マンション経営の成功を左右するキャッシュフローとは？計算、利回りとの違い、物件別の相場を解説

1.マンション経営におけるキャッシュフローと計算方法

キャッシュフローとは、事業で生じるお金の流通のことです。

マンション経営においては、手元に残る現金の流れをキャッシュフローと呼びます。

1）キャッシュフローの計算方法

家賃収入を得ても、すべてが手元に残るわけではありません。

マンション経営では、家賃収入からローン返済額、経費、税金を差し引いた後に、手元に残る現金の流れがキャッシュフローです。

したがって、キャッシュフローは次の計算式で求めることができます。

2)キャッシュフロー計算時に経費に含める費用

マンション経営におけるキャッシュフロー計算の際に、差し引くべき費用としては次のようなものがあります。

2.利回りとキャッシュフローの違い

キャッシュフローと同様に、マンション経営における重要な指標の一つに、「利回り」があります。

利回りが高い物件は、キャッシュフローも高くなると思われがちです。

しかし、利回りとキャッシュフローは関連しているものの、必ずしも相関関係にあるわけではありません。

1)利回りとは

マンション経営における利回りは、投資用物件の収益性を示す値です。

利回りにはいくつかの種類があり、表面利回りは「年間の総収入額÷マンション価格」で算出します。

また、実質利回りは「（年間総収入額―経営にかかった経費）÷マンション価格」で求めることができます。

手元に残る現金の流れを示すキャッシュフローに対し、利回りはどのくらい収益を出せるかを示す値という違いがあります。

2)利回りが高くてもキャッシュフローが悪くなるケース

利回りは、物件価格に対する年間収入の割合を示す値です。

そのため、表面利回りが高い物件であっても、不動産投資ローンの借入期間が短く、月々の返済額の負担が大きい場合、キャッシュフローは悪くなります。

したがって、表面利回りだけを見て、十分なキャッシュフローを得られると思い込んでしまうことは非常に危険です。

3.マンション経営においてキャッシュフローが重要な理由とは

キャッシュフローが悪い状態は、手元に残る現金が少ないということです。

マンション経営では、キャッシュフローを改善することが非常に重要です。

その理由をご説明します。

1）安定したマンション経営を実現する

マンション経営では、空室の発生や設備の故障、災害による損害の発生など、さまざまなリスクがつきものです。

キャッシュフローが悪く、手元に現金がない場合、自己資金からマイナス分を補わなければなりません。

キャッシュフローが良ければ、急な出費が発生しても家賃収入からカバーすることが可能です。

キャッシュフローを改善し、手元の現金を増やすことは、安定したマンション経営の実現に欠かせません。

2)マンション経営を拡大できる

キャッシュフローが改善すれば、自己資金に余裕が出るため、新たな物件を取得してマンション経営を拡大することも可能です。

投資物件の買い増しによって、資産と利益の拡大を図ることができるでしょう。

また、金融機関からもマンション経営の実績を高く評価され、有利な条件で融資を受けられる可能性も。

金利を低く抑えられれば、さらにキャッシュフローを高められるという好循環が生まれます。

3)売却価格が高くなる

収益物件の価値評価の方法には、いくつかの方法があります。

その中で収益還元法は、いかに利益を生み出す物件であるかという観点から物件を評価する算出方法です。

キャッシュフローが高いマンションであれば、それだけ利益を多く生み出すことができます。

そのため、売却価格が高くなる可能性があるのです。

4.キャッシュフローを改善するために

キャッシュフローの改善は、安定したマンション経営を実現し、資産や売却益の拡大につながります。

以下では、改善するためのポイントを5つご紹介します。

1)ローンの返済期間をできるだけ長くする

ローンの返済期間を長く設定すれば、借入期間も長くなり月々の返済額が圧縮されます。

そのため、家賃収入から引かれる費用を抑えられ、キャッシュフローが改善されるでしょう。

2)頭金を多くして借入額を減らす

ローンの借入額に対して、頭金の割合を増やせば月々のローン返済額は低くなります。

ただし、頭金を多く入れすぎて自己資金が無くなれば、突発的な出費に備えられないリスクが生じます。

不動産投資ローンの借り入れと頭金の割合は、バランスを考えたうえで決定することが大切です。

3)空室のリスクを抑える

空室で家賃収入を得られない期間が生じれば、キャッシュフローの悪化を招きます。

キャッシュフローの改善には、家賃収入を増やすか、ローン返済額や経費を減らすかの対策が必要です。

他にも、賃貸需要が高い好立地の物件を購入するほか、高入居率を誇る管理会社に管理を委託するなどの対策も賢明でしょう。

4)繰り上げ返済の「返済額軽減」を使う

マンション経営が軌道に乗り、ある程度の自己資金が溜まったのであれば、繰り上げ返済を考えても良いかもしれません。

繰り上げ返済の方法は、主に2種類。

月々の返済額を減らす「返済額軽減型」と、返済期間を短くする「返済期間短縮型」です。

返済額軽減型は、返済期間を変えずに、毎月の返済額を減らすことが可能です。

毎月の支出を抑えることで、キャッシュフローの改善が図れます。

5)ローンの借り換えを検討する

利用しているローンの金利が高い場合、金利の低いローンへの借り換えを検討しましょう。

金利分の支出が減れば、キャッシュフローを改善することができます。

ただし、ローンの借り換えには手数料が発生するため、事前にシミュレーションを行うことも大切です。

また、マンション経営が順調であれば、融資を受けた金融機関に実績を示し、交渉次第で金利を下げてもらえるケースもあります。

5.物件タイプ・築年数ごとのキャッシュフロー

物件タイプ別に、キャッシュフローが良い状態だと言える手元資金の目安をご説明します。

1)築浅ワンルームは1,000円～5,000円

築浅のワンルームマンションは、築古と比べて物件価格が高くなります。

しかし、専有面積が狭いワンルームのため、家賃を高額に設定することは難しいかもしれません。

したがって、築浅ワンルームの場合、毎月1,000～5,000円程度の現金が残ればキャッシュフローは良いと言えます。

中には、キャッシュフローが赤字になる築浅ワンルームも多く存在します。

それを積立投資と称して販売する不動産会社も少なくありません。

月々の収支が赤字の物件がすべて悪いわけではありませんが、購入時と同価格で売れる物件でなければ、利益を出すのは難しいでしょう。

詳しくは「ワンルーム投資は赤字でも大丈夫？収支改善する方法を解説」をご覧ください。

2)築古ワンルームの場合は1万～3万円

築古のワンルームマンションは、築浅と比べて物件取得費用を抑えることができます。

借入額が少なく、月々の返済額も減らすことができ、築浅よりキャッシュフローは良くなるでしょう。

築古ワンルームマンションの場合、毎月1～3万円程度の手元資金が残れば理想だと言えます。

3)ファミリータイプ：赤字～2万円

ファミリータイプのマンションは、平米数が広く物件価格も高額になります。

しかし、得られる家賃は平米数に比例して高くなるわけではありません。

例えば、20㎡のワンルームマンションの家賃相場が家賃8万円のエリアがあったと仮定します。

同エリアに20㎡の3倍となる60㎡のファミリーマンションがあった場合、家賃も3倍の24万円になるかと言うと、そうではありません。

平米数あたりの家賃単価は、ワンルームマンションよりも低くなるのです。

ファミリータイプのマンションは、毎月のキャッシュフローが赤字のこともあり、良くて2万円程度が目安でしょう。

まとめ

マンション経営において、キャッシュフローは経営状況を把握するための非常に重要な指標です。

キャッシュフローが悪い場合、手元に残る資金が少なく、万が一のトラブルが発生した際に対応できなかったり、空室発生時の資金繰りに苦慮したりといったリスクが生じます。

安定したマンション経営を実現するためには、利回りだけでなく、キャッシュフローについてもしっかり計算をすることが大切です。

キャッシュフローを改善するには、空室リスクの低い物件を購入するほか、ローンの借入期間を長くしたり、頭金を多くしたりといった対策が有効です。

空室でキャッシュフローが悪い状態が続くようなら、管理物件の入居率が高い管理会社を利用することで、入居者を獲得することができ、安定した家賃収入を得られるようになるでしょう。