アパート売却の流れは5ステップ！取引後の修繕費用に売主は注意

1.アパート売却の流れ

では、アパート売却時の流れからご紹介します。

1)不動産会社への相談・査定の依頼

アパートを売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。

不動産会社によって得意とする分野は異なるため、選ぶ不動産会社によって売却までにかかる時間や売却価格にも差が出てくる可能性があります。

複数の不動産会社に相談し、積極的に販売活動を行っている不動産会社を選び、どのくらいの価格でアパートを売却できるのか、査定を依頼しましょう。

また、査定を受ける際には、アパートの収益性や再調達原価、周辺物件の取引事例などを考慮して売却価格を算出する机上査定のほか、実際にアパートを確認した上で価格を算出する訪問査定があります。

査定が出るまでの時間はかかりますが、不動産会社の対応や正確な査定額を知るためには、訪問査定を依頼したほうがよいでしょう。

2)媒介契約の締結

不動産会社の対応や査定額から媒介を依頼する不動産会社を選びます。

媒介契約には複数社に仲介を依頼できる「一般媒介」、1社のみに仲介を依頼できる「専任媒介」と「専属専任媒介」の3つがあります。

専任媒介は売主が自ら買主を見つけることもできますが、専属専任媒介では売主が直接買主を見つけることはできません。

それぞれの媒介契約のメリットやデメリットを確認し、自分に合った方法で媒介契約を締結しましょう。

3)売却活動のスタート

媒介契約を締結したら、売却活動のスタートです。

不動産ポータルサイトへの物件情報の登録や、広告チラシの作成など、具体的な売却活動は不動産会社が行います。

しかし、なかなか買い手が見つからない場合には、売却価格の値下げについて提案される可能性も。

また、買い手側から値下げ交渉が行われるケースもあるでしょう。

4)売買契約の締結

アパートの買い手が見つかったら、売買契約を締結します。

売買契約書などは不動産会社が作成しますが、売却額を含め契約書の内容は事前にしっかりと確認しておきましょう。

5)物件引き渡し

残金の決済、所有権の移転登記手続き、税金の清算を行い、買主に関連書類と鍵を渡しましょう。

これでアパートの引き渡し、売却手続きは完了です。

2.アパートの売却価格は何で変わる？

アパート売却は、不動産会社に査定を依頼しますが、査定額はアパートの条件によって変わってきます。

では、アパートの売却価格は何に左右されるのでしょうか。

主な要素をご紹介します。

1)立地

駅から近い立地は賃貸需要があり、アパートの売却価格も高くなります。

反対に、駅から離れた場所など交通アクセスが悪い立地だと、入居者に敬遠されるため査定額は低くなるでしょう。

2)築年数

築年数もアパートの売却価格に影響を与える要素です。

アパートなどの不動産は、時間の経過とともに資産価値が低下するため、築年数が経つほど売却価格は低下します。

しかしながら、駅に近い場所など人気エリアに建つ物件であれば賃貸ニーズが高く、築年数が経ってもそれほど売却価格が落ちないケースもあります。

3)収益性

賃貸物件の場合、家賃収入などの収益性が査定額に影響を与えます。

安定して収益を得られるアパートであれば、売却価格も高くなるのです。

収益不動産の売却額を算出する際に用いることの多い収益還元法では、年間の賃料収入の総額によって査定額が変わります。

つまり、家賃収入や入居率が安定した物件は、収益を生み出す力が高いと判断されるため、売却査定額もアップするのです。

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3.アパート売却時にかかる費用

「アパート売却で得たお金の使い道を決めている」という方もいるのではないでしょうか。

しかし、アパート売却時には費用が発生するため、売却額の全てが手元に残るわけではない点に注意しなければなりません。

アパート売却時には、次のような費用が発生します。

1)仲介手数料

不動産会社の仲介によってアパートを売却した場合、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は、売却価格の何パーセントという形で算出されるため、売却価格によって金額が変わります。

仲介手数料の上限額は、法律で次のように定められています。

したがって、アパートを5,000万円で売却した場合に発生する仲介手数料の上限額は、

（5,000万円×3％＋6万円）×1.1＝171.6万円となります。

2)譲渡所得税

アパート売却で得た利益は、譲渡所得と呼ばれ、所得税の課税対象となります。

譲渡所得額は、アパートの売却価格から「取得費用」と「譲渡費用」を差し引くことで算出できる額です。

取得費用は、アパートの建築代金や購入代金、購入時の手数料、設備費など。

譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料や印紙代などです。

また、譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、5年を超えて所有していたアパートを売却した場合は「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315％になります。

一方、所有期間が5年以下だった場合は「短期譲渡所得」の扱いとなり、税率は39.63％と、長期譲渡所得の約2倍となる税率が課せられるのです。

3)印紙税

不動産売買契約書には印紙を貼る必要があります。

印紙代は売却価格によって異なり、不動産の売買契約に関する印紙税の額は、令和6年現在、次のように定められています。

一般的には、2通の売買契約書を作成し、売主と買主がそれぞれ自分で保有する分の契約書に貼付する印紙代、つまり1通分の印紙代を負担します。

4.アパート売却時に注意すべき「契約不適合責任」とは

売買契約を締結し物件を引き渡した後に、万が一物件に契約内容と異なる部分が発覚した場合、売主は買主に対して責任を負います。

これを契約不適合責任といいます。

アパートの売却では、物件引き渡し後に雨漏りが発覚し、契約不適合責任を求められたという事例が少なくありません。

また、付帯設備が故障していた場合や事故の告知をしていなかった場合なども、契約不適合責任を問われる可能性も。

品質不良などが発覚した場合、売主は契約不適合責任として、修繕費用や損害賠償の請求や、売買代金の減額などを要求されます。

アパートの売却が完了しても、契約不適合責任を負う期間中は修繕費用などを請求される可能性があることを覚えておきましょう。

5.ランドネットへのアパート売却なら契約不適合責任の心配は無用

アパートを売却する際には、査定額だけに注目しがちです。

そのため、最も高い査定額を提出した不動産会社に仲介を依頼してしまう方は多くいます。

しかし、査定額が高い場合であっても、必ずその額で売却できるとは限らず、なかなか買い手が見つからないケースもあるでしょう。

また、売却までに時間がかかる場合には値下げを決断しなければならないケースも少なくありません。

ランドネットは、アパート売却の豊富な実績があり、仲介会社として蓄積してきたノウハウを生かしてスピーディーに売買契約を成立させることが可能です。

また、当社へのアパート売却であれば、万が一契約締結後に不適合が発覚した場合でも、売主様が契約不適合責任を負う必要はなく、当社が修繕費用を負担いたします。

アパート売却後のトラブルを極力避けたいとお考えの際には、当社への売却をご検討ください。

契約不適合責任が免責となる「売主様向けあんしん保証サービス」について詳しくご説明しています。

まとめ

アパート売却は、不動産会社に媒介を依頼するケースがほとんどです。

不動産会社によって得意とする分野は異なるため、査定額だけでなく、アパート売却の実績なども鑑みながら信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

ランドネットでは、アパートの売却相談を承っています。

当社買取なら時間を掛けずに、アパートの売却が可能です。

また、築年数を問わず、売主様の契約不適合責任を免責とするあんしん保証サービスを展開中。

買手がつかない築古アパートの売却にお悩みの場合、お気軽にご相談ください。