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一棟マンション投資とは?新築・中古の違いと知っておくべきリスク

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

不動産投資をこれから始めようとしている方も、既に始めている方も、せっかくならいつかはマンション一棟の購入に挑戦してみたいですよね。

そこで今回は一棟マンション投資のメリットやリスク、新築や中古の違いなど、一棟マンションを購入する前に知っておくべきことについて解説していきたいと思います。

1.一棟マンション投資とは

一棟マンション投資とは、マンション一棟を丸ごと購入し、賃貸経営して家賃収入を得る投資のことです。

区分マンション投資は、一部屋だけの購入になるので、リスクが少なく、購入資金も安く済むかわりに、一部屋分の家賃しか入ってきませんし、空室になるとそれさえもなくなります。

 

それに対して一棟マンション投資は、購入に高額な資金が必要となりますが、部屋数が多いのでそのぶん家賃収入も多く望めますし、空室のリスクも少なくなるでしょう。

成功すれば利益は大きいですが、失敗した場合多額の借金を背負うことになる、いわば ハイリスク・ハイリターンの投資であると言えます。

しかし、高い利回りが期待できる点が一棟マンション投資のメリットです。

2.新築一棟マンションと中古一棟マンションの違い

新築一棟マンションと中古一棟マンションではどのような違いがあるのかを見ていきたいと思います。

1)新築一棟マンション投資の特徴

新築一棟マンション投資は、建物が新しいので修繕費を抑えることが可能です。

また、「新築」は需要が高いため、入居者が決まりやすいというメリットもあります。

デメリットとしては、やはり中古一棟マンションよりも物件価格が高いということでしょう。

 

そのため利回りも中古一棟マンションより低くなってしまいますが、新築は家賃を高めに設定しても入居者は見つかりやすいので、家賃収入の多さを考えると、十分経営を行っていけるのではないでしょうか。

 

ただし、「新築だから」、という理由で、高めの家賃でも空室にならずにすんでいたのであって、入居者が退去した後、同じ家賃で募集をしてもなかなか入居者が見つからず、大幅な値下げを余儀なくされるケースが多いので、新築ではなくなった時のことまで見据えておく必要があります。

2)中古一棟マンション投資の特徴

中古一棟マンション投資の特徴は、賃料が安定していることです。

先ほども述べたように、新築マンションは年数が経つと「新築」という価値がなくなるので賃料が大きく下がってしまいますが、中古マンションであれば、家賃はある程度安定しており、そういったことはほぼないので、 購入時に想定した利回りを保ちやすいメリットがあるでしょう。

 

だだ、中古一棟マンションは、修繕費の負担が大きくなります。

大規模修繕ともなると、かなりの出費を強いられるでしょう。

また、長期の融資を組みにくくなります。

これは、建物購入の際の融資期間は、法定耐用年数によって左右されるためです。

3.一棟マンション投資のメリット

一棟マンション投資のメリットについて具体的に挙げていきたいと思います。

1)区分投資より利回りが高い

一室ずつ購入する区分マンション投資は、購入費用も管理費も、一棟買いに比べて割高となります。

その点、一棟マンションを購入する場合、全部屋を購入するため購入費用や管理費を抑えられるのです。簡単に言うと、まとめ買いの方がお得なので、購入費用が抑えられ、利回りも高くなるということです。

 

また、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや) 」 の2021年1月~3月期の利回りの調査結果によると、区分マンションの利回りは7.65% 、一棟マンションの利回りは8.13% であり、データ上でも一棟マンションの方が区分マンションの利回りを上回っていることがわかるでしょう。

2)家賃収入の額が大きい

一棟マンションを購入するということは、毎月、入居者のいる部屋数の分だけ家賃が入ってくるということなので、区分マンション投資と比べると多額の家賃収入になります。

年単位で計算すると、その差は更に歴然でしょう。

3)資産価値が高く評価される

マンションの資産価値は、土地と建物、両方の価格によって決められます。

建物は、経年劣化により資産価値は下落していきますが、一方で土地の評価は下がりにくいというメリットがあります。

 

よって、区分マンション投資の場合、土地の所有部分が少ないので年数を経ると資産価値の評価は低くなりますが、一棟マンション投資の場合、一棟全部の土地を所有しているわけですから、たとえ経年劣化により建物の資産価値が下がったとしても、土地の価値のぶん、資産価値も高く評価されるのです。

4)建物全体の修繕や改装ができる

物件が古くなってきた時、有効なのがリノベーションや改装です。

時代のニーズに合ったリノベーションや改装をすることで、空室リスクや家賃下落のリスクは下げられるでしょう。

区分マンション投資の場合、リノベーションするにしても、出来るのは所有している一室のみとなり、建物全体の設備を新しくしたい、外観を綺麗にしたい、などと思っても、各部屋を所有するオーナーたちの許可が必要であり、実現は難しいでしょう。

 

一棟マンションを所有していれば、リノベーションも共有部や外観の大規模な修繕も自由に行うことが可能なので、建物の資産価値を維持していきやすいのがメリットです。

5)空室が出ても他の部屋の収入がある

区分マンション投資であれば、空室になった時点で家賃収入は無くなってしまいますが、一棟マンション投資の場合、たとえ一部屋以上の空室が出てしまっても、他にも多くの部屋を所有しているので家賃収入が0になるということはまずありません。

 

毎月一定以上の家賃収入が見込めるというのは、一棟マンション投資ならではの大きなメリットでしょう。

4.一棟マンション投資のデメリット

次に、一棟マンション投資のデメリットについて詳しく見ていきたいと思います。

1)多額の投資金額が必要になる

マンションの一棟買いとなると、投資資金は億を超えると考えて良いでしょう。

ローンを組めば問題ないと思うかもしれませんが、億単位となると銀行からの融資も厳しく、頭金を求められるケースや、そもそも融資が下りないことも十分にあり得ます。

 

ローンを組んで購入できたとしても、多額の負債を抱えていることに変わりはなく、心理的負担や投資に失敗した場合のリスクも大きいでしょう。

2)購入後の維持管理費が高い

年数と共に劣化していく建物を維持していくためには、大規模修繕は避けられません。

区分マンション投資の場合、各部屋から修繕費の積立をし、それを大規模修繕に当てますが、一棟マンション投資では、大規模修繕にかかる費用は自分で負担しなければならないのです。

 

また、マンションを管理していくための費用もかかります。

日々の清掃や、入居者からの苦情の処理など、自分一人の手には負えずに管理会社に任せるケースが多く、それも一棟分ですから、管理会社へ支払う多額の費用も必要となります。

3)流動性が低く容易に手放せない

一棟マンションは高額なので、買い手がなかなか見つからないことが多いです。

希望価格で売り出しても買い手が見つからず、売却するために大幅な値下げをせざるを得ない可能性もあります。

5.知っておくべき一棟マンション投資のリスク

一棟マンション投資には、以下のようなリスクがあります。

一棟マンション投資のリスク

・地震による建物損傷、倒壊のリスク

・ローン金利上昇のリスク

・マンションの老朽化のリスク

・空室、滞納のリスク

・家賃下落のリスク

・不動産価値下落のリスク

地震で建物が損傷した場合は、多額の修繕費が必要になりますし、最悪、倒壊してしまい建物全てを失ってしまうこともあるでしょう。

また、金利の見直しがある変動金利でローンを組んだ場合、ローン金利の上昇により支払う利息が多くなり、当初の返済計画通りにいかない可能性があります。

 

マンション老朽化、空室や滞納、家賃下落、不動産価値下落などのリスクは、不動産投資をするうえで必ず考えられることなので、例えばどのくらい空室があってもやっていけるのかや、どこまで家賃を下げられるかの最低ラインなどは事前にシミュレーションしておくことが重要です。

>>合わせて読みたい「不動産投資の6個のリスク。マンション運用を始める前に知るべきポイント

6.一棟マンション投資で失敗しない方法

一棟マンション投資で失敗しないための方法を紹介していきます。

1)キャッシュフロー計画書を作成する

キャッシュフローとは、どれだけ収入があってどれだけ出ていったかという資金の流れのことですが、不動産投資では収入から支出を引いて手元に残る資金のことを言います。

 

毎月、どのくらいの家賃収入があり、ローンの支払いでどのくらい出ていくのかだけでなく、それ以外の必要経費や固定資産税の負担についても計算に入れたうえで、利益がどれだけ残るのかを把握する必要があります。

 

さらに、当然ながら1年目と2年目そして10年目前後では家賃収入も違ってきますし、管理維持費の負担は年々大きくなるので、長期的な計画書の作成をするべきです。

空室になった場合、何部屋の空室で何カ月資金が持つのかなどのリスクも踏まえたキャッシュフローの計算が一棟マンション投資で失敗しないための鍵となるでしょう。

2)土地や建物の管理状況を調べる

建物がどんな土地に建っているのかは必ずチェックしておきたい点です。

人気のあるエリアか、周囲の環境が良く住みやすいか、土地の形がいびつでは無く正方形もしくは長方形か、などは、資産価値に大きく関わってきます。

 

また、中古マンションであれば、エントランスの掃除が行き届いているかはまず一番に見ておきたい部分ですし、その他には掲示板の注意書きをチェックする、駐車場の様子を見る、出来れば中に入り、廊下や階段、エレベーターなどが老朽化していないかなど確認すれば、管理状況を見分ける指針となりますので、適切な管理がなされているのかも必ず調べておきましょう。

3)利回りの良いマンションを購入する

利回りの良いマンションは、言い換えれば残債の減りが早い物件とも言えます。

残りのローンが少なくなればなるほど資金に余裕が出てくるでしょう。

また、将来的に売却することも想定した場合、売却で得た金額を残債の支払いに充てるためにも、残債が少ないに越したことはありません。

4)将来の出口戦略を事前に考えておく

不動産投資における出口戦略とは、物件の売却のことです。

投資用の物件の購入が入口、売却が出口と言われていますが、最終的に物件をどうしたいかは、あらかじめ決めておくべきでしょう。

 

将来は自分が住む、相続税対策としていずれは子どもに譲る、売却益が出る時に売るなど、おおまかでもビジョンは持っていないと、どのように一棟マンションを運営していくかを見誤ってしまう可能性があります。

 

特に、売却を考えている場合、タイミングの見極めが重要です。

不動産投資は、年月を経るほど必要な管理維持費が増えていくので、その前に売却し、如何にして売却益を狙うかは、事前に売却という出口を想定していないと難しいでしょう。

>>合わせて読みたい「出口戦略」で不動産投資を成功させよう!物件選びで意識すべき理由

7.不動産投資初心者に一棟マンション投資は難しい?

これから不動産投資を始める初心者の方には、いきなり一棟マンション投資に挑戦することはあまりお勧め出来ません。

 

一棟マンション投資ならではのメリットは魅力的ではあるものの、億単位のローンを抱えるうえに容易に売却できないというリスクを考えると、まずは区分マンション投資から始めるべきと言えます。

何事も、実際に経験してみなければわからないことが多いですが、不動産投資に関しても同じことが言えるため、まずは区分マンション投資をしながら不動産投資に関する知識を得て経験を積み、不動産投資を理解することから始めるのが賢明です。

 

その後、一棟マンション投資に挑戦する自信が付き、十分な資金も調達出来てからでも遅くないでしょう。

まとめ

一棟マンション投資は、区分マンション投資に比べてハイリスク・ハイリターンな不動産投資であるため、ある程度の経験があり、不動産投資を熟知している方に向いている投資といえるでしょう。

一棟マンション投資に挑戦する場合、デメリットやリスクを理解し、購入前から将来の計画まで立てておくことが重要です。

 

一概に「一棟マンション」といってもその規模や価格は全く違うので、利回りも勿論重要ですが、数字だけにとらわれず、本当にやっていけるのかキャッシュフローを計算したうえで物件を選び、自由にリノベーションが出来るメリットを活かして資産価値の下落を防ぎ、一棟マンション投資で失敗しないようにしましょう。

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