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不動産の購入

再建築不可物件の基礎知識

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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不動産投資物件を探している時に「再建築不可」の文字を目にしたことはありますでしょうか。

なんとなく避けている人も多いかと思いますが、ネットなどを見ると再建築不可物件は買いと言っている場合もあり、果たしてどっちなのか疑問に思っている人も少なくないでしょう。

そこで本記事では、再建築不可物件の基礎知識と投資物件としてアリかナシかについて詳しく解説します。

1.再建築不可物件とは

再建築不可物件とは今建っている建物を壊して、新たな建物を再建築することができない物件のことをいいます。ポイントはその理由です。なぜ再建築ができないのかご存じでしょうか。

建築基準法では建物を建てるにあたっては、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があるのですが、古くからある建物はこの条件を満たしていないことがあります。

このような既存不適格の物件については、建て替えをする際に要件を満たせなければ再建築ができないのです

例えば、道路から細い路地を通った先に家が建っているような旗竿地については、接道している部分が2メートル以上ないことが多く再建築不可となります。

2.再建築不可物件は不動産投資としてアリ

再建築できないと聞くとかなりリスクがあるように感じるかもしれません。

確かに、自分のマイホームとして購入するとなると、将来的なことを考えれば避けたくなるところですが、投資物件となるといい部分も出てきます。

再建築不可物件は再建築できないことから、価格が通常相場の2~3割程度と低くなるため、賃貸物件としての適性を見極めて購入すれば高い利回りが実現できる可能性もあります

築20年以内が目安

再建築不可物件は建て替えができないため、できる限り築年数が浅い物件をターゲットにする必要があります。目安としては、概ね築20年以内であれば耐震基準もクリアしていますし、しばらくは建て替えの必要もないでしょう。

1981年以前に建てられている場合は、耐震基準を満たしていない可能性が高く、耐震補強工事にも高額な費用がかかるのでおすすめできません

日当たり具合

再建築不可物件の多くは住宅密集地にあることが多いので、窓に日が差し込まないことがよくあります。賃貸でも日当たり具合は非常に重要なので、昼間現地を視察して実際に日が当たるかどうかを確認することが大切です。

セットバックで再生できる物件

前面道路が4メートルない場合でも、自分の敷地を道路中心線から2メートル確保できるよう後退(セットバック)できれば、接道義務を満たせるので再建築が可能になります

敷地面積に余裕がある物件や、間口が広い物件であればセットバックが可能なケースが多いのですが、セットバック部分には建物だけでなく塀や柵も設置できないので注意が必要です。

セットバック部分の土地の所有権はそのままですが、容積率や建蔽率の計算における敷地面積からは除外されるので建てられる建物が小さくなります。

また、一定の条件を満たす場合、都税事務所や役所などに申告することで、固定資産税や都市計画税が非課税になります。

リフォームで新しくする

再建築不可物件でも、一定の場合にはフルリフォームをかけることも可能です。

例えば、住友不動産の「新築そっくりさん」はこのような再建築不可物件でも新築同様にリフォームできる可能性があるので、建て替えできないリスクをそれほど負わない可能性もあります。

3.購入時の注意点

再建築不可物件は再建築ができないことから資産価値が非常に低く見られるので、住宅ローン審査が下りないことが多いです。特に銀行系や信用金庫などの審査はかなり厳しいので、利用できたとしても金利の高いノンバンクになってしまう可能性が高くなります。

そのため、投資用で購入を検討するのであれば、できるだけ現金一括での購入を前提に考えたほうがよいでしょう。

隣地の状況を確認する

再建築不可物件を購入する際には、事前に隣地の地権者との関係についても確認しておくことがポイントになります。再建築不可物件でも隣接する土地を買ったり借りたりすることができれば、再建築が可能になるからです

不動産会社に聞くのはもちろんですが、現地に行った際に直接近所の人に聞いてみるのも有効な手段となります。

4.再建築不可物件はプロ向き

再建築不可物件は価格が低いので安易に手を出そうとする初心者投資家の方が時々いるのですが、再建築ができないということはそれだけ既存の建物の状態を正確にチェックできるだけの経験値が求められるということです。

万が一購入した建物がシロアリにやられていたら、取り返しがつきません。

柱や外壁、屋根や基礎など構造上主要な部分の状態については、購入前に必ずチェックする必要があるので、基本的には経験を積んでいるプロの投資家や業者向けと考えた方がよいでしょう

5.まとめ

都心部の物件は住宅街の路地裏に行くと、前面道路幅が狭い物件など接道義務を果たせていない再建築不可物件を目にすることがよくあります。

マイホームとしてはあまりおすすめできませんが、投資用と割り切って考えれば価格が安い分他のリスクを管理できれば高利回り物件に再生することもできるでしょう。

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