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不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

老後に不足すると言われている生活資金への対策として、様々な投資が注目され、改めて不動産投資も注目され始めています。

不動産投資では、優良不動産を購入することも大事なポイントですが、購入した不動産を適切に管理してくれる「良い不動産管理会社を見つける」ことも、重要なポイントです。

今回は不動産を管理し、不動産経営をサポートする、不動産管理会社の選び方について説明いたします。

1.不動産管理会社とは

ひとくくりに「不動産管理会社」と言っても、大きく2つに分けられます。

1)専有部分管理会社

賃貸管理会社」や「PM(プロパティーマネージメント)会社」と呼ばれることが多いです。
所有者であるオーナー・大家から一室、一戸、一棟の管理を請け負います。

2)共用部分管理会社

建物管理会社」や「マンション管理会社」と呼ばれることが多いです。

区分所有マンション(一部屋ごとに所有者の違うマンション)の、区分所有者で構成される管理組合から、共用部分(外壁、廊下やエレベーターなど全員で共有・共用している部分)の管理を請け負います。

2.賃貸管理会社の業務内容

今回は、「1-1)専有部分管理会社」の投資用賃貸物件のお部屋や、一棟マンション・アパート、戸建、テラスハウスなどの管理を行っている、主に「賃貸管理会社」と呼ばれている管理会社の選び方について説明します。

賃貸管理会社の主とする仕事は、オーナーに代わり物件を管理する事です。一般的な業務内容は以下の6つがあります。

  1. 集金代行管理業務
    オーナーの代わりに入居者から、家賃の集金を行い、滞納時には督促を行います。
  2. 更新業務
    入居者の賃貸借契約の更新手続きを行い、オーナーや入居者からの条件変更の希望があった際には、お互いの折衝を行います。
  3. 退去手続き
    入居者が退去する際に、立会いを行い、室内の現況をチェックし、傷や破損個所があれば、入居者の負担割合などのすり合わせを行います。
  4. 原状回復工事
    入居者が退去した後に、新たな入居者を募集するための原状回復工事を行います。
  5. トラブルや苦情の対応
    入居者同士のトラブル対応、設備の故障の問い合わせ対応や修繕工事を行います。
  6. 客付(入居者募集)
    空室時に、新入居者の募集~入居審査~契約・引き渡しまで行います。

管理会社によっては、「入居者の募集のみ行い、入居者からの家賃集金や滞納督促は行わない」など、一部の業務しか行わない場合があります。この形は滞納トラブルなどが起こった際に、責任の所在が不明確になりやすく注意が必要です。

賃貸物件は、通常「入居者募集→入居(契約)→入居中の対応→退去→入居者募集」のサイクルで回っており、上記の6つの業務は、これらすべてをカバーするためのモノです。

上記6つの業務を行える管理会社に管理を委託したほうが効率的であり、オーナー・入居者双方も、余計なストレスを感じずに済みます。

3.優良な管理会社を見極めるポイント

前述の「2.賃貸管理会社の業務内容」で、一般的な業務を説明しましたが、各業務のレベルを物件の管理を委託する前に見極めるのは至難の業です。

そこで重要になってくるのが、一般業務以外のポイントに注目すると、一般業務のレベルや長期的に管理を任せられるかが見えてきます。

1)独自の取り組みをしているか

一般的な業務以外にも、例えば「スマートロック」や「IoT機器」を設置し、スマートフォンで鍵の施錠開錠や照明、エアコンを操作できるようなスマートホーム化に取り込んでいるかなど、他の管理会社が行っていない独自の取り組みを行っているかホームページなどでチェックしてみるのも重要です。

2)管理戸数に対して、十分な社員数がいるか

また、その管理会社が管理している戸数に対して、管理業務にあたっている従業員が何人いるかなども重要なポイントです。少ない従業員で営業している場合、イレギュラーな対応をしてくれない場合があります。

確認してみると良いのが、賃貸管理業務に従事している「従業員の人数」と「管理戸数」です。

「管理戸数」を「従業員の人数」で割ると、おおよそ1人当たりの管理戸数が出せますが、1人あたり100~150戸位であれば、比較的余裕がある会社で、1人あたり200戸以上になってくると、従業員は、通常の業務をそつなくこなすので精一杯になっているケースが多いため、イレギュラーな対応などに時間を割けなくなっていることがあります。

管理戸数や従業員の人数などは、ホームページに掲載されていることが多いですが、更新の頻度は会社によって様々なため、賃貸管理の委託の打診を行う際に、直接、賃貸管理業務に従事している人数と管理戸数を聞いてみるのがオススメです。

3)重要な契約書である賃貸借契約書がしっかりしているか

管理会社が変わると、賃貸借契約書のフォーマットや内容も変わります。

入居者とのトラブル防止するためにも重要な書類ですので、しっかりとした賃貸借契約書の書式を作成しているか等も、管理会社のレベルを見分けるコツになります。

賃貸借契約書は、物件管理を任せる前に、賃貸借契約書のひな型を確認させてほしいとお願いすれば見せてもらえます。

4)外国籍や高齢者を受け入れているか

賃貸市場では、外国籍入居者や高齢者の世帯数は、不動産経営の視点からも無視できないほど増えて続けています。

ここを取り込むことができるか否かで、不動産経営の成功の大きなポイントになります。管理会社によっては、外国籍、高齢者の入居者の管理を行わないところもあります。

また、ただ受け入れているだけではなく、管理会社にバイリンガルスタッフが在籍しているか、高齢者の入居者のためのフォロー体制を敷いているかなども、管理会社選びの重要なポイントになりますので、物件管理の委託の打診の際に、外国人スタッフの人数や、どのようなフォロー体制を敷いているかを聞いてみるのが良いです。

4.管理会社選びに迷ったら

管理の委託の前にすべての項目を確認、見極めることは至難の業です。

管理会社によっては、自社の管理の特徴や事例を紹介するセミナーを開催している場合があります。このようなセミナーに参加することで、その会社の特徴をつかむことができると同時に、ホームページだけではわからない、その会社雰囲気や従業員の人柄なども確認する事ができます。

管理会社のシステムも重要ですが、オーナーと管理スタッフとの、人と人のつながりも重要になってきますので、このようなセミナーで、信頼のできる会社やスタッフかどうかを確認することも良い方法だと思います。

繰り返しになりますが、不動産投資の成功には、不動産管理会社選びは重要です。長い付き合いになる不動産会社ですので、自分に合った良い管理会社を見つけてください。

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