1.中古アパート経営の利回りの目安はどれくらい？
一棟アパートの利回りは地域差があるものの、全国平均は「8％」程度です。
ただし、これは「表面利回り」。
利回りは「表面利回り」と「実質利回り」に大別されます。
まずは、利回りの種類や計算方法から確認していきましょう。
1)そもそも「利回り」とは？
利回りとは、投資に対する収益率を表す指標です。
アパート経営では、年間の賃料収入を物件価格で割った値が利回りとなります。
【表面利回りの計算方式】
年間収入÷物件価格×100
たとえば、1億円で取得したアパートの年間収入が800万円の場合「800万円÷1億円×100」となるため、利回りは8％と計算できます。
このように、単純に収入を取得費で乗じて算出する利回りを「表面利回り」や「グロス利回り」といいます。
一方、アパート経営には、管理費や修繕費、税金などの諸経費がかかります。
このような諸経費まで反映した利回りのことを「実質利回り」といいます。
【実質利回りの計算方式】
（年間収入－諸経費）÷物件価格×100
物件情報に記載されている利回りのほとんどは「表面利回り」です。
2)一棟アパートの利回りは8％程度が平均
不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」によれば、2024年4月の一棟アパートの平均利回りは「8.19％」でした。
2023年度からの1年間は、8％前後で推移しています。
同月の平均価格は「7,633万円」のため、平均して「約625万円／年」の収入が得られる計算です。
2.一棟アパートの利回りは地域差がある！理想の利回りは？
一棟アパートの平均利回りは8％前後ですが、地域差があります。
物件価格が高い首都圏などでは利回りが低く、地方では利回りが高い傾向にあります。
1)首都圏
（不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」のデータを基に筆者作成）
首都圏の一棟アパート平均利回り(2024年4月)は「7.62％」。
この1年は7％台後半で推移しています。
首都圏の利回りが他のエリアと比較して低いのは、取得費が高いからです。
首都圏の平均価格(2024年4月)は「8,169万円」でした。
後述する北海道や信州・北陸エリアの平均価格と比較すると、2倍以上です。
「利回りは高いほうがいい」と考える人の方が多いでしょう。
その側面もありますが、利回りが低い首都圏の強みは、賃貸需要の高さにあります。
首都圏の人口は日本トップ。
賃貸需要は基本的に人口に比例するため、首都圏では低い空室率を維持しやすいといえるでしょう。
その反面、競合物件が多い点には注意が必要です。
2)関西
（不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」のデータを基に筆者作成）
関西の一棟アパート平均利回り(2024年4月)は「8.92％」でした。
この1年は、9％前後で推移しています。
全国平均より平均利回りが高い理由は、大阪府や京都府だけでなく、和歌山県や滋賀県など不動産価格が低いエリアも含まれるからです。
関西の一棟アパート平均価格(2024年4月)は「6,991万円」と、全国平均より低い水準になっています。
3)その他のエリア
北海道、東北、信州・北陸、東海、中国・四国、九州・沖縄の一棟アパート平均利回りの推移は、下記グラフのとおりです。
（不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」のデータを基に筆者作成）
一棟アパート(2024年4月)の平均価格は、以下のようになっています。
| 北海道 | 3,904万円 |
| 東北 | 5,562万円 |
| 信州・北陸 | 4,006万円 |
| 東海 | 6,314万円 |
| 中国・四国 | 5,425万円 |
| 九州・沖縄 | 6,564万円 |
3.一棟アパートの利回りが低下傾向にある理由
（出典：不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」）
上記のグラフは、全国の一棟アパート平均価格および平均利回りの推移を表したものです。
価格は右肩上がり、利回りは右肩下がりで推移していることがわかります。
価格の上昇に反比例するように、利回りは低下傾向にあります。
一棟アパートの価格が上昇している理由はいくつか考えられますが、最も大きいのはインフレでしょう。
近年、あらゆるものの価格が上昇していますが、不動産価格もまた物価上昇の影響を強く受けます。
賃料も物価上昇の影響を受けますが、日本の法律や慣習上、すぐに賃料を上げることは難しいため、賃料は少し遅れて上がっていくものと考えられます。
一方、利回りは低下傾向にあるものの、金利上昇などにより価格の高騰が落ち着き、賃料の上昇が見られるようになればこの傾向も収まるものと推測されます。
4.利回りだけ見るのはNG！一棟アパート選びのポイント
ここまで各エリアの平均利回りを紹介してきましたが、一棟アパート選びでは利回りだけを見ればいいわけではありません。
次のようなアパートは利回りが悪化するおそれがあるため注意が必要です。
1)大規模修繕の実施状況を確認
（出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」）
一棟アパートを維持していくには、定期的な修繕・メンテナンスが求められます。
居住部分は入退去時などを点検し、必要に応じてその都度、補修しますが、屋根や外壁、階段、廊下などの共用部は定期的に大規模修繕を実施するのが一般的です。
上記、国交省のガイドブックにあるように、修繕費用は築11年目あたりから高額にもなり得ます。
また、前の所有者が適切な時期に適切な修繕をしていないおそれもあります。
大規模修繕間近、あるいはこれまで十分に修繕・メンテナンスされてこなかった一棟アパートは、相場価格より安く売り出されることも少なくありません。
取得費が下がれば利回りは上がるため、こうした物件は一見して魅力的に映ります。
しかし、取得直後に大金が必要になったり、取得後の修繕費が他の物件より高額になったりするリスクがあるため、利回りの高さだけで物件を選ぶのは危険です。
ランドネットが売主の一棟アパートは3年保証
一般的に、不動産業者が売主の物件は、法律で2年以上の契約不適合責任が付帯されています。
ランドネットでは、2024年4月以降、弊社が負う契約不適合責任を3年に延長しました。
家賃滞納保証および設備保証も3年付帯するなど、買主にとってメリットの大きい保証が特徴です。
契約不適合責任とは？
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2)空室率を考慮する
先述のとおり、物件情報に記載されている利回りの多くは「表面利回り」です。
空室になることは考慮されていない、満室時の利回りとなります。
一棟アパートを購入する際には、修繕費などを想定することに加え、これまでの空室率も踏まえて自身で実質利回りを算出する必要があります。
たとえば、取得費が5,000万円、年間収入が450万円の一棟アパートがあったとしましょう。
表面利回りは「450万円÷5,000万円×100」で「9％」となりますが、空室率が10％だとすれば年間収入は45万円下がります。
3)経費も算入して利回りを計算する
実質利回りを計算するにあたっては、経費も算入する必要があります。
アパート経営には、次のような経費がかかります。
- 固定資産税/都市計画税：不動産の所有者として毎年支払う税金
- 管理費：アパートの日常的な管理や入居者対応を管理会社に委託する場合の費用
- 修繕費：建物や設備の劣化に対する修理や交換にかかる費用
- 保険料：火災保険や地震保険などの保険料
- ローンの利息：アパート購入時にローンを組んだ場合の利息
- 広告宣伝費：入居者募集のための広告費用
- 清掃費：共用部分の清掃や退去時の室内清掃にかかる費用
- 消耗品費：蛍光灯や掃除用具などの消耗品の購入費用
このような経費は収入の15～20％程度とされていますが、ローンの借り入れ額や管理会社への委託内容、アパートの評価などによって大きく異なります。
大まかに計算するのではなく、一つひとつの費用をシミュレーションしたうえで実質利回りを算出しましょう。
また、金利変動や自然災害の発生などにより、経費が上がる可能性も。
昨今、インフレ傾向にあるため、修繕費や清掃費、消耗品費などが上がる可能性も十分にあります。
インフレ傾向にあれば長期的に賃料相場は上がっていくものと考えられますが、日本ではすでに人口減少が始まっており、少子高齢化も著しいため、エリアによっては賃料が上がるどころか下がる可能性があることも考慮しておきましょう。
アパート経営をする際には、将来予測をすることも大切です。
5.都市部8％・地方9％を下回る利回りのアパートは「経営改善」を！
一棟アパートの平均利回りには地域差があるものの、物件価格が高い首都圏であっても8％弱。
地方であれば9％程度が利回りの最低ラインといえるでしょう。
取得費7,500万円、表面利回り8％、空室率10％、経費は収入の20％と一般的な水準で計算すると、年間の収入は430万円程度です。
取得費の80％にあたる6,000万円を、20年払い、金利3％で借り入れた場合、年間の返済額は約400万円のため、突発的に修繕やメンテナンスが必要になったり、空室率が少しでも上がってしまったりすると赤字になってしまいます。
経営状況や融資額にもよりますが「利回り8％」は決して安心できる水準ではありません。
都市部は「8％」、地方で「9％」を下回る利回りのアパートは「経営改善」の施策を講じることをおすすめします。
経営改善の具体例は、次のとおりです。
1)リフォーム
内装や外観のリフォームは、物件の魅力を向上させ、賃料アップや空室率の改善に直結する効果的な施策です。
リフォームを検討する際には、ターゲット層を明確化し、想定する入居者層のニーズに即した改修を目指しましょう。
また、競合となる物件の状況を把握することも大切です。
他の物件と差別化できれば、長期的な収益改善につながる可能性が高いと考えられます。
2)設備を充実させる
設備面の充実も、賃貸需要の向上や空室率の低下に寄与する施策です。
とくに一定の築年数のアパートには、今の暮らし方に合った設備が備わっていないことも少なからず見られます。
たとえば、高速インターネット環境は、テレワークや動画視聴などが一般的になった今、賃貸住宅に不可欠な設備といえるでしょう。
また、ネットショッピングする人が増えたことから、近年は宅配ボックスの需要も高まっています。
設備の充実は初期投資が必要ですが、入居率の向上や賃料アップにつながり、長期的には収益性の改善に寄与します。
3)売却
リフォームや設備の充実などで賃料を上げたり、空室率を下げたりできる可能性はあるものの、これらの施策にも費用はかかることから、売却を視野に入れるのも選択肢の一つです。
とくに以下のようなアパートは、経営改善のための費用をかける前に手放したほうが良い可能性が高いものと考えられます。
- 人口が減っているエリアで賃貸需要の改善が見込めない
- 金利が少しでも上がれば赤字になる。繰り上げ返済できる資金もない
- 経営改善のための融資が受けられそうにない
- 自然災害のリスクが高いエリア
ランドネットの買取なら売主の契約不適合責任が免責
民法では、不動産の売主は契約不適合責任を負わなければならないと規定しています。
しかし、契約不適合責任は任意規定。
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まとめ：利回りだけでアパート経営の善し悪しは判断できないものの「8％」が最低ライン
一棟アパートの平均利回りは「8％」前後です。
物件価格が高い首都圏でも8％弱のため、8％はアパート経営で求めたい利回りの最低ラインといえるでしょう。
物件が安価なエリアでは、9％、10％程度の利回りは欲しいところです。
ただし、アパート経営の善し悪しは利回りだけで判断することはできません。
いくら利回りが良くても、空室率が高く、修繕費用などが高額になれば、期待する収益は上げられないでしょう。
最低ラインを下回るアパートは経営改善が求められますが、効果的な施策は物件ごとに異なり、場合によっては売却を視野に入れて検討したほうが良いケースも。
判断に悩む場合は、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。
