1.不動産投資における利回りの考え方

毎月20万円の不動産収入を得るためには、それだけの収入をもたらす物件を取得しなければなりません。

不動産投資では、投資金額に対する収益の割合を指す言葉として「利回り」という言葉が用いられます。

不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」という言葉がよく登場します。

しかし、実際に手元に残る収入を考える場合には、「返済後利回り」を考える必要があります。

1)表面利回りと実質利回り

表面利回りとは単純に年間の不動産収入を物件価格で割り、パーセンテージを算出したものです。

しかし、不動産投資では、管理会社へ支払う管理手数料や固定資産税・都市計画税などの税金、管理組合に支払う管理費・修繕積立金、火災保険料などさまざまなランニングコストがかかります。

そこで必要になるのが、年間の不動産収入からランニングコストを差し引いたものを物件価格で割った、実質利回りです。

一般的に不動産投資において物件の収益力を計算するときには表面利回りではなく、実質利回りが用いられています。

2)返済後利回りとは

投資用の物件を取得する際には、不動産投資ローンを利用することがほとんどでしょう。

不動産投資では、毎月の家賃収入からローンの返済を行います。

したがって、家賃収入からランニングコストだけを差し引いた実質利回りでは、実際にオーナーの手元に残る額を把握することはできません。

オーナーの手元に残る額を求めるために必要になるのが、返済後利回りです。

返済後利回りは、次の式で計算できます。

不動産収入で得られる収益を計算するためには、返済後利回りを計算する必要があるのです。

利回りの具体的な計算方法や物件の価値を判断するポイントを知りたい方は、以下の記事を参照ください。

不動産投資での理想の利回りは？シミュレーションの計算方法や物件の価値を判断するポイント5つを紹介

3.不動産収入だけで月20万円の収益を目指す方法とは

では、不動産収入で月20万円の収益、年間にして240万円の収益を目指すためには、どのくらいの資金が必要になるのでしょうか。

1)返済後利回りを2%と想定した場合に必要な資金

返済後利回りは、（家賃収入×12か月－年間ランニングコスト－年間ローン返済額）÷物件価格×100で求められます。物件種別やエリアにもよりますが、不動産投資の平均的な利回りは7%前後です。

ランニングコストは家賃収入の2〜3割程度で、物件価格の6〜8割程度の融資を組むとすれば、返済後利回りは2〜3%程度になるものと考えられます。

仮に返済後利回りを2%と想定した場合、年間240万円の収益を上げるためには、1億2,000万円の物件が必要です。

不動産投資の初期費用は物件価格の4～10%程度だと言われており、仮に初期費用を10%の1,200万円だとすると融資を含めて1億3,200万円の資金が必要になるという計算になります。

2)不動産投資初心者が1億2,000万円の物件を取得するにはリスクがある

不動産投資の初心者にとって、1億2,000万円の物件の取得は現実的ではないでしょう。

一説には、不動産投資ローンは年収の10倍程度が限度とも言われています。

となると、必要な年収は1,200万円。フルローンを組まないとしても、年収が1,000万円程度あることに加え、初期費用を加えた頭金は3,200万円必要になる計算です。

従って、１億2,000万円の物件は、一般的な会社員ではなかなか手が出せないといえるでしょう。

3.月20万円の不動産収入を得るには物件の複数所有がベスト！

1)買い増しによって月20万円の収益を目指そう

不動産投資に慣れ、1件目の運用が安定したタイミングで次の物件の買い増しを検討しましょう。

1億2,000万円の物件を2%の返済後利回りで運用した場合、月20万円の収益を得られるのであれば、3,000万円程度の物件を4戸、2,500万円程度の物件を5戸運用しても、同等の利益を得られるはずです。

1戸目や2戸目の運用で金融機関からの評価を高められれば、次の物件はよい条件で融資を受けられ、さらに利益も高められるでしょう。

月20万円の収益を目指すのであれば、5〜6戸程度の区分マンションや戸建への投資をおすすめします。

2)区分マンションを複数所有するパターン

ここでは、家賃6万円の表面利回り7.2%のワンルームマンションを6つ所有した場合の収支シミュレーションをしてみます。

【シミュレーション条件】

物件価格：1,000万円

賃料：6万円（表面利回り7.2%）

金利：1件目・2件目は2.8パーセント、３件目・4件目は2.3%、5件目・6件目は1.8%

自己資金比率：50%

ランニングコスト：賃料の20%

想定空室率：5%

借入期間：30年

投資物件を徐々に増やしていき、融資条件がよくなっていくことを想定した場合、6件合計の手取り額は約185万円。月々にならすと約15万円となります。

20万円には届きませんが、給与所得に加えて不動産所得を得たうえで買い足していくことができるため、頭金も用意しやすく、無理の少ない資産形成方法だといえるでしょう。

2件目以降の物件を購入するタイミングについては、以下の記事をご参照ください。

2件目のワンルームマンションの購入タイミングは？1部屋より有利な理由

3）戸建を複数所有するパターン

続いては、家賃6.5万円の戸建を5つ所有した場合の収支シミュレーションをしてみます。

戸建投資はコンパクトマンションより利回りが高い傾向にあるため、表面利回り9%とします。

また、戸建投資は融資が引きづらいため、自己資金比率80%と想定します。

【シミュレーション条件】

物件価格：870万円

賃料：6.5万円（表面利回り9%）

金利：1件目・2件目は2.8パーセント、３件目・4件目は2.3%、5件目は1.8%

自己資金比率：80%

ランニングコスト：賃料の20%

想定空室率：5%

借入期間：9年

戸建投資の場合は融資額が低い分、借入期間が9年と短いにもかかわらず、5件であってもワンルームマンション6件と同等の手取り額となりました。

購入時の自己資金は必要ですが、手取りが多い分、次の物件の取得費に充てることもでき、買い進めることも比較的、容易だと考えられます。

4.月20万円の収益を目指すには不動産会社選びも大切

月20万円の収益を不動産投資で得るためには、安定した収益を期待できる物件の取得が大切になります。

そのためには、不動産投資のパートナーとして信頼できる不動産会社を選ぶことも大切になります。

収益性の高い物件を取り扱っている会社であるかどうかはもちろん、これまでの販売戸数や管理戸数、入居率の実績があるかも重要になります。

複数物件の投資を考えているようであれば、1戸目から2戸目、3戸目をにらんだ物件選びと運用計画が必要になります。

まずは、月20万円の不動産収益を目指している点を伝え、的確なアドバイスを受けられる不動産会社を探してみましょう。

まとめ

不動産収入で月20万円の収益をえられる方法をご説明しました。

返済後利回り2％の条件で、月20万円の収益を上げるためには1億2,000万円ほどの物件を購入できる資金が必要です。

しかし、1億2,000万円の物件の運用にはリスクも伴うため、段階を踏みながら複数物件を運用して月20万円の収益が出るような計画を立てた方がよいでしょう。

いずれにしろ不動産投資の成功には、信頼できるパートナーの存在は欠かせません。

よきアドバイス、よき物件の紹介、よき物件管理ができる不動産会社を見つけるようにしましょう。