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【再建築不可物件】リフォーム費用は新築以上!?リフォームローンも解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

近年、再建築不可物件の人気が高まっています。
相場よりも安価で購入できるため、その分の代金でリフォームやリノベーションを行い、住んだり賃貸物件として利用したりする人が増えているからです。
しかし、再建築不可物件では扱えない工事内容も多く、それを知らないでリフォームしようとすると、リフォーム業者に断られたり、違法建築物になってしまったりするケースもあります。
そこで今回は、建築不可物件のリフォーム範囲や費用などについて解説します。

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1.再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、その名前の通り再建築ができない物件のことです。

すでに建築されている物件を取り壊しても、建て替えることが出来ません。

なぜ建て替えが出来ないかというと、多いのが、建築基準法に定められている接道義務を満たしていないという理由です。

その他、建築後に法令が設定されたため既存不適格物件になってしまった建築物や、市街化区域か市街化調整区域に指定され、再建築不可物件になるケースもあります。

関連記事:再建築不可物件の救済措置とは?建て替えできる方法を解説

2.再建築不可物件のリフォーム、どこまで可能?

再建築不可物件のリフォームは、「建築確認申請を必要としない範囲内」であれば可能です。

建築確認とは、建物を新築する際や改築、増築などする際、計画書を提出し、建築基準法を満たしている建築物であるかどうかの確認を受けることです。

例えば、壁紙の張替や外壁の塗り替え、住宅設備であるバス、トイレ、キッチンなどの設備交換などは、基本的に建築確認申請をしなくとも行うことが可能です。

それでは、再建築不可物件は、どのようなリフォームが出来ないのでしょうか?

1)再建築

前述したように、再建築不可物件は、建て替えが出来ない物件であり、当然ですが建物を壊して再建築することは出来ません。

2)増築

敷地内に新たな建築物をつくったり、物件の延床面積を増加させたりする工事を行う増築は出来ません。

平屋を二階建てにするのも増築に該当します。

3)改築

建物の構造、用途、面積や間取りは変えなくても、建物を解体したり一部撤去して建て直したりすることを改築といい、行うことが出来ません。

4)二分の一以上の大規模な修繕

破損したり経年劣化したりした箇所を、使用されているものとほぼ同じ材料で、同様の形状、寸法になおして原状回復することを、修繕といいます。

建物の主要構造部である、壁、柱、床、梁、屋根または階段などの一種以上を、二分の一以上修繕する場合、大規模な修繕となり建築確認申請が必要となります。

例えば、剥がれた外壁を同じ材料で張り直しをするのは、修繕に該当します。

5)二分の一以上の大規模な模様替え

建築物の構造、規模、機能を損なうことのない範囲で、使用されているものと異なった材料や仕様にして改装することを、模様替えといいます。

修繕と異なるのは、模様替えは原状回復ではなく、性能の向上を目的としている点でしょう。

建物の主要構造部である、壁、柱、床、梁、屋根または階段などの一種以上を、二分の一以上模様替えする場合、大規模な模様替えとなり建築確認申請が必要となります。

間取りの変更や、外壁を既存のものとは異なる材料で張り替えするのは、模様替えに該当します。

3.再建築不可物件でもフルリフォームが可能なケース

もし、再建築不可物件の購入を検討している方や、既に所有している人の中には、「再建築不可物件でもフルリフォームが可能である」との文言をご覧になったことがある方もいらっしゃるでしょう。

フルリフォームであれば、大規模な修繕や模様替えに該当する可能性があり、建築確認申請が必要になるはずです。

ではなぜ再建築不可物件なのに「フルリフォーム可能」なのでしょうか。

その理由は、アパートではなく戸建ての木造住宅であれば、延べ面積500㎡以下・2階建て以下・高さ13m以下・軒の高さ9m以下、木造以外の住宅であれば、延べ面積200㎡以下・1階建ての建築物を「4号建築物」といい、4号建築物であれば、大規模な修繕や模様替えの際にも建築確認申請をしなくてもよいという決まりがあるからです。

ただし、行いたいリフォーム内容が、建築確認申請を行わずにできるかどうかの判断は、素人には難しく、自治体により異なることもあります。

後から「違法建築物」とみなされ、取り壊しを要求される恐れもありますので、再建築不可物件のリフォームに明るい業者を選ぶのがよいでしょう。

4.リフォーム費用はどのくらい?

リフォームという言葉を聞くと、そこまで費用はかからないイメージですが、高ければ新築と同じくらいか、それ以上かかるケースもあります。

リフォームの内容によるので、当然ながら小規模なリフォームであれは数百万円、フルリフォームのレベルまでいくと1,000万円~2,000万円ほどかかることも珍しくないでしょう。

前述したように、再建築不可物件は、接道義務を満たしていないため、という理由が多いです。

つまり、幅員4m以上の道路に2m以上接していないことがほとんどです。

道路幅が狭いと、リフォーム工事を行う際、トラックや重機などが近くまで入っていくことができず、その分人手や手間がかかることになり、通常のリフォームより値段が割高になってしまうケースもあります。

特に、旗竿地と呼ばれている、出入口部分の道路が極端に狭く細長くなっていて、その奥に広さがある土地は、上記のケースが多く、リフォーム費用もどうしても高くなってしまうでしょう。

また、工事に取り掛かってからはじめて、古すぎて柱が傷んでいたなどの事実が発覚することがあります。

その場合、追加工事が必要となることもあり、更に代金がかかってしまうので、その点も予め確認しておくのが望ましいでしょう。

5.リフォームローンは使える?

再建築不可物件でも、一般住宅のリフォームと同様にリフォームローンを利用できます。

注意点としては、リフォーム一体型住宅ローンの利用は出来ないことが挙げられるでしょう。

中古住宅を購入した場合などに、リフォームしたい部分が出てくることも多いと思いますが、そのようなケースのために、住宅の購入費とリフォーム費用を合わせた一体型のローンがあり、これを「リフォーム一体型住宅ローン」といいます。

再建築不可物件は、資産価値が低いとみなされるため、担保にすることが出来ず、住宅ローンはほぼ組めないといっても過言ではありません。

まだ再建築不可物件の購入を検討している段階の方は、必然的にリフォーム一体型住宅ローンを利用することは出来ないことを覚えておきましょう。

また、リフォームローンは、基本的に住宅ローンなどに比べて金利が高めであり、金融機関によっても金利や融資額も違ってくるので、複数の金融機関を比較し、検討するべきでしょう。

まとめ

再建築不可物件は、相場よりも安価であり、建物を取り壊して再建築は出来ないものの、リフォームをすれば住むことも十分に可能なので人気があります。

しかし、基本的には建築確認申請が不要となる範囲のリフォームしか出来ないので、大規模なリフォームをして綺麗な状態にしようと思っても、難しいケースがあります。

また、新築同様かそれ以上の費用がかかるケースもありますし、工事内容によっては違法建築物になってしまうケースもあるので、リフォーム業者とよく相談をすることが重要です。

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