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賃貸管理

入居者からのクレーム。騒音問題はどう対処すればいい?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

賃貸物件のオーナーである限り、騒音問題を始めとする苦情と無縁であることは難しいでしょう。

隣同士の部屋や階下・階上の物音に対して敏感な入居者も多く、生活音に対してストレスを抱えているケースが多々見られるのです。

そこで今回は、物件オーナーが入居者の抱える騒音問題をどう扱うべきか、その問題点や対応策について説明していきます。

1.賃貸マンションにおける騒音の程度

契約時点で借主は、「やってはいけない」という禁止事項に同意しています。

またオーナーとしても、入居者が主張する騒音について、それが契約違反該当レベルかどうか、理解しておくことが大切です。

例えば、音楽やテレビ等の音が社会通念上の迷惑行為に当たるかどうか、科学的な根拠を持つことも必要になってくるでしょう。仮に近隣住民に迷惑となっている場合は、騒音トラブルとして扱っていくことが求められます。

騒音の判断基準

騒音問題は、賃貸住宅では付きものと言ってもいいくらいですが、実はある程度の判断基準が存在します。日常生活を送る上で私達は全く物音をたてずに過ごすことはできません。そこで、近隣住民は「ある程度の物音は仕方がない」という「受忍限度」に基づいて生活していく必要があるのです。

つまり、問題化するような騒音が受忍限度を超えているかどうかがとても重要になってきます。

例えば、日本では昼間の騒音であれば55dB(デシベル)、夜間の騒音なら45dBを明確な基準としており、これに基づいて判断していくことになるでしょう。

生活音の具体的な大きさとしては、洗濯機を動かしたり掃除機をかけたりする時は約70dB前後テレビの音量はおおよそ60~70dBといわれています。

この基準は、必ず守らなければいけないわけではありませんが、生活音として許容できる範囲であるともいえます。

ただし、時間帯や継続性等の要素からいえば、「日中は騒音に聞こえないが夜間だとうるさい」と感じるものです。つまり「騒音」とはマンション等において「受忍限度におさまっているかどうか」が1つの目安になってくるのです。

2.騒音問題解決までの流れ

オーナーとして物件を貸し出すからには、居室として十分な環境を提供しなければなりません。当然ながら、騒音問題がないことも前提となります。

万が一、精神的に安心感を得られない状態が生じたら、オーナーは苦情に対応する必要が出てきます。そこで、次に挙げるような事前調査をしっかり行い、目に見える形で対応を進めていくようにしましょう。

1:入居者に記録を取ってもらう

入居者が訴える騒音について、実情を把握するためにも、発生時間帯・どこからどんな音が聞こえてくるのか等、記録を取ってもらいます。これは事前調査として有効ですし、同じ聞き取りを他の入居者に対しても行うことで、実情を把握しやすくなるのです。

2:入居者全員に向けて騒音の注意喚起を行う

当該入居者達への聞き取りを行った結果、やはり騒音問題の可能性があるとわかったら、次は入居者全員に対して周知して注意喚起を行います。例えば、マンションやアパートの共有スペースに、騒音苦情の存在について掲示するのです。

ポイントは、加害者を特定しないことです。特定した形で掲示をすると、万が一違っていた時に問題となりますので、あくまで物件として騒音問題が発生しているのでみんなで静かにするよう気を配りましょう、という形のニュアンスになるよう掲示するのがよいでしょう。

3:騒音元の当該入居者に直接注意を行う

啓示をしても状況が改善されない場合、騒音元と考えられる入居者に対して、直接注意を行うことになります。ただ、決めつける形での注意は余計にトラブルを大きくしますので、言葉の伝え方には細心の注意が必要です。

3.騒音問題は管理会社に任せると安心

入居者からの騒音問題に対しては、管理会社を通しているかどうかでオーナーの負担も変わってきます。

例えば、オーナーが直接物件を管理している場合、問題が起きた時の手続きや対応に大変苦労する可能性が高いです。

一方、間に管理会社を入れていれば、入居者は管理会社に連絡して対応を求めることができ、管理会社も専門的な知識や経験を活かして適切に対処を行ってくれます。

間にプロが入ることで、角が立たない形で穏便に解決できるのです。

4.まとめ

明らかに「騒音」と認められる場合を除けば、多くの場合、生活音に対する過敏な反応か受忍限度をやや超えたレベルの騒音であることが多いといえます。

生活していれば様々な物音を立ててしまうものですから、基本的には「共同生活を送る者同士がお互い様」であるということを、日頃から住民に浸透させておくことも大切だといえるでしょう。

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