不動産投資で資産を増やすには買い増しのタイミングを間違えないこと！条件や得する理由を解説
不動産投資を始めている方の中には、さらに資産を増やすために物件の買い増しを検討しているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資において効率的に資産を増やす方法は、複数物件の運用だと言われており、複数物件を運用するためには不動産の買い増しが必要不可欠です。
しかし、物件を買い増しするには新たに融資を受ける必要もあるため、どのようなタイミングで次の物件を取得すればいいのか悩んでしまうこともあるでしょう。
そこで今回は、不動産投資で複数所有をするべき理由や物件を買い増しするタイミング、物件の増やし方などについてご説明します。
1.不動産投資で資産を増やす方法
不動産投資で資産を増やす方法には、次の3つの方法があります。
1)所有物件の資産価値を高める
所有しているマンションに最新の設備を導入したり、リフォームやリノベーションを行ったりすると資産価値が高まります。
設備が整った綺麗な部屋になれば入居者を獲得しやすくなり、家賃を値上げできる可能性があります。
2)複数所有によって資産を増やす
買い増しによる複数物件所有も、資産を増やすことにつながります。
マンション運用によって得た利益を次の物件の資金として再投資すれば、次に説明する複利効果によって利益を大きくしていくことが可能です。
3)法人化する
個人事業主として不動産投資を行う場合は、不動産所得として得た金額と給与所得等を合算し、所得額に応じた所得税を納めます。
所得税の額は、所得額が多くなればなるほど税率が高くなる仕組みとなっています。
法人化すると不動産所得は法人が得た利益としてとらえられ、法人税が課税されます。
法人税の税率は、所得金額の大きさに関わらず一律で23.2％となり、かつ、資本金が1億円以下の法人については軽減税率が適用され、800万円以下の所得金額の税率は15％となります。
ある程度、不動産投資の所得が大きくなった場合は、法人化すると所得税の税率よりも法人税の税率が低くなるため節税となり、資産を増やすことにつながります。
また、個人の場合は、不動産を保有していた長さによって物件を売約した際の税率が変わります。
しかし、法人の場合は所有期間による税率の区分はありません。所有期間が5年未満の短期譲渡の場合は、個人にかかる税率は39.63％ですが、法人にかかる税率は約29.74％です。
そのため、短期間での売却を計画している場合も、法人化した方が節税効果を得られます。5年以内に売却する投資プランを策定している場合は、法人化した方が資産を拡大できるでしょう。
【関連記事】不動産投資で法人化するタイミングはいつ？ メリット・デメリットや方法について
2.複数物件を所有すると、資産が増える理由とは
複数物件の所有は、資産を増やすことにつながります。
では、なぜ複数物件を所有すると、資産を増やすことができるのでしょうか。
その最大の理由は、複数物件の所有によって生じる複利効果にあります。
1)複利効果とは
複利と相対する言葉に単利があります。
単利は、利子を元金に組み入れない方法で、単利の場合は、元金のみに利子がつきます。
一方、複利とは複利法によって算出される利子のことであり、複利では元金についた利子も次の元金に入れて、利子にも利子をつけることを指します。
複利では運用で生まれた利子も投資に回すため、利益が利益を生んで膨らんでいき、この仕組みを複利効果と言います。
複利効果は、すぐには大きな効果を生みませんが、運用時間が長くなるとその効果は大きくなります。
2)不動産投資における複利効果
不動産投資の場合、マンションの購入費用を元本として考えると、家賃収入によって得られる利益率が利回りとなります。
1つの区分マンションだけを運用している場合は、マンションの賃貸によって得られる利益は単利と考えられます。
しかし、賃料収入による利益を次の投資に再投資していけば、利益が利益を生む複利効果を得ることが可能です。
例えば、1つの区分マンションを所有している場合の年間家賃収入を200万円、実質利回りを5％とした場合、1年間で得られる利益は200万円×5％＝10万円です。
このまま10年運用した場合、10年で増やせる資産は10万円×10年＝100万円、20年で増やせる資産は200万円となります。
一方、不動産投資で得た利益を元に所有物件を5年おきに増やしていった場合を考えていきましょう。
5年後、同じ条件の部屋を1つ所有した場合、1年間の利益は20万円に増えます。
10年後にもう一部屋増やした場合、1年間の利益は30万円、15年後にもう一部屋増やすと利益は40万円、20年後に部屋を増やすと利益は50万円になります。
＜単利と複利の利益の差＞
| 経過年数 | 単利の場合の年間利益 | 5年ごとに部屋を増やす場合の年間利益 |
| 5年 |
10万円 |
2部屋/20万円 |
| 10年 | 3部屋/30万円 | |
| 15年 | 4部屋/40万円 | |
| 20年 | 5部屋/50万円 | |
| 20年間の合計利益 | 200万円 | 750万円 |
1つの部屋だけを運用していった場合、20年後の利の合計は10万円×20年で200万円です。
一方、5年ごとに部屋を1部屋ずつ増やしていった場合の年間利益は、次の式で計算できます。
10万円×5年＋20万円×5年＋30万円×5年＋40万円×5年＋50万円×5年＝750万円
1つの区分マンションだけの運用を続けた場合に比べて、5年ごとに部屋を増やして複利効果を活用した場合の利益の差は、20年間で550万円にもなるのです。
3）節税効果が増す
事業規模とみなされる程度の複数物件を所有すると、より大きな節税効果を得ることができます。
青色申告は、最大で65万円の控除を受けられる確定申告の方式です。課税対象となる所得額から65万円が控除されれば、課税される額も少なくなるため、非常に大きな節税効果を得られます。
また、青色申告では、白色申告と同様に不動産所得とその他の所得の損益通算ができますが、赤字が生じた場合には3年に渡って損失の繰り越しができるというメリットもあります。
加えて、配偶者などの親族を青色事業専従者として業務に従事させて給与を支払う場合、青色事業専従者の給与に関する届け出を行うと、支払った給与は経費として処理することができます。給与分を経費に計上できれば、課税額は低くなります。
このように、青色申告にはさまざまな節税効果がありますが、青色申告の最も大きな節税効果は、65万円を控除できる特別控除です。
しかしながら、不動産投資で65万円の特別控除を受けるためには、事業的規模で不動産の貸し付けを行っていなければなりません。
事業的規模と認められる基準は、戸建て住宅を対象とした場合は5棟以上、アパートやマンションを対象とした場合は10室以上だとされています。
つまり、事業的規模まで不動産投資用の物件を増やせば、青色申告の節税効果も大きくなり、より資産を拡大しやすいのです。
【関連記事】青色申告とは？メリット・デメリットを解説！不動産投資で青色申告は必要？
3.物件買い増しのベストタイミング
複数物件を所有して運用すると、複利効果によって高い利益を得られることがお分かりいただけたでしょう。
しかし、やみくもに物件を増やしたからと言って利益が伸びるわけではありません。
物件を増やす際には新たな融資も必要になるため、買い増しのタイミングは慎重に判断した方が賢明です。
物件買い増しは、次のようなタイミングで決断すると良いでしょう。
1)1戸目の運用が安定し、不動産投資のノウハウを身に着けられたとき
不動産投資を成功させるためには、最初の物件で安定した収益を得られるようになることが先決です。
1戸目の運用によって得た利益を2戸目の投資に充てるからこそ、複利効果は得られるのであって、1戸目の運用が赤字の状態での買い増しにはリスクが伴います。
1戸目の運用をする中で不動産投資のノウハウを身に着けることもできるでしょう。
1戸目の運用経験は、収支のシミュレーションや物件選び、さらには空室時の対策にも活かせるはずです。
1戸目で安定した収益を得られ、不動産投資に慣れてきたタイミングは2戸目の買い増しを検討すべきタイミングだと言えます。
2)自己資金に余裕があるとき
2戸目以降の物件を購入する際にも、不動産投資ローンを利用する方がほとんどでしょう。
1戸目の運用がうまくいっていても、頭金が全く用意できない状態では金融機関から融資を受けにくい可能性があります。
2戸目以降の物件の運用が安定するまでの間には手元資金の投入が必要になるケースがあるかもしれません。
ライフプランなども考慮しながら、ある程度自己資金に余裕があるときに買い増しを検討すると良いでしょう。
3)良い条件で融資を受けられるとき
これまでの不動産実績の成果が評価されれば、金融機関からの信頼を得られ、良い条件で融資を受けられる可能性があります。
本業で収入が上がったときなども、融資条件が良くなるかもしれません。
金利はキャッシュフローにも影響を与えるため、良い条件で借り入れができる場合も買い増しを検討したいタイミングです。
4）資産の組み換えが必要なとき
不動産投資ローンを活用した不動産投資では、資産の組み換えを検討した方が良いタイミングがあります。
その1つが「デッドクロス」を迎えるタイミングです。デッドクロスとは、減価償却費よりもローンの元金返済額が上回ってしまう「減価償却費＞元金返済額」となる状態を指します。
建物には、減価償却できる期間が決められており、減価償却期間が残っている間は、実際には費用を支払っているわけではない減価償却費を経費に計上できます。一方、ローンの元金は経費としては計上できない金額です。
そのため、経費として扱える減価償却費よりも経費にはならないローンの元金返済額の方が大きくなるデッドクロスの状態になると、税負担が増え、キャッシュフローが悪化してしまうのです。
長く賃貸を続けることだけが資産を増やすわけではありません。タイミングを見極め、運用物件を上手に売却し、新たな物件を取得することも資産を増やすためには大切なことです。
まとめ
区分マンションを1戸だけ運営していても、得られる利益はそれほど大きな額にはなりません。
しかしながら、1戸目の運用で得た利益を次の投資に活かすと、不動産投資では大きな利益を生み出すことができます。
1戸目の運用で得られた不動産投資や賃貸経営のノウハウは、次の物件の運用にも活かせるため、1戸目よりもスムーズに運用をスタートできる可能性が高くなります。
1戸目の物件の空室率を低く抑え、安定したキャッシュフローを得られた場合には、金融機関からの信頼も得やすくなります。
運用実績が評価され、良い条件で融資を受けられるとき、自己資金にもある程度の余裕があるときは、買い増しを検討してみましょう。
複数物件を運用する際のはじめの一歩として、2件目のワンルームマンションを購入すべきタイミングについては、こちらの記事で詳しくご説明しています。ぜひご一読ください。
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