再建築不可物件（土地）の活用方法6選を紹介！
再建築不可物件と聞くと、利用するのが難しく使えない物件だと考え、敬遠する方が多いでしょう。
しかし、再建築不可物件は、活用次第では収益を得ることも十分可能な物件なのです。
そこで今回は、再建築不可物件の活用方法について詳しく解説していきたいと思います。
1.再建築不可物件とは
再建築不可物件とは
既存の建築物を解体した場合に、新たな建物の建築が出来ない物件のこと。
具体的にどのような土地なのかというと、接している道路の幅員が4m未満、もしくは接道幅2m未満の土地が該当します。
わかりやすく説明すると、幅が4m以上ある道路に面していない土地、もしくは幅が4m以上ある道路に面していても、敷地の間口部分が2m以上道路に接していない土地は、接道義務という建築基準法の要件を満たしていないため、再建築不可物件となるのです。
道路の幅に余裕がないと、災害時に、救急車や消防車が通れず、災害が広がってしまう恐れがあるため接道義務が設けられました。
建築基準法の制定は1950年であり、それ以前に建築された建物は、当時は適法だったものの、法の制定により接道義務が設けられ「既存不適格」となり、再建築不可物件となってしまった物件が多いです。
また、違法建築による再建築不可物件も存在します。
2.再建築不可物件の活用方法6選
再建築不可なら、活用することも出来ないのではないかというと、そうではありません。
次のような方法で再建築不可物件を活用することが可能です。
1)戸建て賃貸物件にする
再建築は不可でも、既存の建物の内装の工事は可能です。
ですから、リフォームやリノベーションを行えば、今後数十年に渡って居住可能な物件として生まれ変わるでしょう。
料金はかかりますが、再建築不可物件は通常の物件よりかなり安価なので、その分をリフォームやリノベーションの代金に回し、戸建て賃貸物件として活用すれば収益を得ることができます。
ただし、建物の構造が変わってしまうような大規模なリフォーム・リノベーションの場合は建築確認の申請が必要となり、許可が下りないこともあるので注意が必要です。
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2)購入時より高値で売却する
再建築不可物件は、安価で購入でき、リフォームやリノベーションも可能です。
そのようにして建物の価値を上げ、購入時の価格より高値で売却して利益を得るのも一つの方法でしょう。
3)駐車場や駐輪場にする
間口の広い土地ならば、更地にして駐車場にする方法もあります。
駐車場には、月極駐車場とコインパーキングとがありますが、土地の場所によってどちらのタイプに需要があるのかは違ってくるので見極めが重要です。
土地や間口の狭さで、駐車場に向いていない土地は、駐輪場にするのもお勧めです。
自転車やバイクであれば、車ほど幅を取らずに入庫や出庫が可能ですし、駅や都心に近ければ需要も多いでしょう。
また、駐車場や駐輪場は、初期投資額を低く抑えられるという利点もあります。
4)自動販売機を置く
土地に自動販売機を設置するというのも、再建築不可物件の立派な活用方法です。
業者に土地を貸し出し、運営は業者に任せて利益の一部を受け取る方法と、機械のメンテナンスや仕入れ、土地の管理まで全て自分で行う方法があります。
前者は、自分でやらなければならないことがほとんどなく、楽なぶん、受け取る収益は少なくなります。
後者は、自動販売機の運営全てを自分で行うので手間がかかる分、収益は多くなります。
自動販売機は、住宅街や人の多い場所なら大いに需要がありますが、若者のたまり場になり騒音が発生したり、ゴミを放置され害虫や悪臭が発生したりするなどのリスクがあり、近所から苦情がくる場合もあるので注意しましょう。
自動販売機とは少し異なりますが、近年では、ガチャガチャやガシャポンなどのカプセルトイが人気なので、そちらの設置を検討してみるのも一つの手かもしれません。
5)隣地を購入するか借りる
隣地を買い取る、または借りることにより、接道義務や間口の条件を満たすことが出来れば、建て替えも可能となります。
ただ、隣地の所有者が土地を売却、または貸してくれるかは交渉次第であり、上手くいかない場合が多いことは覚えておきましょう。
しかし、購入できる可能性もあるので、隣地の所有者に相談だけでもしてみることをおすすめします。
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6)家庭菜園として活用する
家庭菜園は近年一種のブームになっており、自分で農作物を栽培してみたいものの、土地がなくてあきらめている方は意外に多いです。
そこで、再建築不可物件について家庭菜園を行う農地として貸し出す方法もあります。
また、自分で家庭菜園を行い、そこで育てた農作物を出荷するのもよいでしょう。
しかし、家庭菜園には害虫や野鳥などの動物の被害、雑草などが付き物であり、近所からクレームが来ないような適切な管理が必要となります。
まとめ
再建築不可物件は、既存の建物を取り壊した場合、新たに建築物を建てることが出来ないため、活用するのが難しい土地と思われがちですが、安価で購入できるというメリットもあり、方法次第では収益を得ることも十分に可能な物件です。
リフォームやリノベーションをして、建物を住める状態によみがえらせて売却したり、賃貸に出したりすることも出来ますし、更地にして駐車場や家庭菜園の農地にするのもよいでしょう。
ただし、「安いから」という理由だけで計画性もなく購入するのはリスクが高いです。
再建築不可物件をどのように活用して収益を得たいのか明確にしてから購入することをおすすめします。
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