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【道路の基礎知識】法42条2項道路とセットバックについて

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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住宅の建築を目的に土地を探しているときや中古住宅の購入を検討しているときに、気を付けなければならないことの1つに、「法42条2項道路」に接地している土地であるかどうかということがあります。

もし、法42条2項道路に接地している土地であった場合は、住宅を建築するとき、もしくは中古住宅の購入後に建て替えをするとき、「セットバック」という行為が必要となります。

今回は、法42条2項道路とセットバックについてご説明します。

1.法42条2項道路とは

1)建築基準法と道路

昭和25年に、建築物の敷地や構造、設備、用途などの基準を定めた「建築基準法」が制定されました。

建築基準法の第42条1項において、建築基準法における道路の要件について細かく規定されており、原則として幅員が4メートル以上ある道を建築基準法上の道路として認めています。

そして、建築基準法第43条では、都市計画区域・準都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路と2メートル以上接しなければならないという規定が示されています。

これは、接道義務と呼ばれるものです。

2)法42条2項道路

法42条2項道路とは、建築基準法第42条2項において定められている道路のことで、「2項道路」や「みなし道路」とも呼ばれています。

建築基準法が施行される昭和25年より前に建てられた住宅などでは、接地している道路の幅員が4メートル未満の場合もあります。

その場合、これらの住宅は建築基準法に違反した建築物となってしまいます。

そのため、幅員が4メートル未満の道路であっても法施行前から使用されていた道路であり、知事や市長などの特定行政庁が道路として指定したものに関しては、建築基準法上の道路とみなすこととなりました

このことが建築基準法第42条2項に定められており、この42条2項道路に該当する道路が法42条2項道路や2項道路なのです。

2.法42条2項道路での敷地のセットバックとは

1)セットバックとは

セットバックとは、英語で後退や後ろに下げることを意味する単語です。

セットバックには2つの意味があり、1つは法42条2項道路における敷地のセットバックを示します。

もう1つは、段形後退とも言い、道路などへの日照を妨げないためや風通しなどを考えて、建物を下の階から上の階に向かうにしたがって順次後退させ、階段状の外観になった建物のことや建築物の上層を引っ込ませることを指します。

2)法42条2項道路における敷地のセットバックとは

建築基準法第42条2項では、幅員4メートル未満の道路では、「その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。

これは、道路の中心線から2メートルの範囲は、道路の境界線とみなすため、その部分に関しては建築物を建築することができないということを示しています

したがって、法42条2項道路に接地する住宅が建て替えなどを行う際には、法42条2項道路の中心線から2メートルの範囲までセットバックをすること、つまり法42条2項道路に接地する敷地を後退させることが求められています。

そのため、法42条2項道路に接地する土地では、自分の敷地でありながら建物や塀などを建築することができない部分が発生するということになります。

3.土地や中古住宅購入時には注意が必要

1)法42条2項道路に接地する土地や中古住宅を購入するときの注意点

土地や中古住宅を購入する際に、法42条2項道路に接地する土地や住宅であった場合には、「2項道路に接する」などといった注意書きが書かれています。

このような土地を購入し、住宅を建てようとする場合には、建築時に法42条2項道路の中心線から2メートルの範囲をセットバックする必要があります。

セットバックをした範囲には建物はもちろん、塀や門なども建築することはできません

また、法42条2項道路に接地する中古住宅を購入する場合も、建て替えを行う際には、セットバックが必要となることを認識しておかなければなりません。

この場合、建て替え時には、以前よりも敷地面積が狭くなり、建物面積も狭くならざるを得ないケースもあるため注意が必要です。

2)一方が川などに接する法42条2項道路に接地する土地や中古住宅を購入するときの注意点

法42条2項道路を挟んで反対側が川や崖、線路などに接している土地を購入し、住宅を建てようとする場合には、法42条2項道路の中心線からではなく、川や崖などとの境界線から4メートルの位置までセットバックすることが求められます

また、中古住宅を購入し、建て替えを行うときにも同様の措置が求められます。

法42条2項道路を挟んで両側に住宅がある場合は、両側の住宅にそれぞれ中心線から2メートルの位置までのセットバックが求められますが、片側が川や崖になっている場合は、川や崖をセットバックするわけにはいきません。

そのため、住宅の建築のために川や崖に接する法42条2項道路に接する土地を購入する際には、敷地が大幅に狭くなってしまう可能性があるため注意が必要です。

4.まとめ

法42条2項道路とは、建築基準法第42条2項に定められた道路のことです。

建築物は、本来4メートル以上の幅員がある道路に2メートル以上接地していなければなりません。

そのため、幅員が4メートル未満である法42条2項道路に接地している土地や中古住宅を購入する際には、住宅の建築や建て替えの際に、道路の中心線から2メートルの位置までセットバックをしなければなりません。

片側が川や崖の場合には、さらに広い範囲のセットバックが必要となるため注意が必要です。

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