空き家対策特別措置法が改正！空き家となった実家はどうすればいいのか

1.空き家対策特別措置法とは？

空き家対策特別措置法とは、空き家問題の解決を目的とした初めての法律です。

倒壊などの危険性がある「特定空き家」は、行政による指導や命令の対象となります。

1)特定空き家とは

空き家対策特別措置法では、以下の状況に1つでも当てはまる空き家を「特定空き家」に指定しています。

2)固定資産税が6倍？特定空き家のリスク

（出典：政府広報オンライン）

各自治体は、特定空き家に対し、適切な維持・管理をするように求めます。

この過程の1つである「勧告」の段階で、空き家が建つ土地に適用されている「住宅用地の特例」の対象除外に。

この特例により土地の固定資産税課税標準額は最大1/6にまで減額されているため、対象除外になってしまうと、実質的に固定資産税が増税してしまいます。

続く、命令に違反すると50万円以下の過料に。

それでも改善が見られない空き家は、行政代執行により解体されてしまいます。

もちろん、解体費は所有者に請求されます。

2.空き家対策特別措置法の改正案

空き家対策特別措置法の施行から7年以上。

管理状態の悪い空き家の増加が止まらないことを受け、政府は同法の改正を予定しています。

1)全国で50万戸⁈「管理不全空き家」とは

現行制度では「特定空き家」に対してのみ、助言や指導、命令とそれに伴うペナルティが設定されています。

しかし、昨年度までで「特定空き家」に指定されたのはわずか4万戸ほど。

空き家数が約850万戸におよぶことを考えれば、かなり限定的です。

改正案では「特定空き家」以前の管理が不十分な空き家を「管理不全空き家」に指定し、行政による指導などを可能とする方針です。

試算では、管理不全空き家は50万戸になる見込みとのこと。

管理不全空き家も、特定空き家同様、固定資産税が実質的に増税するリスクがあります。

改正法は、2023年3月にも国会へ提出される予定です。

3.空き家となった実家を売却するメリット

「思い出の詰まった実家を残しておきたい」と先延ばしにしがちな空き家問題ですが、空き家対策特別措置法やその改正法の施行により、空き家を所有し続けるリスクはどんどん増していくことが想定されます。

このような空き家は、早期に売却することをおすすめします。

1)維持管理の負担がなくなる

人が住んでいない空き家は、急速に傷みが進行します。

空き家の傷みを遅らせるための維持・管理方法は、主に2つです。

空き家管理代行サービスは、管理内容や頻度によって異なりますが、1か月5000円程度かかります。

近くに住んでいる親族が定期的に通い、掃除したり窓を開けて風を通したり水を流したりすれば、費用もかかりませんので自力で維持できると思いがちです。

しかし、掃除機をかけたり水道の水を流したりするために水道や電気を契約したままにすることが多いため、月額基本料金がかかります。

1つ1つは小さくても、積み重なると大きな出費に。

空き家を売却すれば、これらの維持・管理の費用と手間が要らなくなります。

金銭面や労力だけでなく、親族の精神的負担も軽くなります。

日常の生活を送りながら、長期的に空き家の管理をするのは意外と大変です。

売却すれば、空き家の防犯や安全面、空き家の維持・管理に対する不安が解消されます。

2)相続人同士の揉め事を回避できる

空き家になった実家を、兄弟姉妹や親戚同士で共有しているケースも少なくありません。

共有不動産は、管理や修繕、活用方法で揉める要因にもなります。

二次相続が発生すれば、どんどん所有者は増え、所有者同士の関係性も希薄に。

さらに、トラブルの火種となる可能性は高まっていきます。

3)相続した空き家の売却で減税

相続した空き家は、相続開始から3年後の年末までに売却することで「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用となる可能性があります。

売却時の譲渡所得が控除されることで、所得税・住民税が大幅に減税される特例です。

同特例の適用には、これまでは売却前の耐震工事、あるいは建物の撤去が必須でしたが、2023年度税制改正で、買主が耐震工事や撤去をした場合も同特例の対象になることが決まりました。

これまで以上に同制度の利用が容易になります。

4.空き家の売却方法！メリットと注意点

空き家は、個別性が高いものです。

立地や周辺環境、敷地面積や間取り、建物の状態などによって、売却のしやすさが変わります。

不動産会社ごとに得意分野も異なりますので、1社ではなく複数社に相談・査定依頼したうえで売却方法を検討しましょう。

1)実家を取り壊さずに売却

古い建物が残ったままの土地を「古家つき土地」と呼びます。

家屋を取り壊さずに売却するメリットは、次の通りです。

●空き家のリフォームが不要
●解体費用もかからない
●更地にしてから売却するのに比べて固定資産税が抑えられる

空き家が古いようにみえても、リフォーム等で利用できるなら、そのまま売却するのがおすすめです。

一方、デメリットとして、古家の状態によっては解体費用を差し引いた金額での取引になる可能性があります。

2)更地にして売却

住めないほど傷んだ古家であれば、建物を解体して更地にして売却するのも1つの選択肢です。

解体の費用と手間がなくなることで、買い手が付きやすくなることに期待できます。

ただし、自己判断で先に空き家を解体するのは避けましょう。

古家を取り壊して更地にすると、先述した「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税の課税標準額が最大6倍に。

解体後も長く売れない期間が続くと、税負担が重くなってしまいます。

一見して道路に面している土地も、接道部分が足りない「再建築不可」の土地である可能性があります。

再建築不可物件は、建物の解体によって価値が大幅に下がります。

解体の判断は、不動産会社に相談してからでも遅くありません。

3)「買取」を依頼する

売却を急いでいる方なら「不動産買取」も1つの方法です。

不動産買取とは、不動産会社に「仲介」してもらうのではなく、直接、買い取ってもらう売却方法。

メリットは、早く現金化できるとともに、現状のまま売却できることです。

ただし、買取価格は相場価格の7割前後になるのが一般的です。

買取業者が購入後に解体する必要があれば、さらに買取価格は下がる可能性があります。

4)空き家バンクを利用する

「空き家バンク」とは、各自治体の専用ウェブサイト上で空き家を持つ人と空き家を探している人を繋ぐサービスです。

最近では、民間の不動産情報サービス事業者も自治体と連携して業界に参入しています。

空き家バンクを利用する際の注意点は、不動産会社のように営業担当者が売却に向けて動いてくれるわけではないということ。

あくまで「マッチング」を目的とした取り組みであるため、売却まで時間がかかることも想定されます。

5.どうしても空き家が売れない場合はどうする？

増加の一途をたどっている空き家。

売りたくても売れない空き家も散見されます。

買取業者への相談や空き家バンクの利用によっても売却できない空き家は、次の方法も検討してみましょう。

1)相続土地国庫帰属制度を利用する

（出典：法務省）

2023年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」がスタートします。

同制度は、相続した土地の管理費相当額10年分の負担金を支払えば、国庫に帰属することを可能にするもの。

ただし、帰属には下記のような要件があります。

その他の適用要件は、法務省のサイトをご確認ください。

2)空き家活用を検討する

空き家が売れないなら「活用する」というのも選択肢の1つです。

代表的な活用方法は、賃貸に出すこと。

他にも、民泊として利用したり、福祉施設にしたりする活用方法もあります。

詳しくは、以下の記事をご参照ください。

【空き家にお困りの方へ】 放置している空き家を有効活用する8つの事例とは | Redia

まとめ：空き家の売却・活用はプロに相談を

空き家となった実家を放置するリスクは、年々高まっているといえます。

とはいえ、空き家は立地や建物の状況、土地の形状などによって、適切な売却方法は異なるため、希望をすれば売れるとも限りません。

「管理が手間だから解体してしまおう」というお考えも、税負担の観点からおすすめしません。

空き家の売却や活用にお悩みの方は、お一人で悩まずは専門家にご相談ください。