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高利回りの地方中古アパート投資で失敗する共通点とは?メリット・デメリットを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

地方の中古アパート投資は利回りが高い物件が多く、オーナーとして「都心より物件価格が安く、利回りの高い経営が期待できる」と気になる方は多いでしょう。

ただし他の不動産投資と同様に、メリット・デメリット・リスクがあり失敗する事例も存在します。

オーナーによるブログや書籍では「高利回りで安定した家賃収入が得られる」と書かれている一方、「修繕費がかさむ」「空室率が高く赤字で失敗」との記載もあり迷ってしまう方は少なくありません。

本記事では、地方の中古アパート投資のメリット・デメリット・リスク、今後の不動産投資の需要についてお伝えしていきます。

1.地方の中古アパート投資は失敗率が高い?

不動産投資にも区分マンションや戸建て、シェアハウスなど様々な物件の種類がありますが、高利回りである「地方のアパート投資」を検討しているオーナーは数多いのではないでしょうか?

 

地方のアパート投資は利回りが約8~12%程度と高い収益が期待できます。

地方のアパートは、購入価格が東京など都市圏に比べて低いです。

初期費用もマンション一棟の投資よりも少ない点がメリットです。

 

ただし「空室が多く赤字」「想定より修繕費が高く利回りが低い」などのリスクもあります。

アパート投資を検討する前に、次の章でメリットだけでなく、デメリットやリスクについても確認しましょう。

2.地方の中古アパート投資のメリット3つ

中古アパート投資の主なメリットは以下の3つです。

1)利回りが高い

地方のアパート投資の大きなメリットは利回りが高い点です。

不動産投資の利回りには「想定利回り」と「実質利回り」があります。

2つの利回り

想定利回りとは、満室を想定(予想)したときの年間賃料合計収入を物件価格で割った数値です。

実質利回りとは、表面利回りに経費などを反映した利回りのことです。別名、ネット利回りとも言います。

 

以下の式で計算できます。

想定利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格

実質利回り=(年間の家賃収入-経費)÷物件の購入価格

 

不動産会社で提示される利回りは「想定利回り」であることが多く、経費を加味したものではない点に注意しましょう。

地方のアパートは利回り8~12%程度であることが多く、物件価格が3000万円の場合、年間240~360万円の家賃収入(月に20~30万円)が入る可能性があります。

 

ただし修繕費や広告費用などのコストが多くかかってしまうと、実際の利益は上記よりも少なくなってしまうので注意が必要です。

 

>>合わせて読みたい「不動産投資での理想の利回りは?シミュレーションの計算方法や物件の価値を判断するポイント5つを紹介」

2)マンション一棟投資よりコストが少ない

アパートはマンションより価格が低いため、初期費用や購入価格などの費用を抑えられます。

 

アパートとマンションの違いに明確な定義はありませんが、多くの仲介会社では以下のように区別しています。

・「木造・軽量鉄骨造」はアパート

・「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」はマンション

 

建物の造りが強固であるマンションより、木造や軽量鉄骨造の多いアパートは割安となっています。

3)減価償却費の計上期間が短く、節税効果が高くなる事も

アパートは木造又は軽量鉄骨造のものが多いですが、建物の減価償却費は造りによって計上できる期間が決まっています。

 

例えば、

鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年と定められています。

築15年の木造アパートを購入した場合、減価償却費を計上できる期間は22-15で7年となります。

 

7年間で購入費用を減価償却費として経費計上できるため、毎年の利益を圧迫することができます。

 

ただし8年目以降は減価償却費を計上する事が出来ず、費用が少なくなった分、所得が大きくなり税金が高くなってしまうため売却するオーナーが多いという現状があります。

3.地方の中古アパート投資のデメリット・リスクとは?

地方のアパート投資は利回りが高いなどのメリットがある一方で、人口減少により空室率が高い、修繕費がかさむ傾向があるなどのデメリットやリスクが存在します。

1)人口減少・少子高齢化が進み空室率が高い

日本では現在少子高齢化による人口減少が進んでいますが、東京・名古屋・大阪圏と比べると地方はより人口減少が顕著となっています。

※出典:国土交通省 人口関係参考資料

地域別、年齢別の人口増減率(2010-2050年)別の地点数割合(1km2毎の地点)

 

上図は、2010年から2050年までの人口の減少または増加率を表したグラフです。

東京圏の100%減少は5%、50%以上減少が24%であるのに対し、地方圏では100%減少は21%、50%以上減少が44%と高い数値となっています。

 

年代別で見ると以下の通りになります。

人口減少と共に、少子高齢化が急速に進んでいくことが分かります。

 

現状としては、人口減少により空室率が高まる傾向にあり、今後も空室率の上昇を見込む事は難しいと推測されます。

 

不動産投資は数十年に渡る息の長い事業となります。

数年後・数十年後を見据えた戦略を立てていくと「都市圏の方が空室リスクは低い」という結論になります。

2)修繕費がかさむことがある

建物は、築年数が古くなるにつれて修繕費がかさむ傾向にあります。

給排水管の故障による水漏れや雨漏りなどが原因で、修繕コストがかさむことも考えられます。

購入前には必ず排水管など設備の状態も確認しましょう。

3)融資が受けられないことがある

金融機関の融資条件の1つに「物件のエリア」があります。

担当のエリアにある物件でないと融資がしづらいといった事情があります。

 

地方では、地銀や信用組合が融資を行う事例が多いです。

地方の金融機関は、エリアでは有名な地主などを優先することがあり「取引の実績がない」という理由で融資を断られてしまうことがあります。

 

そのためエリアによっては融資を受けられなくなってしまいます。

4)物件を直接見学しない人も

地方(遠方)の物件を検討する際は、必ず直接足を運ぶことをお勧めします。

目視確認せず購入して損したオーナーは少なくありません。

 

例えば、営業マンから「物件のスペックはかなり良く、入居者からも好まれやすい物件だ」と説明を受けたオーナーがいました。

契約後、いざ足を運んでみたら物件は崖の上にあり、全く入居者がつかない物件だった、なんて事例もあります。

 

営業マンが「大丈夫」と言っても、目視確認しないと分からない情報はたくさんあるので、必ず現地に赴いて自分の目で確認しましょう。

まとめ

地方の中古アパートは比較的利回りが高く、マンション1棟よりも少ない資金で投資できる点が魅力です。

しかし地方は人口減少が進み、空室対策が課題となりやすいなどのデメリットもあります。

 

高利回りの物件でも空室などのリスクを考えるなら、都心の区分マンションも投資視野に入れると良いでしょう。

区分マンションは、一棟アパートよりも少ない自己資金で始められます。

 

将来的なエリア人口や需要を見据えて、不動産投資の戦略を立てていきましょう。

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