【空室対策】外国人トラブル防止！在留者の賃貸需要を取り込むには？

1．外国人の受け入れが賃貸の空室対策に！

賃貸物件を選ぶ際に、日本人は築年数を重視し、新築や築浅を好みます。

また、事故物件などを敬遠する傾向も。

一方、築年数や事故の有無など、日本人ほど気にしないと言われているのが外国人です。

そのため、築古や事故物件などを所有している場合、外国人の受け入れは空室対策に有効でしょう。

では、外国人の賃貸需要について、在留外国人の推移をもとに見てきます。

1）在留外国人数が復調、賃貸需要も旺盛か

出典元：出入国在留管理庁

出入国在留管理庁によると、2023年末の在留外国人数は過去最高の341万992人でした。

新型コロナウイルスの感染拡大で一度は減少するも、2022年末に続き2年連続で上昇しています。

ここで言う「在留外国人」とは、日本での滞在期間が3カ月以上で、在留資格を所持している外国人です。

現在は渡航制限が解除され、外国人も以前と変わらず、日本に入国できるようになりました。

今後、外国人の入居が可能な賃貸物件のニーズは高まっていくと考えられるでしょう。

2）外国人入居者が敬遠される実態とは？

一定の賃貸需要が見込める外国人入居者に対し、「どう受け入れて良いのか分からない」「トラブルが心配」というオーナーが多く、入居審査は厳しい状況です。

外国人入居者を受け入れるうえで、注意しなければいけないことは、言語や文化の違いによるトラブルです。

文化というものは、国ごとに異なり、認識の違いが思わぬトラブルを招く原因にもなります。

そのため、外国人入居者を受け入れる際は、これまで以上に配慮したトラブル対策を講じなければなりません。

外国人入居者を受け入れるための注意点を理解することで、トラブルやリスクの少ない賃貸経営が実現できるでしょう。

2．外国人入居者の受け入れで想定されるトラブル

外国人を賃貸物件に受け入れることで想定されるトラブルは次のようなものです。

1）騒音トラブル

外国人入居者が原因で起きる賃貸トラブルで最も多いのが、騒音です。

そのため、近隣住民から騒音に関するクレームが絶えないといった外国人トラブルも発生するでしょう。

海外では、パーティーは特別なイベントではなく、友人とのコミュニケーションの一つだと言われています。

そのため、ハロウィンやクリスマスなどのイベントの時だけでなく、特に何もない日でも友人が集まってパーティーを開くことがあるのです。

2）ゴミの分別

ゴミ出しは、ルールが国によって大きく異なります。

欧米諸国やその他の先進国と比べても、日本はゴミ出しのルールが細かく、厳しいものです。

ゴミの分別に関しては、入居時に徹底して説明することが、トラブル防止に繋がるでしょう。

3）又貸しや多人数同居

「女性が契約しているはずなのに、男性が住んでいる」「ワンルームマンションに1人で入居しているはずなのに、複数人で住んでいる」というトラブルを聞くこともあります。

不特定多数の人が出入りしていると、近隣住民に不安を与えてしまうでしょう。

又貸しは、「部屋が借りにくくて困っている友人を助けているだけ」という感覚で行われているケースもあります。

トラブルが起こってから注意をしても、なかなか退去してもらえないことがあるため、契約時に禁止事項であることを確実に理解してもらうことが大切です。

4）ペット飼育や室内改修の無断実施

外国人に部屋を貸す場合、日本語を十分に理解できないケースが多いことを想定しておかなければなりません。

契約時の説明や契約書の内容が理解できず、許可なくペットを飼育するほか、DIYで壁に穴を開けるといったリフォームをするなど、トラブルが発生することも。

そのため、契約時に入居条件をはっきりと伝えることが重要です。

日本語での意思疎通が難しい場合、外国人入居者の母国語や英語で説明を徹底しましょう。

5）排水管に料理油を直接流す

国によっては、料理の際に油を多用するケースがあります。

日本では、揚げ物などで使用した油を排水口に流さず、適切な処理をして廃棄するという意識が根付いています。

しかし、国によっては使用済みの油を排水口にそのまま流す習慣があり、自国の習慣のまま排水口に直接、油を捨ててしまうケースがあるのです。

油を排水口に流すと、排水管に油が付着し、詰まりの原因となります。

ただし、油の廃棄方法を知らなかったために起こるトラブルであり、入居者が悪意をもって油を流しているわけではありません。

契約時には、油の処理方法やキッチンシンクの使用方法について、しっかり説明するようにしましょう。

また、日本語が得意ではない外国人でも理解しやすいように、禁止事項をイラストなどで分かりやすく説明した用紙を用意するなど、工夫が必要になるかもしれません。

6）夜逃げ同然！家賃滞納のまま無断帰国

日本に居住する外国人は、居住目的に応じたビザを取得し、有効期間内で滞在しています。

中には、ビザの期限が切れたタイミングで、連絡をしないまま帰国してしまうケースも。

また、失業で収入が途絶えたために帰国費用を優先し、家賃を滞納したまま出国してしまうケースも発生しています。

家賃滞納の状態で帰国された場合、帰国した入居者に滞納分の家賃の支払いを求めると、手続きの手間や費用がかかります。

これを防ぐために、家賃滞納や退去時に必要な対応について、入居時にしっかりと説明しておくことが大切です。

次の項目でも述べますが、入居前に家賃滞納のリスクに備えることが大切でしょう。

日本人入居者の場合、信頼できる連帯保証人を付けてもらうことで、家賃滞納時のリスクを防ぐことができます。

しかし、外国人の場合、単身で日本に渡っているケースも少なくないため、日本に居住している人物を連帯保証人にするのは難しいケースがほとんどです。

そのため、日本で働く外国人の場合、雇用元の会社に連帯保証人になるよう依頼をするか、家賃保証会社との契約を検討した方が良いでしょう。

3．トラブルの対処法

高い賃貸需要が見込める外国人入居者の受け入れは、空室対策に有効です。

一方、文化の違いなどによるトラブルが発生しやすいのも事実。

トラブルの回避法や対処法をしっかりと把握し、外国人の受け入れで賃貸経営を成功させているオーナーもいます。

ここでは、トラブルを回避するための対策や注意点をご紹介していきます。

1）家賃債務保証会社に加入してもらう

家賃債務保証会社への加入を入居条件にしましょう。

これにより、滞納トラブルに備えることができます。

2）事前に滞在資格・入居予定人数等を確認する

外国人を受け入れる際は、入居予定人数などを事前にしっかり確認しましょう。

国によっては、入居者の入れ替わりや、単身者向けの物件に複数人で住むことが一般的なケースがあるからです。

他にも、ビザの有効期限、銀行口座、携帯電話の有無などを予め聞いておくと、トラブル防止に役立つでしょう。

3）外国人入居者の対応に強い不動産会社に依頼する

外国人入居者をサポートできる体制が整った不動産会社は、外国語で入居時のルール説明や契約内容の説明ができます。

そのような不動産会社に管理委託すれば、入居時の契約や、入居中のトラブルにもスムーズに対応できるでしょう。

4）国土交通省のガイドラインを利用する

外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について、国土交通省がガイドラインを作成しています。

その中で、オーナーや仲介会社のために、以下のチェックシートをダウンロードできるようにしています。

チェックシートは多言語に対応しています。

実務に関する疑問と回答をまとめた資料もありますので、一度目を通してみるにもおすすめです。

※参考：国土交通省「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」

まとめ：ランドネットは入居者の母国語で対応可能

在留外国人が増え続ける今、賃貸住宅への外国人の受け入れは、安定した賃貸経営に繋がります。

しかし、騒音トラブルやゴミ出しのルールを守らないなど、入居中のトラブルへの備えも必要です。

日本人と同様に、入居前の審査や賃貸ルールの説明を徹底することで、トラブルを回避できるでしょう。

当社ランドネットには、バイリンガルスタッフが在籍しています。

オーナー様と入居者の間に入り、トラブルを予防するスムーズな賃貸管理が可能です。

また、24時間365日体制で入居者からの相談を受け付ける窓口を設置。

オーナー様は、入居中のトラブルに一喜一憂しない安定した賃貸経営が可能になります。

空室対策として、外国人入居者の受け入れを検討される場合、お気軽にお問い合わせください。