オーナーが定期借家にするメリットとは？

1．2種類の賃貸借契約

賃貸物件を他人に貸す場合、契約の仕方としては大きく分けて2つあります。

普通建物賃貸借契約

いわゆる一般的な賃貸借契約で、更新を前提としている賃貸借契約です。関東の場合、2年契約としているケースが多いですが、期間満了後も賃借人が希望すれば更新できます。

定期建物賃貸借契約

更新がない賃貸借契約で、予め決めた期間だけ賃貸し満了したら退去となります。

また、双方が合意をすれば再契約することも可能です。

例えば2年の普通建物賃貸借契約でアパートを貸した場合、2年後に賃借人が更新を希望すれば更新が可能です。賃貸人の中には、契約期間が満了して更新を拒否すれば退去してもらえると思っている方がよくおられるのですが、普通建物賃貸借契約の場合は賃借人の居住が守られているため、賃借人が更新を希望する限りは、基本的に更新になります。

こういう話を賃貸経営している方にすると「それじゃ、一生出て行ってもらえないじゃないですか」といわれたりするのですが、まさにその通りです。

借地借家法という法律は借りている人を保護する法律なので、基本的に賃借人にとって不利になる取り扱いはできないことが多いのです。

ところが、定期建物賃貸借契約なら話は変わってきます。

2．定期建物賃貸借契約のメリット

定期建物賃貸借契約なら、普通建物賃貸借契約では実現できないことが実現できます。

メリット1：期間満了で必ず退去してもらえる

更新がない契約なので、予め決めた期間を過ぎたら必ず部屋を明け渡してもらえます。よって、転勤の間だけ自宅を賃貸として貸すといった器用なことも可能です。

メリット2：再契約も可能

期間満了後も引き続き貸したい場合は、更新はありませんが再契約することは可能です。実際、再契約を繰り返している定期建物賃貸借契約は結構多いです。

例えば、2年契約して住んでもらって、その間問題がない賃借人であれば再契約をするという選択もできます。

3．定期建物賃貸借契約のデメリット

メリットの多い定期建物賃貸借契約ですが、一方でデメリットもあります。

デメリット1：手続きが面倒

定期建物賃貸借契約は更新がないという意味では賃借人にとって不利な契約になるので、契約に先立って別途書面にて更新がない契約である旨を説明して署名捺印をもらう必要があります。また、1年以上の期間を定めた場合、期間満了の6か月前には契約が終了する旨の通知も必要です。

管理会社に委託すれば問題ない、と思うかもしれませんが、そもそも管理会社側もこういった手続きを面倒に感じているケースが多く、定期建物賃貸借契約を扱わない不動産業者も少なくありません。

実際、全賃貸住宅の中で定期建物賃貸借契約を用いているケースは1割にも満たない件数にとどまっています。

デメリット2：賃料が安くなる

賃借人にとって不利である以上、通常の相場賃料で募集をしてもなかなか賃借人が決まりません。5～10％程度の値下げがないと、普通賃貸借契約の物件に勝つことは難しくなります。

4．定期建物賃貸借契約の使い道

このように定期建物賃貸借契約は、賃貸人にとってのメリットが大き過ぎることから、あまり普及していません。

実務上、定期建物賃貸借契約を使う主なケースとしては、以下の2通りが考えられます。

• 転勤などの理由で決められた期間だけ他人に貸して賃料を得たい場合
• 取り壊す予定が決まっている場合
• 再開発エリアの物件

このように、長期間貸せないことが予め決まっている物件については、定期建物賃貸借契約を使うことで物件を収益化することが可能です。

5．まとめ

定期借家は賃貸人にとって有利な契約ではありますが、それゆえにあまり普及しておらず、賃借人や不動産会社から敬遠されやすい傾向です。

ただ、一定の事情で短期間だけ貸したい場合などについては、更新の概念がない定期建物賃貸借契約は重宝します。

実際に利用を検討する際には、契約前の説明義務や解約通知の期間などについてよく理解しておくことが重要です。