農地法とは？農地転用許可の手続きと注意点について解説

1.農地法とは農地の売買や転用を規制する法律

農地法とは、「農地売買」や「農地転用（農地を農地以外にする）」について規制する法律です。

農地法で定義する「農地」とは、「耕作の目的に供される土地」。

今現在、耕作されている土地はもちろんのこと、休耕地や不耕作地などでも、客観的に見て農地であれば農地法上における「農地」です。

農地を売却したり転用したりするには、農地法による許可申請が必要となります。農地法ごとの規制内容は以下の通りです。

ここから、農地法3条・4条・5条について詳しく解説していきます。

2.農地の売買や賃借などを規制する「農地法第3条」

農業を引退する人や「農地を相続したが、自分は農業をするつもりはない」という理由などから検討するのが、農地の売買または貸借です。

しかし、所有者の意向だけで農地を売買・賃貸することはできません。

農地を売買・賃借するには、一定の要件を満たし、農業委員会の許可が必要です。

また、農地のままで売却する場合、農地を売る相手は農家の人に限るという制限があります。

他にも、農地を売買・賃借する人には次のような条件が求められます（農地法第3条の2）。

農地売買・賃借は、農業委員会の許可が必要です。

農地を有効活用できると認められた耕作者のみが農地を購入できるため、農地の売買は一般的な不動産売買以上に難しいといえます。

※画像出典：農地の売買・貸借・相続に関する制度について｜農林水産省

3.農地転用を規制する「農地法第4条」

農地転用とは、農地を農地以外の目的で利用することです。

農業を引退する人や農地を相続した人が、地目（ちもく／不動産登記法による「土地の用途」のこと）を変更して住宅を建てたり駐車場にしたりする事例があります。

農地の売買や賃貸のみならず、農地を別の用途で使いたい場合も、立地基準と一般基準によって農地法で規制を受けます。

1)農地法第4条の立地基準

農地は5つの立地基準に分類されており、農地転用できるのは基本的に「第2種農地」と「第3種農地」のみです。

立地基準は、農地の地名地番を確認の上、役所の農業振興課または農業委員会等に問い合わせれば調べることができます。

• 農用地区域内農地（青地）：農業を振興する農地
• 農用地区域外農地（白地）：市街化などの理由により、農用地区域の指定を受けていない農地

ただ、立地基準だけで農地転用できるかはわからず、あくまで農業委員会に許可された場合のみ転用可能ですので、手続きを勝手に進めるのは厳禁です。

2)農地法第4条の一般基準

農地を転用するには、立地基準をクリアすると同時に一般基準もクリアし、農業委員会に申請して許可を得なくてはなりません。

以上のように、周辺の土地に悪影響を及ぼさず、農地転用の目的が果たされると認められるように申請を行う必要があります。

4.農地転用を前提とした農地売買を規制する「農地法第5条」

農地転用を前提とした農地の売買を行う時は、農地法第5条の規制を受けます。

農地を農地以外に転用し、土地活用する場合は農業委員会の許可を受けなくてはなりません。

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。

引用元：農地法第5条

農業委員会の許可なく、農地転用・農地売買をすると、無効になるばかりか原状回復処分になることもあります。

5.農地転用の注意点

農地転用の際には、注意点があります。

農地法は、これまで度々、改正されてきました。

農地活用で困ったら、農地の地名地番を確認の上、役所の農業振興課または農業委員会等に問い合わせることをおすすめします。

1)農地転用後は土地評価が上昇し固定資産税があがる

農地転用後に造成工事をすると、転用目的などによって土地評価額の見直しが行われます。

基本的には翌年度から評価額が上昇し、税負担が上がります。

2)地目変更の登記申請を行う

農地転用許可を受けて、農地を農地以外に転用すると、法務局で地目変更の登記申請をしなくてはなりません（不動産登記法）。

また、地目変更登記をする際は、農業委員会から発行される転用許可証（指令書）や登記簿謄本が必要になります。

農地法まとめ

農地法と農地転用許可申請や注意点についてご紹介してきました。

農地は国の食料自給率を保つ大切な資源ですので、農地の売買や賃借、農地転用には必ず農業委員会の許可が必要です。

農地を活用されたい方は、農地転用の実績がある不動産会社に相談されることをおすすめします。