1. 不動産の購入
  2. 初心者が知っておくべき不動産投資の基礎
上下にスワイプでメニューを閉じる
不動産の購入

初心者が知っておくべき不動産投資の基礎

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

皆さんは「不動産投資に興味はあるけどよくわからない。」「難しそう。」なんて思ったことありませんか?

不動産投資についてインターネットで検索すると、難しい単語がたくさんでてきてよくわからないと思う方もいるのではないでしょうか。
初心者が一番最初にすべきことは「不動産投資の基礎を理解すること」です。いきなり応用事例を見たり物件の情報を見ても、全てを理解することは難しいです。

そこで、今回は「初心者が知っておくべき不動産投資の基礎」についてご説明いたします。

1.収入の方法

不動産投資」とは、マンション等を購入した際に得られる賃料収入と差額収入のことであり、不動産投資で収入を得るには下記のどちらかになります。

賃料収入

不動産投資のスタンダードな収入方法です。

不動産を購入し、購入した不動産を借りて住む人(=入居者)を募集します。入居者から家賃をもらうことで収入を得ます。一度の収入は少ないかもしれませんが、長期的に安定した収入を得ることができ、かつ必要な知識が少ないため初心者向けです。

差額収入

良い不動産を安い時に購入し、不動産価値が上がった時に売却することで差額(=売却額-購入額)の収入を得ます。

例えば、1,000万円で不動産を購入し、1,200万円で売却した場合、200万円の差額収入を得ることができます。(※仲介手数料等は計算に入れておりません。)

成功すれば一気に収入を得ることができますが、成功するためには景気変動等の多くの知識が必要であり、かつ運に左右される状況が多いので玄人向けです。

2.不動産投資の流れ

次に不動産投資を始めるまでの流れについてご説明します。
実際に不動産投資を始めるまでには、下記のステップを踏んでいきます。

1)購入経路の決定

最初に、不動産を所有している個人の方から直接購入するか、不動産業者を通して購入するか決めます。

前者のメリットは業者が間に介入していない分、安値で購入できる可能性があることです。デメリットは、手続きが難しいことと問題が起きた場合自分で責任を負わなければならないことです。

逆に、後者のメリットは難しい手続きをほとんど業者がやること、また問題が起きる可能性が低く、何か起きた場合業者が責任持って処理することです。デメリットは、業者による仲介料等の手数料がかかる、または業者の利益をのせた価格での購入になることです。

2)リスクとうまく付き合いながら、購入したい不動産の条件を考える

不動産投資にリスクはつきものです。リスクが全くない不動産は存在しません。どういうリスクが存在し、どうやって回避するかどのリスクを許容するかについて検討し、条件を考えることが重要です。

具体的なリスクについては、下記の記事をご覧ください。
読めば安心!不動産投資を始める前に知るべき6個のリスク

例えば、不動産投資をやりたくても、現在は収入が低くローンを組めないという方もいるかと思います。その際に地方の安い不動産を購入するというケースも見受けられますが、地方の不動産の場合、「空室」のリスクが高くなります。

しかし、そのリスクをできるだけ回避するために入居率の高い賃貸管理会社に購入を依頼をするという方法もあります。

3)不動産の購入

購入経路が決まり、リスクについても理解できましたら、いよいよ不動産の購入になるのですが、購入にあたり、支払方法(例:一括、ローンを組む)や日程について相談し、売買契約書・重要事項説明書を締結します。

ローンの詳細については、下記の記事をご覧ください。
読めば安心!不動産投資を始める前に知るべき6個のリスク

4)不動産の管理方法を選ぶ

入居者の募集や清掃、家賃等の管理を自分ですべて行う(=大家)か、管理会社に委託する(=オーナー)かを選びます。

5)家賃収入を得る

不動産の入居者を募集し入居者が入り次第、家賃収入が得られます。

3.初心者におすすめの不動産

不動産購入については、「どのような不動産に投資すべきか」がとても重要です。

初心者にお勧めの不動産として下記の3つがあります。

1)商業系・住居系

商業系とは、店舗や事務所用の不動産を指します。メリットは利回りが高いこと、デメリットは空室リスクが高いことです。

一方、住居系とは居住用の不動産を指します。メリットは空室リスクが低いこと、デメリットは商業系と比べると利回りが低いことです。

初心者であれば、少ない予算で購入可能かつリスクの低い住居用をおすすめします。

2)新築・中古

新築のメリットは、適用できる税制度が多いことやローンを組みやすいことです。デメリットは、中古より価格が高いこと、新築購入時の価格からの値崩れが激しいことです。

中古のメリットは、新築より価格が安いこと、新築よりは価格が安定していることです。デメリットは、新築よりは適用できる税制度が少ないことやローンを組むことが難しいことです。

初心者であれば、新築と中古の間にあたる「中古の築浅」がおすすめです。築浅については下記にて説明いたします。

3)築浅・築古

中古不動産は築浅・築古にわけられます。

築浅とは、建物ができてからまだ日が浅いものです。
築古は、築浅の逆で古いものです。

築浅・築古の基準は諸説ありますが、中でも築浅をおすすめする理由は、新築ほど価格が高くなく、ローンを組めるものもあり、新築と中古のいいとこどりであるからです。

4.まとめ

不動産の価格や購入方法等、選択肢がたくさんあります。

大事なのは、不動産投資の基礎をしっかり押さえた上で「今の自分が選べる選択肢」と「自分がどうしたいのか」を考え、決定していくことです。ぜひ、ご自身に合った不動産投資を行い、豊かなライフプランを送ってください。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中