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不動産投資を学ぶ

投資前に知っておきたい!用途地域とは何か

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

不動産投資をはじめる際、投資エリアの選定はとても重要です。

都市開発は政策によって成り立っています。
つまりエリアごとによって目的が定まっており、建築できる建物も決まっています。

エリアごとの目的・用途を知らずに不動産投資をすると、空室が続くなどのリスクにもつながります。
そこで今回は、用途や目的ごとに定められている13種類の用途地域をご紹介します。

1.用途地域とは

街づくりをする際、無秩序に行っていては統一性がなくなってしまいます。

そこで、都市の計画的な発展を目的に都市計画法が定められました。

 

街づくりを進めていく地域は、都市計画区域に指定され、都市計画法が適用されることになります。

 

都市計画区域は、さらに市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域とは

積極的に街づくりを行い発展させていくための区域。用途地域を定めなければならない。

市街化調整区域とは

市街化を抑制すべき区域のこと。原則、用途地域は定めない。 

 

用途地域は、全部で13種類ありますが、大きく分けて3つのタイプに分類できます。

 

「住居系」「商業系」「工業系」の3つです。

それぞれ見ていきましょう。

住居系

13種類のうち8つが「住居系」に分類されます。

住居系の地域に指定された区域は、文字通り住むための地域なので、大きな商業施設や工場などは建てられないのが特徴です。

 

1)第一種低層住居専用地域

低層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域です。

高さ制限があり、建物の高さは10mまたは12mと定められています。

一戸建てだけでなく、低層マンションも建てられますが、原則として店舗等は建てられません。

いわゆる高級住宅が多くある地域です。

 

2)第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域です。

高さ制限も第一種低層住居専用地域と同様です。

床面積150㎡以下であれば、コンビニや飲食店も建築可能です。

閑静な住宅街でありながら、ある程度の利便性があるのが特徴です。

3)田園住居地域

農業の利便促進を図りながら、低層住宅の良好な住居の環境を保護するために定める地域です。

高さ制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域と同様10mまたは12mで、コンビニやカフェの他、農業の利便性に必要があれば、床面積500㎡以下の店舗や飲食店も建築出来ます。

のどかな風景の広がる地域です。

4)第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域です。

高さ制限がないため、マンションの建築が可能であり、大学や病院も建築出来ます。

そのため、マンションの購入に適した地域であると言えるのではないでしょうか。

5)第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための良好な住居の環境を保護するために定める地域です。

マンションや、大学、病院に加えて、2階以下かつ1500㎡以下であれば、スーパーなどの店舗や事務所も構えることが出来ます。

マンションへの投資を考えており、閑静さより利便性を求める層をターゲットとしているなら、こちらでしょう。

6)第一種住居地域

住居の環境を保護するために定める地域です。

3000㎡以下であれば、ボーリング場やホテルなども建築可能となります。

アパート、マンション、一軒家など入り交じった雑多な住宅街ではありますが、遠出せず何でも揃う環境にあるのが魅力です。

7)第二種住居地域

主に住居の環境を保護するために定める地域です。

制限なくホテルの建築が可能ですし、カラオケボックスやパチンコ店も建築出来ます。

第一種住居地域よりも更に商業的な建物も増えており、単身者に人気のある地域と言えるかもしれません。

8)準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便を図りながら、住居の環境を保護するために定める地域です。

国道沿いで倉庫も多数見られるという特徴があります。

商業系

以下の2地域が「商業系」です。

住宅も建てられますが、買い物や娯楽などのための商業施設が多く立ち並んでいます。

9)近隣商業地域

駅周辺や商店街など、近隣住宅地の住民の日用品供給など商業等の利便を増進するために定める地域です。

幹線道路沿いに指定されることもあります。

 

商店街の雰囲気が好きな方や、買い物好きな層に向いているエリアと言えるでしょう。

10)商業地域

主に商業等の利便を増進するために定める地域です。

百貨店をはじめ、幾種類もの商業施設が立ち並び、劇場や映画館は勿論のこと、キャバレーやナイトクラブなどの建築も許可されています。

その煌びやかな雰囲気は、若者の単身者が好む傾向があります。

工業系

3地域が「工業系」に分類されます。

工場の利便性に特化した地域であるのが特徴です。

11)準工業地域

主に環境の悪化をもたらす恐れがない工業の利便を増進するために定める地域です。

住宅と軽工場が混在していますが、商業施設も多いので、近隣の工場で働く方が不便なく生活出来る地域でしょう。

12)工業地域

主に工業の利便を増進するために定める地域です。

住宅やある程度の商業施設は建てられるものの、学校や病院の建築は不可なので、住むのには不便と言えるかもしれません。

しかし近年では高層マンションの建築が進んでいる地域でもあります。

13)工業専用地域

工業の利便を増進するために定める地域です。

13種類ある用途地域の中で、住宅の建築が不可となっており、工業のためだけにあるといっても過言ではない地域です。

投資に向いているエリアとは言えません。

まとめ

13種類ある用途地域を全て紹介しました。

 

もしも用途地域を把握せずに物件を購入すると、空室のリスクにもつながります。

例えば、次のようなミスマッチが想定されます。

・ファミリー層を想定しているのに学校の建てられない工業地域の物件を購入してしまったり

・単身者の学生をターゲットにしているのに買い物などの利便性がよくない地域の物件を購入してしまったり

そうなると、なかなか入居者が見つからず、空室が続くことにもなりかねません。

 

購入を希望するエリアの用途地域はインターネットですぐに調べることができます。

入居者ターゲットに沿ったエリアであるかどうかを確認し、購入を検討すると良いでしょう。

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