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不動産の購入

利回りだけの不動産投資は失敗する!?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を始めてみたい方、もしくは、今一度自分自身の投資プランを練り直そうかなという方、いるのではないのでしょうか?
そうした方も含め、不動産投資って何だったかを本質から見直してみましょう。

1.不動産投資における重要な指標「利回り」

皆さんが不動産投資を行う場合に、一番気にするものといえば何でしょうか?

利回りではないでしょうか。投資した金額がどのぐらいの期間で回収できるかを考えることは非常に重要です。

日本の不動産を見渡してみた場合、利回り3%の都内新築物件から、利回り20%を超える地方中古物件など、様々な物件が存在します。利回りだけを気にするのであれば、高利回りの物件だけを購入すれば不動産投資は必ず成功すると思われるのではないでしょうか。

しかし、実際に高利回りの物件を買ったはいいものの、借り手がつかなくて、空室期間が続いた結果、なかなか収益が出せず、ローンの負担が重くのしかかる。不動産投資をやめたいと思っても、融資額を補填できるほどの売却額にならないという話は、ネットやテレビでいくらでも出てきます。

一方、不動産投資を行って、多くの資産や家賃収入を得ることに成功している話が多くあるのも事実です。それでは、成功している方は何の条件を見て投資物件を購入しているのか、どのような投資物件を購入したら、不動産投資に成功しやすいのかを見極めるためのポイントを考えてみましょう。

2.不動産投資とは

そもそも不動産投資とは、不動産を購入・運用することで、売却益や家賃収入で収益を上げるために行う投資のことです。
つまり不動産を購入・運用することで、収益を上げる方法は以下の2つになります。

  • 家賃収入:不動産を誰かに貸すことによる収入
  • 売却益:不動産の購入金額と売却金額の差益

3.資産価値を高める方法

資産価値を高めるには、上記の家賃収入と売却益の2つの条件がいい物件を購入すべきです。

それでは、家賃収入と売却益が強い物件とはどのようなものでしょうか。それぞれを意識した投資のポイントを整理してみましょう。

4.家賃収入と売却益を意識したポイント

皆さんが住むための物件を探す場合、やはりいい条件の物件に住みたいと考えるのではないでしょうか。

いい条件の物件には高い家賃で借り手がつくので、家賃収入が良くなり、資産価値や売却益に非常によい影響を及ぼします。それでは、いい条件の物件はどのようなものなのかをピックアップしてみましょう。

家賃収入に影響するポイント

間取りや設備

家賃収入

皆さんは、自分の生活を考える際に、何を意識するかといえば、まずはどのような部屋なのかを考えるのではないのでしょうか?もちろん物件を借りる人も同じことを意識します。そのような物件自体の環境を大まかに上げてみました。

  • 物件の築年数
  • 階数
  • 広さ
  • 設備

周辺環境

商店街

周辺環境も住み心地に大きく影響します。物件の周りに何があるのか、生活が送りやすい環境なのかを想像するためにも、物件の周辺に何があるのかを調べてみましょう。周辺環境を考えるうえで必要なものとしては以下のものを意識すべきでしょう。

  • コンビニ、スーパーが近くにあるか
  • 大通りや線路などの騒音を引き起こすものが近くにないか
  • 墓地や風俗施設などの気になる施設が近くにないか
  • 周辺の治安はいいか

利便性

平日の会社通勤や学校通学、休日の過ごし方等を考えたときに、やはり利便性が高いところに住むことができれば、ストレスなく色んな場所に行くことができますよね?そうした利便性を踏まえるための要素は以下の通りになります。

  • 駅までの距離はどのぐらいか
  • 駅が何路線通っているか
  • 主要駅へのアクセスの良さ

売却益を意識した追加ポイント

先ほどの通り、家賃収入は売却益に大きく影響を及ぼしますが、その他にも売却益に影響をするポイントがありますので、そのポイントをお伝えいたします。

銀行の担保評価

不動産を購入する際には、銀行からお金を借りることも多いと思います。融資の可否は借入希望者の属性が大きな影響をあたえますが、銀行が貸してくれる金額の決め手となるのは、銀行がその不動産をいくらだと判断(担保評価)するかも重要です。

なぜならば、お金を借りた人がお金を返せない場合にその不動産を売却して貸したお金の補填に充てるからです。なので古い物件だったり、立地がよくなかったりすると担保評価が下がります。

法令上の制限

物件の価値に影響するものとしては、法令上の制限があげられます。

法令上の制限を言われるとピンとこない人がいるかもしれませんが、簡単にいうと、国や地方公共団体から物件を建てたりするにあたって制限がかかったりする場合が出てくるということになります。

物件の取り壊し等が何年後かに予定されている可能性等があったりするので、注意が必要です。

5.まとめ

利回り以外にも不動産投資で見るべきポイントを解説させていただきましたが、こうしたポイントを全て自分でおさえるのはなかなか大変です。

不動産のプロである不動産会社のセミナーなどに参加したり、インターネットや書籍から情報を得るなどして不動産投資を始める前にあらかじめどのような手続きが必要かなど知っておくことが重要です。

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