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家賃滞納者が夜逃げした!保証人や保証会社への適切な対応手段などを解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

家賃滞納が発生したら、入居者に非があるのだし、すぐに強制退去出来ると思っている方や、夜逃げの場合は入居者と連絡が取れずどうしようもないので、オーナー側で残された私物の処理を行ってもよいと思っている方も多いです。

しかし、手順を踏まずに上記の行為を行ってしまうと、違法行為に該当する可能性があります。

そこで今回は、家賃滞納や夜逃げが発生した場合の正しい対処法を解説していきたいと思います。

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1.家賃滞納や夜逃げが発生した場合にやるべきこと

まずは、対処法をご説明します。

1)督促を行う

夜逃げの発生の前に、ほとんどのケースでは家賃の滞納があるはずです。

ですから、まずは家賃を支払うよう、入居者に督促を行います

督促の仕方に特に決まりはありませんが、書面で行うのが望ましいでしょう。

2)入居者に連絡をとる

督促を行っても何の音沙汰も無い場合は入居者の携帯電話などに連絡してみましょう

家賃の振込がなく、部屋を訪ねても留守にしているからといって、夜逃げと判断するのは早計です。

事故に遭って入院している、不幸などがあり帰省しているなどの理由で家にいないのかもしれません。

もし数日間も電話に出ないようなら、勤務先に連絡してみましょう

 

ただし、勤務先の人に「家賃滞納の件で〇〇さんにお電話しました」と伝えるのは名誉毀損や個人情報保護法違反に該当する可能性があるので絶対にやめましょう。

また、本人が電話に出た場合でも、家賃滞納について強く追及すると脅迫や恐喝になってしまうことがあるので、「お送りした封書の内容をご確認ください」というように伝える必要があります。

3)連帯保証人に連絡する

それでも入居者本人と連絡が取れないようであれば、夜逃げしたと判断し、連帯保証人に連絡して、契約解除手続きを行い、滞納された家賃の回収を試みましょう

連帯保証人の中には、家賃の支払いを拒む方も多数いますが、連帯保証人は入居者と同等の責任を負うと民法で定められているため、いくら拒まれても家賃を請求することが可能です。

しかし、そのように説明しても支払いに応じてくれない連帯保証人もいるので、その際は、後ほど詳しく説明しますが訴訟をすることになります。

4)家賃保証会社に連絡する

近年は、連帯保証人なしで家賃保証会社を利用している入居者も少なくありません。

その場合は家賃保証会社に連絡し、家賃を回収しましょう

 

家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合、入居者に代わってオーナーに家賃を支払ってくれる会社のことです。

ただし、夜逃げに関しては「家賃保証の対象外」としている保証会社もあるので注意が必要です。

また、家賃保証会社が破綻してしまい、回収できない可能性があることも覚えておいてください。

 

以上のことから、家賃滞納が不安な場合は、連帯保証人をつけたうえで家賃保証会社の利用も行うことをお勧めしています。

5)裁判を起こす

入居者が家賃保証会社を利用しておらず、連帯保証人が滞納した家賃の支払いに応じてくれない場合は、訴訟を起こすことになります。

まずは、賃貸借契約解除の手続きを行いますが、その手順は以下の通りです。

step1 入居者や連帯保証人の住所を特定する

step2 明渡し請求を、配達証明付き内容証明郵便で送付する

ただし、夜逃げの場合は入居者の現在の住所は不明なので公示送達の申し立てをする
(公示送達とは、相手方の住所が特定できず内容証明郵便も送ることが出来ない場合に、その書類を裁判所の掲示板に一定期間掲示して意思表示をする方法)

step3 賃貸借契約解除の訴状を提出する

step4 賃貸借契約解除後、残された家具や荷物の処分について強制執行の申し立てをする

上記の手順で賃貸借契約を解除したら、滞納分の家賃や契約解除後の賃料の損害金の支払いを請求する裁判を起こします。

2.夜逃げや家賃滞納に対処する際の注意点

次に、対処する際に注意すべき点を紹介します。

1)家賃滞納には時効がある

家賃の支払い義務は、原則として支払期限から5年が過ぎると時効が成立し、消滅してしまいます。

よって「最終的には法的手段もあるので大丈夫」とのんびり構えていると、時効が成立し家賃の回収は不可能になってしまうのです。

 

ただし、訴訟を起こすと時効は10年に延長しますし、家賃滞納者が滞納を認めた場合、そして仮差押えや差押えなどが成立した場合には時効が中断します。

確実に家賃を回収するために、夜逃げや家賃滞納が発覚した場合は迅速に対応しましょう。

2)自力救済をしてはならない

家賃滞納をした挙句に夜逃げをしたのだから、入居者が悪いのだし、オーナー自身で強制退去扱いにして合鍵で部屋に入ったり、鍵交換をしたり、次の入居者を見つけるために家具や私物を勝手に処分したりしても構わないのではないかと考えるかもしれません。

しかし、このように裁判所への手続きを行わず、オーナー自身で解決する行動を「自力救済」といい、法律では禁止されているのです。

 

理不尽に感じるかもしれませんが、自力救済を行うと、住居侵入罪や窃盗罪に該当してしまい、入居者に逆に訴えられるケースまであります。

ですから、必ず法的手続きに則って夜逃げや家賃滞納に対処する必要があります。

まとめ

家賃滞納者が夜逃げしてしまった場合は、迅速に対応することと、いくら入居者に非があるとしても自力救済は行わず、法的な手続きを経ることが重要です。

裁判にまで発展した場合は、オーナーだけで対処するのは難しくなってくるため、弁護士などの専門家に依頼することも視野に入れておくべきでしょう。

また、夜逃げや家賃滞納によるリスクを軽減するために、連帯保証人を付けたうえで、家賃保証会社も利用することをお勧めします。

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