45歳でセミリタイアは実現可能？資産運用で生活する2刀流の投資法を解説
近年、「セミリタイア」「アーリーリタイア」「FIRE（ファイア）」という言葉を耳にすることが多くなりました。
「会社に依存することなく、経済的な自由を手に入れ、自由な暮らしをしよう」という考え方が注目されています。
さて、本当にそんな生き方ができるのでしょうか？
本記事では、セミリタイアについて言葉の意味、生活に必要な貯蓄額、実現するための効率的な資産運用について説明します。
1．セミリタイアとは？
「アーリーリタイア」や「FIRE」は、完全に仕事から引退・退職し、貯蓄や資産運用によって生活することを指します。
一方、「セミリタイア」とは、仕事を継続しながらも、その頻度や割合を下げ、仕事で得る報酬と資産運用で得たお金や貯蓄を併用しながら生活していくことです。
「サードFIRE」もセミリタイアと同義です。
アーリーリタイアやFIREとは異なり、貯蓄や資産運用だけで生活費を捻出するわけではないため難易度は高くありません。
仕事に忙殺される日々が避けられるとともに、資産運用の効率を高めれば社会貢献や趣味の時間も取れます。
精神的にも肉体的にも豊かな暮らしができるとあって近年、注目されている生き方です。
2．45歳でセミリタイアする場合、生活に必要な貯金額は？
セミリタイア生活には、一定の資金が必要です。
では、一体どれくらいの資金を準備しておく必要があるのでしょうか。
セミリタイア時の年齢を夫婦ともに45歳と仮定し、必要な生活費は40年間の85歳まで。
毎月の生活費には個人差がありますが、ここでは総務省統計局「家計調査（二人以上の世帯）2023年12月分」を参考にします。
総務省統計局「家計調査（二人以上の世帯）2023年12月分」によると、世帯人数2人以上の場合における1年間で必要な生活費は395万4,216円（32万9,518円×12カ月）です。
40年間生活していくためには、1億5,816万8,640円の資金が必要という計算になります。
さらに、45歳でセミリタイアしてから60歳まで支払う国民年金保険料584万1,600円（19万4,720円【2023年度1年前納】×2人×15年）を加えると、1億6,401万240円が必要です。
ただし、保険料をしっかり納めていれば65歳から年金が受け取れます。
2023年度における国民年金の受給額の満額は79万5,000円です。
仮に満額もらえた場合、月間で6万6,250円の収入が見込めます。
夫婦2人が65歳から85歳までにもらえる国民年金の見込み受給総額は3,180万円です。
結論、45歳でアーリーリタイアする場合に必要な費用は、1億3,221万240円が目安となります。
セミリタイアでは、半分程度を労働報酬で補うとすれば、6,500万円ほどは貯蓄や資産運用でまかないたいところです。
同じ考え方で計算すると、セミリタイアする年齢に応じた必要な資金の目安は、以下のようになります。
| 50歳 | 約5,500万円 |
| 55歳 | 約4,400万円 |
| 60歳 | 約3,400万円 |
独身の場合は、以下になります。
生活費は総務省統計局によるデータの単身者世帯の支出金額のうち、2023年の消費支出を参考にしています。
| 45歳 | 約3,400万円 |
| 50歳 | 約2,800万円 |
| 55歳 | 約2,300万円 |
| 60歳 | 約1,700万円 |
3．セミリタイアを実現するための3つのポイント
セミリタイアの実現には、3つのポイントがあります。
1）生活費の把握
セミリタイア生活を目指すのであれば、最低いくらの生活費が必要なのかを把握することが必要です。
世帯人数2人以上の場合、1年間で必要な生活費は約400万円。
しかし、生活費は世帯によって大きく異なることから、必ず自分の生活に置き換えて判断するようにしましょう。
2）予備費の準備
生活費とは、あくまで日常の暮らしに必要な費用です。
怪我や病気、離婚、自然災害、金融ショックなどにより、突発的な費用がかかったり、仕事がなくなってしまったりする可能性もあります。
不測の事態に備えるには、資産運用の原資とは別に、手元資金が必要です。
デフレや株価の下落で資産が目減りしても耐えられるよう、手元資金として2年間ほど生活できるだけの現金を残しておくと安心でしょう。
3）投資信託を始める
セミリタイア生活に必要な資金の貯蓄は、一般的なサラリーマンにとってかなり難しいものです。
とくに低金利の現代では、銀行に貯金していても大きな利息は望めません。
そのため、投資信託を活用し、お金に働いてもらうのも一つの手段です。
2024年からは「新NISA」がスタートしています。
これまで最大120万円だった年間投資枠は最大240万円に拡大、非課税保有期間も無期限になりました。
非課税保有限度額も格段に上がり、「どうやって資産形成すればいいかわからない」「お得に資産形成したい」という人には向いている投資だと言えます。
「何に投資すればいいのかわからない」という人は、インデックス投資を検討してみましょう。
インデックス投資とは、日経平均やダウ平均といった市場の平均的な値動きへの連動を目指す投資手法です。
利回りは高くありませんが、比較的、堅実かつ容易な投資方法といえます。
4.セミリタイア資金（6,500万円）以上の資産を達成する毎月積立金は？
45歳のセミリタイアに必要な資金6,500万円を積み立てるためのシミュレーションを実施します。
25歳・30歳・35歳で積み立てを開始して、毎月いくらの積立額が必要なのかを解説。
利回りはインデックス投資を想定した4%、およびS＆P500を想定した5%と仮定します。
| 利回り4％ | 利回り5％ | |
| 25歳（20年間） | 17.9万円 | 16万円 |
| 30歳（15年間） | 26.6万円 | 24.5万円 |
| 35歳（10年間） | 44.3万円 | 42.1万円 |
5.資産形成が45歳までに間に合わない人に向けた第2の投資先
45歳までに6,500万円を積み立てるのは、簡単ではありません。
そこで、レバレッジ効果で資産運用が期待できる「不動産投資」という方法が有効です。
「レバレッジ」とは「てこの原理」という意味。
少ない資本（力）で大きなリターンが得られることを「レバレッジ効果がある」と言います。
不動産投資で受けた融資は、自分の給与収入等から支払うのではなく、得られる家賃収入から天引きされます。
自分の代わりに入居者がローンを返済してくれるようなものです。
貯金や投資信託の元手になるのは、自己資金です。
少ない自己資金で他人資本の資産運用ができる点は不動産投資の魅力だと言えます。
45歳でのセミリタイアに必要な資金は、貯金や投資信託だけでは積み立てが容易ではありません。
これらの資産形成に加え、レバレッジ効果のある不動産投資を組み合わせることが重要になるでしょう。
6．中古ワンルームマンション投資と投資信託は相性良し
セミリタイア生活を目指しているサラリーマンの間では、中古ワンルームマンション投資が注目されています。
中古ワンルーム投資が人気の理由は、次のとおりです。
・自己資金10万円程度から始められる（投資信託と相性が良い）
・セミリタイア後の長期間の安定収入になる（アパートよりも空室リスクが低い）
・インフレが続けばキャピタルゲインを狙える
1棟マンションに投資するとなると、購入額が高くハードルもあります。
しかし、1戸の中古ワンルームマンションなら、サラリーマンという安定した属性を活かして不動産投資ローンを組むことが可能です。
一方、1棟アパート投資は資産拡大に向いていますが、自己資金を多く使うためNISAによる資産形成とは相性が悪いでしょう。
少子高齢化の日本において、空室率の高い1棟アパート投資はセミリタイアとは相性が良くないのです。
とはいえ、1戸の中古ワンルームマンションでは、不動産投資ローンを完済したとしても、毎月入ってくる家賃収入で暮らしていくことは難しいかもしれません。
そこでお勧めしたい戦略が、キャピタルゲイン（売却益）を狙う方法です。
購入した1戸の中古ワンルームマンションを賃貸住宅として数年間運用した後に、売却益を狙います。
購入した金額よりも売却した金額が高いほど、儲けとなる売却益が多くなるのです。
購入金額 ＜ 売却金額 ＝儲け
売却益で2戸目、3戸目と利益の出やすい中古ワンルームマンションに投資すれば、家賃収入と売却益の拡大が狙えます。
流動性が高いという点においても、中古ワンルームマンション投資は魅力的です。
ただし、毎月の収支がマイナスになってしまう物件はこの限りではありません。
資産価値が落ちず、キャピタルゲインと一定の賃料収入が得られる中古ワンルームマンションであることが大前提です。
また、レバレッジ効果を最大限に活かすには、融資が組みやすい物件を購入することも重要です。
築30年以上の中古ワンルームマンションは、融資審査が厳しくなります。
そのため、投資信託と二本立てで資産形成をする場合、築30年以内の中古ワンルームマンションを狙いましょう。
まとめ
セミリタイアに必要な資金をつくるために、レバレッジ効果が期待できる不動産投資という手段があります。
会社勤めのサラリーマンは、信用力があり不動産投資ローンを組みやすい属性です。
この武器を活かして、購入額が安く手が出しやすい中古ワンルームマンションを購入するのがおすすめ。
中古ワンルームマンションを賃貸住宅として家賃収入を得た後は、売却益（キャピタルゲイン）を狙い、資産を拡大していきましょう。
不動産投資で資産が一定規模になれば、セミリタイアも十分可能です。
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