不動産投資での理想の利回りは？シミュレーションの計算方法や物件の価値を判断するポイント5つを紹介

1．不動産投資の収益の仕組みと利回りとは？

利回りとは、元本に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことです。

日本の不動産を見渡してみた場合、利回り3％の都内新築物件から、利回り20％を超える地方中古物件など、様々な物件が存在します。

利回りだけを気にするのであれば、高利回りの物件だけを購入すれば不動産投資は必ず成功すると思われるのではないでしょうか。

例えば、不動産投資で利回りの高い物件には中古物件が多くあります。全てではありませんが、中古物件の場合、修繕費用などの支出により、高かったはずの利回りが結果的に低くなってしまうということも考えられます。

不動産投資の利回りは以下の3つに分けて考える必要があります。

• 想定利回り
• 表面利回り
• 実質利回り

それぞれがどんな利回りなのか、確認していきましょう。

1）想定利回り

想定利回りとは、満室を想定（予想）したときの年間賃料合計収入を物件価格で割った数値です。

1棟マンションや1棟アパート投資のような複数の部屋を有している物件の売買時には空室が生じていることがあります。想定利回りは、それらの空室を反映せずに満室だった場合を想定した利回りを表します。

2）表面利回り

表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りのことです。別名、グロス利回りとも言います。

表面利回りは、想定利回りとは異なり、現状の空室状況を反映しているため、購入した直後にどの程度の利回りがあるのかを知ることができます。ただし、マンションの1室投資では、想定利回りと表面利回りは同じになります。

不動産投資の広告には、この表面利回りが用いられていることが多いです。

3）実質利回り

実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。別名、ネット利回りとも言います。

想定利回りや表面利回りでは、不動産投資の収入しか反映していませんが、不動産投資には収入だけでなく管理費や修繕費、税金といった支出が生じます。実質利回りでは支出も反映しているため、実際の運用利回りを知ることができます。

2．表面利回りの平均相場は？

利回りは、地域によっても大きく異なるため、物件比較の際には、おおよその利回りの平均相場を把握しておくことが重要です。

物件種類別の平均相場と地域別の平均相場について、それぞれ見ていきましょう。

1）東京都のワンルーム一棟マンションの平均利回り

※出典：日本不動産研究所「第48回『不動産投資家調査」（2023年4月現在）の調査結果」

https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/results_survey48th.pdf

日本不動産研究所の2023年4月現在のデータによると、東京都内のワンルーム一棟マンションの平均利回りは、城南地区（目黒区・世田谷区）で3.8％、城東地区（墨田区・江東区）で4.0%でした。

都心は立地が良く、物件価格が高いことから、地方の物件に比べると平均利回りは低めになります。

2）地方のワンルーム一棟マンションの平均利回り

※出典：日本不動産研究所「第48回『不動産投資家調査」（2023年4月現在）の調査結果」https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/results_survey48th.pdf

都内の平均利回りが3〜4％台の相場なのに対し、地方の区分マンションの利回りは4％を下回る地域がなく高いことが分かります。

都内の物件より地方の物件の利回りが高い理由は、物件価格にあります。都心の人気居住エリアは地価が高額なため、その分利回りが下がるのです。

3）東京都のファミリー向け一棟マンションの平均利回り

※出典：日本不動産研究所「第48回『不動産投資家調査」（2023年4月現在）の調査結果」https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/results_survey48th.pdf

東京都内のファミリー向け一棟マンションの平均利回りは、城南地区（目黒区・世田谷区）で3.9％、城東地区（墨田区・江東区）で4.1%でした。

ワンルームと比較すると、やや高い結果となっています。都心は地方の物件に比べると平均利回りは低めになる点は、ワンルーム一棟マンションと同様です。

4）地方のファミリー向け一棟マンションの平均利回り

※出典：日本不動産研究所「第48回『不動産投資家調査」（2023年4月現在）の調査結果」https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/results_survey48th.pdf

ファミリー向け一棟マンションも、都内より地方のほうが利回りは高いことが分かります。

また地方でも、利回りは、ワンルームよりファミリー向けのほうが相対的に高い傾向にあります。

3．不動産投資の理想の利回りと最低ラインはどれくらい？

地域別平均相場程度の利回りがあれば、良い物件と言えるのかというと一概にそうとも言えません。

ワンルームの理想利回り

都内のワンルーム一棟マンションの利回りは4.0%、地方は5.0%前後が平均です。

ただ、この利回りだと、取得費を回収できるまで都内は25年、地方なら20年かかってしまう計算です。

売却時に取得費の半分を回収できると仮定しても、10年以上は運用を続けなければ元本割れしてしまいます。

加えて、ローン金利や管理委託費、売買にかかる諸費用などを考えれば、平均値はあくまで最低ラインと位置付けるべきでしょう。

ローンの比率や資産価値の維持率、運用期間、エリアによっても理想的な利回りは異なりますが、やはり平均値より1〜2%高い5〜7%は目指したいところです。

ファミリー向けの理想利回り

都内のファミリー向け一棟マンションの利回りは4.0%前後、地方は5.0%前後が平均です。

ワンルームマンションより賃料が高い反面、取得費用も高額になる傾向があるため、こちらも5〜7%は目指したいところ。

ワンルームマンションより利回りが高い傾向にあることを踏まえれば、5.5〜7.5%が理想的なラインといえるのではないでしょうか。

4．利回りの計算方法

利回りの計算方法は「表面利回り」と「実質利回り」で異なります。

表面利回り

表面利回りとは、1年あたりの表面的な利回りを指します。「表面的」というのは、諸経費やランニングコストなどは考慮せず、あくまで物件購入額と家賃収入のみで利回りを計算するということです。

表面利回り＝（年間の家賃収入÷物件購入額）×100

このように計算式も簡素であるため、簡単に計算できるというメリットはありますが、やはり詳細なことはわからないという点がデメリットといえます。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りとは異なり、諸経費やランニングコストなどを考慮して算出する利回りです。表面利回りより実質的な利回りがわかります。

実質利回り＝（年間の家賃収入−ランニングコスト）÷（物件購入額+購入時の諸費用）×100

ランニングコストとは、次のような費用を指します。

管理委託費・固定資産税・都市計画税管理費・修繕積立金・リフォーム・修繕費・広告費・ローン利息など

物件購入時の諸費用は、次のような費用です。

仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・保険料・ローン手数料など

5．新築・中古マンションにおける利回りシミュレーション

1）新築物件の利回りシミュレーション

東京都内の新築マンションを3,500万円で購入した場合の利回りのシミュレーションです。1.9％の金利で返済期間35年、頭金無しと頭金500万円の2パターンでシミュレーションを行います。

＜頭金なし＞

• ローン返済額：114,153円/月
• 管理・修繕費：10,000円/月
• 賃貸管理委託費：6,000円/月（家賃の5％）
• 家賃収入：120,000円/月
• 月々差額：-10,153円

＜頭金500万円＞

• ローン返済額：97,846円/月
• 月々差額：6,154円

頭金なしの場合、ローン返済期間中の実質利回りは、支出が生じているのでマイナスです。一方、頭金500万円の場合、ローン返済期間中の実質利回りは、0.2％です。ローン完済後は3.5％の利回りになります。

2）中古物件の利回りシミュレーション

東京都内の中古マンション（築15年）を1,800万円で購入した場合の利回りのシミュレーションです。1.9％の金利で返済期間35年、頭金なしでシミュレーションを行います。

＜頭金なし＞

• ローン返済額：58,707円/月
• 管理・修繕費：12,000円/月
• 賃貸管理委託費：4,000円/月（家賃の5％）
• 家賃収入：80,000円/月
• 月々差額：5,293円

返済期間中の実質利回りは0.35％です。ローン完済後は、4.2％の利回りになります。

6．不動産投資における物件の資産価値を決定するポイント5つ

物件の資産価値を決定するポイント5つをご紹介します。

入居希望者が重視する、間取りや設備・利便性といった要素に加え、金融機関からの評価や法令上の制限も不動産の価値に影響を与えます。

1）間取りや設備

部屋の広さや築年数は入居希望者が住居を決める判断材料となり、資産価値を計る重要な要素とも言えるでしょう。

インターネット無料・エレベーターの設置有無等の設備面も重要となります。物件を運営中のオーナーで、家賃を上げたい方や空室が気になる方は設備の導入を検討してみましょう。

東京都が2020年に行った都民の住まいに対する意識を調査した「東京の住まいについて」のアンケートで「住宅に求める要素」を聞いた結果は、以下の通りです。

1位は日当たりや風通しの良さとなっています。続いて耐震性・耐火性、部屋の広さ、間取りの使いやすさとなっています。

※参考：東京都「東京の住まいについて」調査結果https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/02/04/01_06.html

2）周辺環境

物件の周辺環境も住み心地に大きな影響を与えます。

周辺にコンビニやスーパー等の商業施設があるか、風俗店やパチンコ屋等の嫌悪施設は無いか、入居者の生活に影響する周辺環境について調べてみましょう。

3）利便性

物件の駅からの距離や近くの駅から主要駅へのアクセスといった利便性も、物件の判断材料の1つとなります。

利便性が高い物件は通勤や通学がしやすく、休日に都心に行きやすいため物件の価値が高くなります。「東京の住まいについて」のアンケートで「住環境に求める要素」を都民に聞いた結果、「駅から近い」が1位となりました。

他には「周辺環境」で挙げた「災害のリスク」や「コンビニ・スーパーが近い」等の回答があります。

利便性を見極めるポイントは、以下の4つとなります。

4）金融機関からの評価

不動産投資を行う方の多くは投資用ローンを組むために、金融機関から融資を受けます。

金融機関が融資を審査するにあたっては申込者の返済能力の他に、物件の「担保としての価値」が重要となります。

申込者が債務を返済できなくなった場合に、金融機関はローンを契約した不動産を差し押さえる権利（抵当権）を行使し、物件を売却してお金を回収する仕組みになっています。

債務を回収するためには、資産として価値のある物件でなくてはいけませんので、金融機関は「積算価格」という不動産の価値の指標の1つで物件を判断し、融資の可否を決めるのです。

積算価格は以下の計算式で算出する事が出来ます。

再調達価格は建物を新たに建築する場合に必要な価格で、法定耐用年数は、国が定めた資産ごとの耐用年数を表します。鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年と定められています。

残存年数とは不動産をいつまで使用する事が出来るか、経済的な価値がなくなるまでの期間を示すものです。

いずれも正確な数値を出すのは難しいため、不動産会社の資料や物件の築年数等で想定して試算してみましょう。

5）法令上の制限

最後のポイントとして「法令上の制限」が挙げられます。

不動産は建築基準法や地方自治体の法令により、建ぺい率や容積率、建物の用途等が定められています。

建ぺい率や容積率がオーバーした物件や、建築基準法で定める条件を満たしていない「再建築不可」の物件等は売却価格が低くなる傾向があります。

7．注意点：高利回りの物件は内容を確認

投資用の物件を探していると、利回りが10％を超えるような物件を目にすることもあります。しかし、利回りの高い物件は何らかの理由を抱えていて、物件価格を下げることで利回りが高くなっているだけの可能性もあるので注意が必要です。例えば、以下のような理由が考えられます。

• 立地が悪い
• 築年数がかなり古い
• 耐震性に問題がある
• 事故物件である

上記のような物件に該当する場合には、安定した家賃収入を得られないだけでなく、売却したくてもすぐに買い手が見つからない可能性もあるので注意しましょう。

8．収益性の高い物件は、売却価格も高くなる

物件の資産価値を判断するポイント5つをご紹介してきましたが、売却価格を高くするためには「満室経営である」、「収益性が高い」ことが条件の1つとなります。

そのため物件を選ぶ際に利回りを重視することは、売却益を得られる要素の1つとなり、「利回りだけで判断する」という行為は、100％間違っている訳ではありません。

利回りに加え、利便性や金融機関からの評価等を考慮に入れ、総合的に判断することが重要となります。

9．まとめ

不動産投資では利回りに加え、物件の売却益も大きな収益となる可能性があります。

売却価格が高い（＝資産価値が高い）物件を見極めるためには、間取りや設備、周辺環境といった入居者からの目線に加え、金融機関からの担保としての評価の目線、法令上の制限も重要となります。

利回りが高い物件は売却価格も高くなる傾向がありますが、上記のポイントをおさえ総合的に判断する事が重要です。