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不動産の購入

不動産投資の物件選びのポイント

執筆者:石丸 和宏 石丸 和宏
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不動産鑑定士として、不動産投資をすでに行っている方、これから不動産投資を始めたいとお考えの方を対象に、鑑定士の目線から不動産の見分け方などをお話させていただきます。

前2回は不動産鑑定士の仕事についてお話しさせていただきましたが、今回は不動産鑑定士の目線から見た、不動産投資の物件選びのポイントについてお話しさせていただきます。

1.不動産投資のメリット・デメリット

最近「サラリーマン大家さん」という言葉に代表されるように、副業として(人によっては本業として)不動産投資をする人が増えています。

なぜ、不動産投資をする人が増えているのでしょうか?

それは不動産投資を行うことによるメリットがあるからですが、ただやみくもに不動産投資をすればよいというわけではありません。不動産投資を行う方の多くは金融機関(銀行等)から借り入れを行うという、いわば借金を負うというリスクもついて回ります。こういったリスクを考えずに気軽に不動産投資を行ってしまうと、後々大変なことになってしまう場合もあります。

そこでまずは、不動産投資を行うことによるメリット・デメリットについてみていきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資による主なメリットとしては以下のものが挙げられます。

節税効果

不動産投資を行うにあたって発生する費用が家賃収入を超える場合(赤字)には、本業による収入(給与所得等)で納めた所得税の還付を受けることができます

ここでいう費用には、建物の減価償却費(築年数が経過するに伴って建物の価値が減少するという前提で、建物の価値の減少分を費用として計上するイメージです)という、現実には現金の支出を伴わないものも含まれていますので、所得税の還付を受けられる方は多くいらっしゃいます。

資産形成として

毎月賃料収入を得ることができるため、毎月少額の支出でまたは収入を得ながら、ローンを返済して不動産を取得することができるため、将来へ向けて大きな資産形成の役割を果たします。

生命保険の代わりに

不動産投資の資金は通常、銀行等の金融機関から融資を受けるのが一般的だと思いますが、その際に多くの方が、「団体信用生命保険(通称:団信)」に加入することとなります。

この団信は簡単に言えば、投資家がローンの返済前に不意な事故等で亡くなってしまった場合等には、残りのローンを保険会社が肩代わりをしてくれるものになります

したがって、残された家族にローン支払いの必要がない投資用不動産を財産として残すことができるのです。

私的年金として

購入した物件のローンが終われば、毎月入ってくる家賃収入は諸経費等を差し引いたものがすべて手元に残ることとなります。したがって、給与所得者の間にローンを完済してしまえば、老後の年金等の不足分を家賃収入で補うことができるようになります。

投資用のローンは繰り上げ返済等を使ってなるべく早めに完済したほうが、この恩恵を享受しやすくなります。

不動産投資のデメリット(リスク)

借り入れリスク

不動産投資を行う場合、多くの方が金融機関からの借り入れをすることになりますが、この借り入れは平たく言えば「借金」です。したがって、無理のない範囲で借り入れを行い、不動産投資を行うようにしてください。

空室リスク

毎月の家賃収入は、賃借人つまり物件を借りて家賃を支払ってくれる方がいる場合に発生するもので、毎月必ず入ってくるものではありません(サブリース等は除く)。

借り手がいない、すなわち空室になった場合には、所有者は家賃以外からの収入でローンの支払いをしなければならなくなります。

したがって、不動産投資に当たっては空室リスクを踏まえたうえで、仮に空室となった場合であっても、2~3か月くらいは家賃収入無しでもローンの支払いができるくらいの予算内で物件を購入したほうが良いでしょう

2.物件選びのポイント

上記のように不動産投資にはメリットもありますが、大きなリスクもあります。

不動産投資は良い物件を適正な価格で購入することができれば、毎月安定的な収入を得ることができ、資産形成として非常に良い投資となります。

しかし、あまりよくない物件であったり、相場より割高で購入してしまうと、借り手がつかずローンが払えない、売却しようと思ったら、購入価格の半額ほどでしか売れなかった等、せっかくの投資がゼロどころかマイナスになってしまう場合もあります。

最後にこれらを踏まえて、これから不動産投資をしようと考えている方が、不動産投資に当たって失敗しないための物件選びのポイントについてお話しさせていただきます。

  • 月々の返済に無理がない範囲で(特に空室リスクを踏まえて)購入できる物件
  • 駅徒歩10分以内の物件
  • 東京23区内の物件
  • まずは築10年前後の中古ワンルームマンション

これから不動産投資を行う方は、まずこの4つのポイントを満たしている物件から始めてみることをお勧めいたします。

この4つを満たしていれば、大きなリターンはあまり期待できないかもしれませんが、支払いや空室リスク及び価格下落リスク等を抑えて、比較的安全・安心な不動産投資を行うことができるのではないかと思います

次回はこの物件選びのポイントをさらに掘り下げて23区内の中古ワンルームマンションをお勧めする理由についてお話しさせていただきます。

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