違います。

不動産投資でキャッシュを残していくためには、必ずこれらの税金をシミュレーションに盛り込んでキャッシュフローを組み立てていくことがとても大切です。

2.不動産投資の種類~区分マンション、一棟マンション・一棟アパート、戸建て~

不動産投資にはマンションの1室を購入し、賃貸経営を行う区分マンション投資、マンション・アパートの一棟を購入し貸す一棟投資、戸建てを貸す戸建て投資といった物件への投資があります。

1)区分マンション投資

区分マンション投資(ワンルームマンション投資等)は一棟投資やに比べると購入費用が抑えられるため、不動産投資初心者でも手を出しやすい不動産投資です

2)一棟マンション・一棟アパート投資

一棟投資は賃貸経営が順調な場合は一棟丸ごとに対しての家賃収入を得る事が出来ます。

購入価格が高く、初期費用とともにランニングコストも多くかかり、区分マンション投資に比べるとリターンは大きいですがリスクも大きくなります

3)戸建て投資

戸建て投資は一戸建てを所有し貸し出します。

戸建て投資は集合住宅(マンション)より需要は低いものの、入居者が長く住む傾向があります。物件によりリスクとリターンが異なり、集合住宅より物件の条件や周辺環境に左右されやすい投資となっています。

3.J-REIT・クラウドファンディング

上記の3つが主に「不動産投資」と呼ばれる投資方法となっていますが、物件を購入せず不動産に投資する方法もあります。

1)J-REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)はアメリカで誕生した制度で、日本ではJapanのJを頭につけてJ-REITと呼びます。

J-REITとは、投資法人という組織を作り、投資証券を発行して投資家から資金を集め、マンションやオフィスビル等に投資し、家賃収入や売却益を投資家に還元する仕組みになっています。

J-REITは数千円から購入が可能で不動産投資よりも少ない金額から投資する事が出来ます。

ただし一般的に不動産投資より利回りは低く、3%台の商品が多いです。

2)不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資の運用会社がインターネット上で複数の投資家から資金を集め、その資金である不動産に投資、運用をし、その運用収益を投資家に配当する仕組みです。

クラウドファンディングの特徴は、不動産の運営状況の情報が公開されている点です。運営会社にもよりますが、投資した物件の住所や築年数等を知る事が可能です。

投資家の出資金だけでは賄えない資産を企業が出資する「優先劣後方式」という出資方法となっており、不動産価格が値下がりし損失が発生しても、企業が劣後出資を行う事で投資家は損をしづらい仕組みになっています。

3)J-REITとクラウドファンディングの違い

REITとクラウドファンディングの大きな違いは「証券化されているか」という点です。

REITは証券化されており証券市場で売買されているため、流動性が高く現金化が容易です。ただし毎日値動きがありますので市場価格のチェックが必要で、含み損が発生する可能性があります。

一方クラウドファンディングは値動きが無いものの、現金化が難しくなっています。

【関連記事】J-REITと不動産投資型クラウドファンディングは、どこが違うの?

4.不動産投資のメリット

不動産投資にはさまざまなメリットがあります。

  • レバレッジ効果がある
  • 家賃収入と不動産が手に入る
  • 生命保険・私的年金代わりになる
  • 相続税対策になる

以上の4点について詳しく見ていきましょう。

1)レバレッジ効果がある

不動産投資の大きな特徴として、「レバレッジ効果」があります。

「レバレッジ」とは「てこの原理」という意味の言葉で、投資の世界でよく使われる言葉です。てこの原理のように少ない資本(力)で大きなリターンを得られる事を「レバレッジ効果がある」と言います。

不動産投資は自己資金(頭金)に借入金(ローン)を組み合わせることにより自己資金の何倍もの投資を行う事が出来ます。よってレバレッジ効果が高いと言われています

2)家賃収入と不動産が手に入る

不動産投資は不動産を購入、第三者に貸し出し家賃収入を得ながらローン返済を行います。ローンを支払い終わった後は不動産が自身の資産となります。例えば株式投資では株式の配当金、売却益を得ることはあっても現物が手元に残る事はありません。

手に入れた不動産は引き続き貸し出すだけではなく、売却し利益を得るという選択肢もあります。

3)生命保険・私的年金代わりになる

不動産投資でローンを組む時はほとんどの金融機関で「団体信用生命保険」に加入する事になります。

団体信用生命保険は契約者に万が一のことがあった場合、保険金でローンを弁済する仕組みとなっていますので、家族がいる方も安心です。

また60代以降のオーナーはローンを完済し、家賃収入を私的年金代わりにしている方も多いです。

公的年金の受給開始年齢が遅くなり定年後も働く高齢者が多い中で、家賃収入により充実したセカンドライフを送る方もいらっしゃいます。

4)相続税対策になる

不動産は相続の際に「相続税評価額」という時価の7~8割の価額で評価され、税金が算出されます。また「小規模宅地の特例」によりさらに評価額が下がり価額を圧縮できるため、相続税対策として有効な手段となります。

不動産が税制面で優遇されている理由は、個人のみならず国の財産として価値があり守られているからです。

相続税対策のためにアパート・マンションを購入するオーナーも少なくありません。

【関連記事】中古ワンルームマンションの購入が相続対策になるのはなぜか?

5.不動産投資のデメリット

多くのメリットがある一方で、不動産投資には以下のようなデメリットがあります。

  • 不動産投資の6個のリスク
  • 換金化が難しい
  • 不動産価格の下落

1)不動産投資の6個のリスク

株式や投資信託への投資では元本割れ、社債では倒産により回収不可能になる等、投資にはリスクが付きものです。

不動産投資にもさまざまなリスクがあります。

  • 地震による建物損傷、倒壊のリスク
  • ローン金利上昇のリスク
  • マンションの老朽化のリスク
  • 空室、滞納のリスク
  • 家賃下落のリスク
  • 不動産価格下落のリスク

【関連記事】不動産投資の6個のリスク。マンション運用を始める前に知るべきポイント

不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。物件選びや入居者管理、資産性の維持などに関して勉強することや、信頼できる不動産会社をパートナーとしてみつけ、相談しながら意思決定することが大切です。

2)換金化が難しい

不動産は、毎日売買されている株式と違い流動性は低く、現金が必要な際に換金化しづらいというデメリットがあります。

都市圏のマンションは比較的流動性が高く、戸建てや郊外の物件は流動性が低いです。

3)不動産価格の下落

購入時よりも不動産価格が下落するリスクがあります。

不動産価値は外的要因の影響も受けます。都市の再開発などが行われれば周辺の不動産の価格は上昇しますが、街のブランド力が低下すれば不動産の価格も低下します。

不動産投資を検討するのであれば、地域の都市開発計画があるかなども調べておきましょう。

【関連記事】不動産投資の参考にしたい!2020年「都内の再開発エリア」まとめ

6.不動産投資の始め方・勉強方法

不動産投資は物件購入までに重要なポイントがあり、まずは流れをおさえておくことが重要となります。情報収集から物件選び、ローンの審査など運営を始めるまでのプロセスは以下の通りです。

  1. 本・セミナーなどで情報収集
  2. 目標金額を設定・家族に話しておく
  3. 複数の不動産会社に話を聞きに行く(不動産会社選び)
  4. 物件のエリアや購入金額、出口戦略の決定
  5. 物件選び
  6. 収支シミュレーションを行う
  7. 物件の買付申し込み
  8. ローン申請・審査
  9. 引き渡し・運営スタート

不動産投資を始めるためには、オーナーとして物件選びなどの知識を身に付ける事も重要となります。情報を得るためには、インターネット上のコラムや大家のブログ、本やセミナーなどがあります。

物件探しや不動産会社の選び方、融資審査など不動産投資で身に付けておきたい知識は多いですが、効率的な情報収集としては本・不動産会社のセミナー、コラムがおすすめです。

セミナーは不動産会社やオーナーの生の声を聞ける点が最大のメリットで、初心者向けのセミナーやワンルームマンションに特化したセミナーなど様々なものがオンラインも含め各地で開催されています。

【関連記事】不動産投資セミナーに参加すると「知識武装」ができる!選び方のポイントとは?

7.不動産投資で使えるローンの種類

不動産投資の融資に関わってくるのは主に都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、ノンバンクの4種類です。

ローンの借り入れには各金融機関ごとに年収制限や年齢制限、融資額割合、金利、連帯保証の有無などの違いがあります。金利は低いに越したことはありませんが、キャッシュフローを保つために融資の期間も考慮する必要があります。

住宅ローンであれば都市銀行や地方銀行、信用金庫で組めますが、不動産投資ローンは積極的に扱う金融機関はあまり多くありません。投資用ワンルームに融資する金融機関は何十社とあるわけではないのです。

自分で一から金融機関を探して不動産投資ローンを組むことも不可能ではありませんが、

多くの場合、不動産を販売する不動産会社が提携する金融機関から選ぶことになります

8.不動産投資はいつ始めるべき?

不動産投資を始めるタイミングについてどんなことをポイントに意思決定すればよいのでしょうか?

大きく3つのポイントがあります。

  • 個人の属性を活かして低金利でローンの借入ができるとき
  • 良い物件と出会ったとき
  • 融資をしてくれる金融機関が見つかったとき

不動産投資を始めるタイミングは、金利や物件、融資、個人の属性などによって左右されます。今後のリスクを理解することはもちろん大事ですが、ある程度の知識をつけたら、あとはご自身の強い気持ちと不動産投資を始めた方が良いタイミングを見逃さないことが大切です。

9.不動産投資が向いている人の特徴

不動産に限らず、投資に成功している多くの人は「自ら情報収集をし、学び続ける人」です。不動産投資においては、学ばなければいけないことがたくさんあります。「不動産投資で一攫千金!」とういうものではなく、あくまで地道にコツコツと努力を続け、投資した物件や資産を育てていくものです。

10.不動産投資でよくある失敗例

不動産投資でよくある失敗例は以下のようなことが挙げられます。

  • 利回りの計画ミス
  • 空室が埋まらない
  • 購入後に周辺環境が変化した
  • 家賃の滞納が発生した
  • 家賃保証(サブリース)の仕組みを理解していなかった
  • 想定以上に修繕費がかかった
  • 家賃が低下してしまった
  • 節税目的で購入してしまった
  • 管理会社の選定ミス

不動産投資をしっかり理解して進めば、リスクを回避することができ、成功する可能性も上がります。リターンだけでなく、不測の事態などのリスクも含め、経営目線で考えることも必要です。

【関連記事】不動産投資でよくある失敗例

11.現物への投資である不動産投資は、効率的な資産形成として優秀

不動産投資は形のあるもの(現物)への投資でありながらインカムゲインとキャピタルゲインを得られる事が大きな特徴です。

純金やプラチナ等も現物投資となりますが家賃収入のように定期的な収入は得られません。

第三者に貸し出すことで得られる収入でローンを返済し、完済後は自身の財産となる不動産投資は投資として効率的な資産形成ができる仕組みとなっています。

仕組みや種類、メリット・デメリット・リスクを把握し、資産形成の選択肢として視野に入れておきましょう。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中