【オーナーチェンジ】賃貸借契約書のチェックポイント

1．賃貸人たる地位の承継

賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）を売買し、売主から買主へ所有権が移転すると、それに伴い既存の賃貸借契約の賃貸人たる地位も売主から買主へ承継されます。

自ら貸主として契約する場合は、契約条項の作成に関与することができますが、オーナーチェンジ物件で既存の契約を引き継ぐ場合は、それができません。

このため、売買契約の際に賃貸借契約書をチェックする必要があります。

2．賃貸借契約書のチェックポイント

1）家賃

家賃には地域ごとにだいたいの相場があります。相場よりも高すぎる家賃で借りられていないかをチェックしましょう。

相場より高い家賃の部屋は以下のような原因が考えられます。

• リノベーション済物件
• 入居者が新築時から住んでいて当時の家賃から変わっていない

相場よりも家賃が高い場合、今後家賃の値下げ交渉や、入居者が退去した後に大きく家賃を下げなければ次の入居者が見つからないなど、利回りが低下してしまう可能性があります。しっかりと相場の家賃でのシミュレーションを行うことが大切です。

また、逆に家賃が相場より低い場合は、何かトラブルがないか、事故物件ではないかなど、理由を確認しておきましょう。

2）契約期間

入居者との契約からどれくらい日にちが経っているかをチェックしましょう。

契約の満了までに2～3ヶ月を切っている場合、更新を機に入居者が退去してしまう可能性もあります。事前に解約または更新の申込みがなされていないかを確認しておきましょう。

3）敷金（保証金）

敷金が何ヶ月分になっているかをチェックします。

敷金とは、賃貸借契約を締結する際に、賃借人がオーナーへ預けるお金です。

家賃の滞納が発生した場合や、退去後の補修費などに充てられます。補修が不要な場合や、原状回復費の賃借人負担分を差し引いて余ったお金は、賃借人へ返金されるのが一般的です。

オーナーチェンジでは前オーナーへ預けられた敷金について注意しなければなりません。

入居者が退去するわけではありませんが、前オーナーが敷金を預かりっぱなしにするわけにもいきません。

特に店舗やオフィスでは、保証金が6ヶ月～12ヶ月と大きな金額になっていることが多いです。その保証金を前オーナーから引き継ぐことができるのかも確認しておきましょう。

引き継がれる敷金、保証金が無い場合、物件を購入後に退去され敷金等を返還しなければならなくなった時に払いきれなくなってしまう可能性があります。

敷金、保証金以外にも、ルームクリーニング費などの名目で賃借人から預かっているお金がないか確認しましょう。

また、退去時の原状回復が入居者とオーナーのどちらの負担になっているのかも併せてチェックしましょう。

4）契約者の名前と表札

契約で禁止しているにも関わらず、転貸（又貸し）されてしまっているケースもあります。

トラブルになりやすいため、契約者と表札（入居者）の名前が合っているのかも調べるようにしましょう。

3．見えない特約があるかもしれない

オーナーチェンジ物件で後にトラブルになりかねないのは、売主である前賃貸人と賃借人との間で書面に残っていない約束がなされていたり、賃借人の契約違反を疑わせるような行為（転貸、ペット飼育、事務所使用など）を黙認していた場合などです。

契約書のチェックと違い、これらを事前にチェックするのは難しい場合もありますが、可能な範囲で現地調査を行ったり、購入前に売主や仲介業者に確認することで未然に防げることもあるでしょう。

4．まとめ

オーナーチェンジ物件を取引する場合、賃貸借契約書をちゃんと確認しなければいけません。賃貸借契約書を読むことで初めてわかる情報もあります。

また、賃貸借契約書だけでは見えない特約や黙認されてしまっていることもあるかもしれません。上記のポイントをしっかり押さえて少しでも気になることは購入前に売主や仲介業者に確認し、安全な契約を心掛けましょう。