1.中古アパート投資は儲かる？特徴とメリットとは
中古アパートは、新築アパートと比べて安価です。
マンションの一室や戸建と比較してリスク分散もできることから、初心者におすすめの投資対象だといえます。
まずは、中古アパート投資の特徴とメリットをみていきましょう。
1)利回りが高い
（出典：不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」）
アパートは、その他の収益物件と比べて利回りが高い傾向にあります。
健美家によれば、2024年4月の区分マンションの平均利回りは「6.87％」。
一棟マンションは「7.71％」でした。
一方、一棟アパートの平均利回りは「8.19％」です。
中古となればさらに利回りは高くなるため、高い収益性に期待できます。
2)空室リスクが分散される
区分マンションや戸建は、住人が退去すれば収入がゼロになってしまいます。
一方、複数の部屋があるアパートは1戸の住人が退去しても、他の部屋から賃料を継続して得ることが可能です。
融資を受けて投資用物件を購入した場合、空室中もローンを返済しなければなりません。
賃料収入がゼロになりにくいアパートは、安定した経営がしやすいといえるでしょう。
3)節税効果が高い
中古アパートは、新築アパートと比べて減価償却費を計上することによる節税効果が高くなります。
木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、中古の場合は以下のように耐用年数を計算します。
中古住宅の耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％
なお、法定耐用年数を過ぎている場合は「法定耐用年数×0.2」が耐用年数となります。
たとえば、築10年の中古アパートを取得した場合の耐用年数は、計算式に当てはめると「14年」です。
新築より耐用年数が短く、1年で計上できる減価償却費が高くなるため、より大きな節税効果が得られます。
4)経営状況を見て購入を判断できる
新築アパートを取得して賃貸経営を始める場合、当然ながら過去の経営データはありません。
立地や競合物件の状況をみて、ある程度の空室率や適正な賃料を推察することはできますが、想定を下回るリスクも十分あります。
また、すぐに部屋が埋まるとも限らないことから、経営直後は赤字になるリスクも高いといえるでしょう。
一方、中古アパートはこれまで経営状況を見たうえで購入を判断できます。
すでに一定数の入居者もいることがほとんどのため、経営シミュレーションがしやすいと考えられます。
2.中古アパート投資のリスクと対策
どのような物件種別だとしても、不動産投資には一定のリスクがあります。
中古アパート投資のメリットは多いものの、次のようなリスクおよび対策もあらかじめ認識しておきましょう。
1)修繕費用が高額になりやすい
どのような物件にもいえることですが、建物の快適性や安全性、美観などを維持するには、適切なメンテナンスや修繕が求められます。
費用がかかることは避けられないものの、想定外の出費は避けたいものです。
中古アパート投資を始めた場合、取得後にまとまった修繕費用が必要になることも。
また、前の所有者がメンテナンスや修繕を怠っていると、建物維持だけでなく、故障箇所や不良箇所の修繕費も別途必要になるおそれがあります。
対策
まずは、一般的にいつ、どの程度の修繕費用がかかるかを知っておきましょう。
下記は、国土交通省が示す木造賃貸住宅の修繕費用の目安です。
ただ、中古アパートの修繕費は、前の所有者によるメンテナンス・修繕状況によって大きく異なります。
一般的な修繕費用に加え、これまでの修繕履歴や修繕計画も確認することが大切です。
出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」
2)老朽化・災害リスク
中古アパートには、老朽化リスクがつきものです。
地震など災害に耐えられる建物であるかも重要になります。
木造住宅の耐震基準は、1981年と2000年に改正されています。
出典：国土交通省「『熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会』報告書のポイント」
震度7を2度観測した熊本地震で被害が大きかった地域では、1981年以前の旧耐震基準で建てられた木造住宅の半数近くが倒壊・崩壊、大破しました。
一方、2000年以降の現行基準で建てられた木造住宅の倒壊・崩壊、大破の割合はわずか6％です。
収益物件がこうした自然災害の影響を受けてしまうと、一時的に収入が得られなかったり、解体を余儀なくされたりするおそれがあります。
対策
建築時期は、中古アパートの耐震性をはかる大きな指標です。
しかし、災害リスクは建物の強度だけでなく、立地にも影響を受けます。
大規模な震災だけでなく、水害も多発化・激甚化している近年。
物件を選ぶ際には、ハザードマップや地理院地図などで災害リスクや地形の成り立ちなどを確認し、災害に備えましょう。
耐震補強工事や火災保険も有効な備えとなりますが、費用対効果を考えて実施や加入を検討する必要があります。
3)空室リスク
賃貸需要は、基本的に経年とともに落ちていくものです。
また、日本は人口減少が進み、少子高齢化も加速しているため、賃貸需要があった場所でも長期的な需要が今後見込めなくなる恐れも。
取得時の空室率や経営状況がわかるという点は中古アパートのメリットの一つです。
しかし、取得後のことを想定して空室リスクに備える必要もあるでしょう。。
対策
将来的な賃貸需要を予測することは容易ではありませんが、人口動態や再開発、企業や大学の誘致計画、鉄道の延伸計画などからある程度、推測することはできます。
また、物件周辺の様子を実際に見ることも大切です。
空き家や空き地が目立ったり、若者が少なかったりすると、賃貸需要が減っていく可能性があります。
また、物件自体の魅力の維持・向上に努めることも非常に重要。
住まいのトレンドは近年も大きく変化しており、在宅時間の長期化やテレワークの一般化に合わせた改修なども検討する必要があるでしょう。
3.中古アパート投資の初期費用はどれくらい？
中古アパート投資を始めるには、物件金額の15～30％程度の初期費用が必要だといわれています。
ただし、融資を受けられる金額によっては、これ以上の初期費用が必要になる場合も。
健美家によれば、2024年4月の一棟アパートの平均価格は「7,633万円」。
15％ということは、初期費用に1,000万円以上かかるという計算です。
初期費用の内訳は、以下のとおりです。
1)手付金・内金
手付金・内金は、自分が希望する金額を入れればいいとは限りません。
手付金・内金は、物件価格から融資額を除いた金額になります。
たとえば、7,500万円の中古アパートを購入するにあたって「自己資金が1,000万円しかないから500万円入れよう」と思っても、融資額が7,000万円に満たなければ希望額以上の手付金・内金を入れなければ購入できません。
融資額は、物件の担保評価とともに、投資家の属性や与信なども考慮されて決定します。
希望する融資額が受けられるとは限らないため注意が必要です。
2)諸費用
購入時の諸費用は、物件価格の6～8%程度を見込んでおきましょう。
内訳は以下のとおりです。
- 不動産仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 融資手数料・保証料
- 司法書士報酬
- 火災保険料
- 印紙税
4.中古アパート投資の始め方
「物件探し」から不動産投資を始める方は少なくありません。
しかし、不動産投資をするからには、なにかしらの目的があるはずです。
投資目的は物件選びにも大きく影響するため、まずは目的を明確にしてから中古アパート投資を始めましょう。
1)投資の「目的」を明確にする
まずは、中古アパート投資の目的を明確化しましょう。
「儲けたい」というざっくりとした理由ではなく、なんのために儲けたいのかを紐解いていくことが大切です。
- 本業の収入が少ないからセカンドインカムを得たい
- 老後資金の足しにしたい
- 相続税対策をしたい
- 本業の所得税を下げたい
投資の目的によって、適切な物件は異なります。
たとえば、所得税の節税を目的とする場合、耐用年数を超えた築年数のアパート、長く運用することを目的としている場合は築浅やRC造などが適していると考えられます。
2)不動産会社・物件を選ぶ
目的が明確化したら、続けて物件を探します。
不動産ポータルサイトを見て物件選びする方が多いと思いますが、自分の目的や資産状況に合った物件を選びたいのであれば、物件より先に不動産会社を探すことをおすすめします。
というのも、物件探しから入ってしまうと、表面利回りや立地など表面的な情報だけで物件を選んでしまいがちだからです。
いくら表面利回りが高くても、いくら好立地であっても、空室率が高ければ期待する収益は得られません。
また、明確にした目的に本当にあう物件かどうかを見定めるためには、まずは自分の利益を最優先に考えてくれる「味方」をパートナーにする必要があります。
とくに、投資初心者の方は「不動産投資とは」という部分から丁寧に教えてくれる不動産会社を味方につけてから、物件探しを始めましょう。
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3)シミュレーション・資金計画
気に入った物件が見つかっても、即座に購入を申し込んではいけません。
収支のシミュレーションをして「自分の目的が達成できるのか」「ローン返済等に無理はないか」などをしっかり見極める必要があります。
収支シミュレーションは基本的に「収入−支出」ですが、現状の収入・支出だけでなく、ここまでお伝えしたアパート経営のリスクと対策を踏まえて算出しなければなりません。
資金計画を立てる際には、シミュレーション結果とともに、初期費用も参考にしてください。
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4)購入
購入申し込みの結果、売主と売買条件の折り合いがつけば売買契約となります。
融資を受ける場合は、必ず「融資特約（ローン特約）」をつけてもらうようにしましょう。
融資特約とは、ローン本審査に落ちてしまった場合に、契約を白紙に戻せるという特約です。
融資特約をつけずにローン審査に通らなかった場合は、他の方法でお金を工面するか、手付金を放棄して解約するしかありません。
5)管理会社を選ぶ
物件の引き渡しを受ければ賃貸経営が始まりますが、管理業務は次のように多岐にわたります。
- 入居者募集と審査
- 賃貸借契約の締結
- 家賃徴収と滞納管理
- 共用部の清掃・メンテナンス
- 設備点検と修繕
- 入居者からの問い合わせ対応
- 退去時の原状回復と敷金精算
- 建物の定期点検と長期修繕計画
- 会計処理（収支管理）
- 緊急時対応（漏水、鍵トラブルなど）
区分マンションや一戸建てと異なり、一棟アパートは入居世帯が多く、共用部もあることから、管理会社に管理業務を委託するのが一般的です。
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まとめ
中古アパート投資は、投資初心者でも始めやすいですが、どのような投資にもリスクはつきものです。
「中古」ゆえに安価で取得でき、経営状態をみたうえで購入判断ができるという点はメリットになります。
一方、前所有者のメンテナンスが適切になされていなければ、物件取得後に多額の修繕費用が発生する恐れも。
また、「中古」といえど、築浅もあれば、耐用年数を超えた築古もあります。
だからこそ、投資目的を明確にして、自分に合った物件を選ぶことが大切なのです。
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