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不動産管理会社とは？自主管理から管理委託に切り替えるメリットを解説
老後資金への備えに投資への関心が高まるなか、不動産投資に注目が集まっています。
不動産投資では、優良な不動産を購入して運用することが重要ですが、物件を管理する「良い不動産管理会社を見つける」ことも大切です。
本記事では、不動産を管理し、賃貸経営をサポートする、不動産管理会社の選び方について解説します。
1.不動産管理会社とは？
不動産管理会社は、オーナーから預かった物件の管理を行います。
業務を大別すると、「賃貸管理」と「建物管理」です。
1)賃貸管理
不動産管理会社は、収益不動産の所有者であるオーナー(大家さん)から、不動産の物件管理を請け負います。
管理を請け負う不動産は、マンションの一室や1棟アパートなどさまざま。
このような不動産を賃貸住宅として運営するなかで、オーナーの代わりに発生した入居者同士のトラブルや設備故障に対応する業務を賃貸管理と言います。
2)建物管理
「建物管理会社」や「マンション管理会社」は、区分マンションの所有者で構成される管理組合から、エレベーターや廊下など共用部分の管理を請け負います。
マンション共有部分の管理、維持修繕の計画、実施のサポートといった業務が建物管理です。
2.賃貸管理を専門にする不動産管理会社の業務6選
収益用不動産を購入した場合、オーナーは不動産会社に管理委託することで、賃貸管理の業務負担を軽減できます。
賃貸管理を専門にする不動産管理会社の主な仕事は、以下の6つです。
1)集金代行
不動産会社は、オーナーに代わって入居者から家賃を回収する集金代行を行います。
また、滞納時の督促も、不動産会社が行う賃貸管理業務です。
2)更新手続き
賃貸借契約の更新手続きは、賃貸管理業務の1つです。
更新手続きの際、オーナーや入居者から条件変更の希望があった場合、両者の折衝を行います。
3)退去立会い
入居者の退去に立ち会います。
室内の現況をチェックし、傷や破損個所があれば、入居者の負担割合などのすり合わせを行います。
4)原状回復工事
退去後、次の入居者を迎え入れる準備として、室内を修繕する原状回復工事を行います。
5)トラブルや苦情の対応
入居者同士のトラブル、設備故障の問い合わせに対応します。
6)入居者募集(リーシング)
新たな入居者の受け入れのために、入居者募集(リーシング)・入居審査・賃貸借契約・物件引き渡しまでを行います。
不動産会社によっては、入居者募集は行うも、入居後の集金代行は行わない場合も。
このケースでは、滞納時に責任の所在が不明確になりやすく、注意が必要です。
賃貸管理は「入居者募集→入居（賃貸借契約）→入居中の対応→退去→入居者募集」のサイクルで行います。
上記の6つの業務は、これらすべてをカバーするためのモノです。
賃貸管理の業務は多岐に渡ることから、賃貸経営を始めるオーナーは管理会社を利用するのがおすすめ。
不動産会社に賃貸管理を任せることで、トラブル対応に手を焼くことなく、安定した賃貸経営が目指せるでしょう。
3.自主管理から管理委託に切り替えるメリット
不動産管理会社を利用せず、オーナー(大家さん)が自分で賃貸管理を行うケースを「自主管理」と言います。
自主管理の場合、毎月の管理委託費は掛かりません。
しかし、一定のリスクもつきまといます。
1)自主管理の失敗例
賃貸経営をしていると、入居者から以下のような問合せが入るかもしれません。
空調設備がうまく作動しない
鍵をなくした
家賃が払えそうにない
賃貸住宅の付帯設備に不具合が発生した場合、修理など自身で対処ができない入居者はオーナーに対応を求めるでしょう。
自主管理は委託費が掛からないメリットがありますが、あらゆる賃貸トラブルに対してオーナーがすべて対応しなければなりません。
賃貸管理業務が私生活に影響を及ぼすことになれば、賃貸経営の継続は難しくなります。
不動産会社に管理委託するメリット
管理委託するメリットは、主に3つです。
管理負担が低減する
プロの対応により入居者の満足度が向上する
プロに相談しながらさまざまな投資判断ができる
不動産投資を始める場合、本業を持ちながら賃貸経営で副収入を得る人も少なくないでしょう。
不動産投資は、ある意味「経営」でもあります。
そのため、時間的にも、リソース的にも本業を圧迫するかもしれません。
また、不動産投資を本業とする場合でも、投資物件の買い増しや、1棟ビルやマンション一棟を運営するにあたり、如何に賃貸管理業務に掛かる負担を減らせるかが重要になります。
そのため、不動産管理会社の利用は、賃貸経営を拡大し安定させるためにも不可欠です。
また、入居者満足度の向上においても、賃貸管理のプロである不動産管理会社に入居者対応を任せるメリットはあります。
不動産管理会社は、オーナーにとって賃貸経営の良きパートーナーにもなり得るのです。
4.優良な管理会社を見極めるポイント
賃貸管理は業務が多岐にわたることから、管理会社によって業務の得意不得意もあります。
管理委託後に後悔しないためにも、優良な管理会社を見極めるポイントをご紹介します。
1)空室改善を図る姿勢
不動産管理会社の中には、独自の取組みで管理物件の空室対策を実施しているケースがあります。
賃貸管理業務の一環として、管理物件のオーナーに設備導入を提案することも。
「スマートロック」や「IoT機器」を設置し、スマートフォンで鍵の施錠開錠や照明、エアコンを操作できるようなスマートホーム化への取り組みは、賃貸住宅の設備が向上することから空室対策に繋がるでしょう。
積極的に空室改善を図る不動産管理会社の姿勢は、管理委託の際に見るべきポイントなのです。
2)社員一人あたりの管理戸数
規模の大きな不動産管理会社だと、数万個を超える数の物件を管理するケースも。
そのため、社員一人当たりが担当する戸数は、管理委託を検討するオーナーが見るべき重要なポイントです。
社員一人当たりが担当する戸数が多いと、入居者対応や設備故障に十分な手が回らなくなるかもしれません。
社員一人当たりの管理戸数は、以下の計算式で算出できます。
「管理戸数」÷「従業員の人数」＝社員一人当たりの管理戸数
1人あたり100～150戸であれば、比較的余裕がある会社です。
1人あたり200戸以上になると、従業員は通常の業務をこなすので精一杯になります。
そのため、イレギュラーな対応が発生した場合に時間を割くのが難しいでしょう。
不動産管理会社の管理戸数や従業員数は、会社ホームページに掲載されています。
管理委託の前に、確認しておきましょう。
3)賃貸借契約書の適正さ
会社が違えば、賃貸借契約書のフォーマットや内容も異なります。
賃貸借契約書は、入居者トラブルを防止するためにも重要な書類です。
適正な書式でフォーマットが作成されているかを見れば、管理会社のレベルが分かります。
管理委託の前に、「賃貸借契約書のひな型を確認させてほしい」とお願いしてみましょう。
4)外国籍や高齢者の受け入れ
少子高齢化に伴い、高齢者や外国籍の世帯が増えて続けています。
こうした賃貸需要の高いターゲットを取り込めるかが、不動産投資の成功ポイントになります。
しかし、不動産管理会社によっては、賃貸管理の手間が多く掛かることから、外国籍や高齢者の入居を拒否する場合も。
そのため、外国籍や高齢者の管理物件への受け入れを実施しているかを確認しましょう。
また、バイリンガルスタッフの在籍、高齢入居者のためのフォロー体制を敷いているかなども、管理会社選びの重要なポイントです。
5)管理物件の入居率
不動産管理会社の役割は、オーナーの賃貸管理業務を軽減することだけではありません。
入居者のニーズを満たすとともに、空室の期間を短くし収益最大化を図ることも管理会社の重要な役割です。
良質な管理会社の特徴として、管理物件の高入居率を維持している点が挙げられます。
■委託管理物件の入居率
| 2021年度 | 2022年度 | |
| 首都圏 | 94.6％ | 94.4％ |
| 関西圏 | 95.4％ | 94.4％ |
| その他 | 92.6％ | 92.7％ |
| 全国 | 93.6％ | 94.0％ |
出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所「第27回賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』」
2021年度・2022年度の委託管理物件の入居率平均は上記のとおりです。
管理物件の入居率を上回る不動産管理会社は、管理委託先としておすすめでしょう。
以下の記事では、賃貸管理会社の選び方をより詳しく解説しています。
5.不動産管理会社を選ぶのに困ったら？
管理委託する前に、すべての項目を確認し、不動産管理会社を見極めるのは至難の業です。
そのため、不動産管理会社が開催するセミナーに参加し、会社の特徴や雰囲気、従業員の人柄を確認しましょう。
賃貸管理業務では、オーナーと不動産管理会社スタッフのつながりや連携が重要になります。
管理を任せる不動産管理会社の選択が、不動産投資の成功を左右するといっても過言ではありません。
長いお付き合いになることからも、自分に合った不動産管理会社、そして担当スタッフを見つけてください。
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