初心者にもおすすめ!築古中古戸建てによる不動産投資のポイント

不動産投資といえば「数千万円の元手が必要」というイメージがある方も少なくないのではないでしょうか?
しかし、築古の中古戸建てであれば、1,000万円を下回る物件も少なくありません。
不動産投資のはじめの一歩として、あるいはベテラン投資家がより高利回りの不動産投資を求めて「築古戸建て投資」に行き着くケースが増えています。
1.築古中古戸建て投資の魅力
(出典:国土交通省)
「築古戸建て」に明確な定義はありませんが、ここでは「築20年以上」の戸建てを築古と定義します。
というのも「築20年」は、木造戸建ての価値が下がり切る目安の時期だからです。
1)戸建ての法定耐用年数
建築物には「法定耐用年数」が決められています。
税法上の固定資産には、すべて耐用年数が定められており、一般的な木造戸建ては33年、減価償却年数は22年です。
これらの年数はあくまで税法の計算で使うもので、耐用年数を過ぎても適切なメンテナンスを行っていれば住めなくなることはありません。
中古戸建ての査定価格は、築10年で新築時の半分になり、築20年以降は0〜10%になります。
つまり、築20年を超えたあたりから、ほぼ「土地値」で取得できるということです。
もちろん、全ての戸建てが築20年で価値がなくなるというわけではありません。
建物の取得価格が新築時の0〜10%だとしても、賃料が取得費に比例して下落することはほぼありません。
築20年を超える築古戸建ては、高利回りで運用できる可能性が高いのです。
2)「築20年」は最新の耐震基準で建築されている
「築古」といえば気になるのが耐震性ですが、築20年の中古戸建ては木造建築における最新の耐震基準「2000年基準」で建築されています。
築30年、築40年であっても、耐震性が低いとされる旧耐震基準ではありません。
耐震基準だけで建築物の耐震性を測ることはできませんが、新耐震基準であるかどうかは多くの借主が気にするところです。
2.リフォーム費用を抑えて収益率UP
築古となると、賃貸に出す前にある程度のリフォームをする必要があることがほとんどです。
とはいえ、新築並のスペックにするか、居住に支障がない程度にまで修繕するかによって、リフォーム費用は大きく異なるでしょう。
収益率を上げたいのであれば、リフォーム費用を抑えることも大切になってきます。
1)うまくDIYを取り入れる
リフォーム費用を抑えたいなら、リフォーム会社には依頼せず、オーナー自身がDIYしましょう。
DIYであれば、材料費と道具費のみですみます。
●クロスの張り替え
●内装の塗装
●建具の交換
これらの作業なら、比較的容易にDIY可能。
一方で、水道管やガス管、電気配線などはプロに依頼することをおすすめします。
築古物件をDIYするときの注意点は、以下の記事でご確認ください。
【築古DIY】オーナーが自分でリフォームする際のポイントは?
2)「借主負担型DIY物件」という選択肢も
最近では、入居者自らDIYしたいというニーズも少なくありません。
原状回復義務がなく、借主の好みのスタイルにリフォームできる賃貸物件を「借主負担型DIY物件」といいます。
オーナーからすればリフォーム費用を抑えられ、借主からすれば好みの家に住むことができるため、win-winの賃貸方法だといえます。
とはいえ、設備の故障や建具の凹みや穴まで手付かずのまま貸し出すのは避けたほうが良いでしょう。
3.賃貸需要は必ずチェックすべし
「取得費が安い戸建てならなんでもいい」というわけではありません。
賃貸物件として入居者を募集する以上、ある程度の需要がなければ入居は見込めません。
そのため、中古物件が建つエリアの地域性や需要の傾向は必ず調べましょう。
1)必ずしも「好立地」である必要はない
賃貸物件において「立地」は非常に重要ですが、昨今ではテレワークなど在宅で働く人も増えてきたため、必ずしも「都心の駅近」などいわゆる好立地である必要はありません。
とはいえ、住宅として貸すのであれば、スーパーやコンビニエンスストア、病院、学校などの生活利便施設が近くにあったほうがよいでしょう。
一方、「海の近く」や「景色が良いところ」は、セカンドハウスとしても人気です。
ただし、立地は地域性・個別性が強いため、想像だけで判断するのは危険です。
地域のことは、不動産会社が知り尽くしています。
不動産投資をするうえでは、頼れる相談相手を見つけることも大切です。
2)戸建賃貸やシェアハウスなど様々な運用を検討
戸建て賃貸のほかに、高齢者や障がいのある人向けのグループホーム(居住施設)やデイサービス(通所施設)、シェアハウスや民泊などにして貸し出す方法もあります。
床面積が広く、賃貸住宅としては借り手が見つかりづらい戸建てでも、用途を変えると郊外でも高い需要が見込めることがあります。
戸建てを福祉施設にする場合は、福祉施設を運営する法人に貸し出し、リフォームと運営を依頼するのが一般的です。
住宅と異なり長期安定利用が見込まれ、社会貢献にもなります。
ただし、用途変更については、関係法令の確認が必要ですのでご注意ください。
いずれの場合も、一戸建ての住宅から他へ用途変更する場合、延床面積が200㎡を超える場合は確認申請しなくてはなりません。
該当物件が違法建築物や既存不適格の場合、現在の法規に適するように改修しなくてはなりませんので、物件購入前に必ず確認しましょう。