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不動産の購入

不動産投資ローン7つのポイント

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資ローンには、おさえておきたいポイントが7つあります。
混同されやすい住宅ローンと比較しながら確認していきましょう。

1.不動産投資ローンと住宅ローンの貸付の目的の違い

まず初めに不動産投資ローンと住宅ローンの貸付の目的の違いを明確にしておきましょう。
住宅ローンとの違いがわかりやすくなると思います。

住宅ローン

住宅ローンは、本人または家族が住むマイホーム購入が貸付の目的です。幅広く沢山の方々が様々な物件で利用することを想定したローンです。

不動産投資ローン

不動産投資ローンは、不動産事業のための賃貸用不動産を購入するのが貸付の目的です。家賃収入を返済に充てることもできます。主に不動産事業を行う個人の方々が利用するローンです。

2.不動産投資ローンを取り扱う金融機関

一般的に住宅ローンを利用する場合の金融機関と言えば、メガバンクや住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)を思い浮かべる方が多いと思います。融資に積極的なので好条件で借り入れができることも多いでしょう。

一方、不動産投資ローンを見てみると、住宅金融支援機構は基本的に賃貸用不動産への融資は不可ですし、メガバンクも消極的なので融資不可のケースも多く、なかなか希望通りの融資が受けられません。

よって不動産投資ローンに積極的なオリックス銀行やイオン銀行、アルヒ株式会社、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、クレディセゾン等のメガバンク以外の金融機関が不動産投資ローンの中心です。
銀行

3.不動産投資ローンの審査

不動産投資ローンの審査は少し厳しいのが現状です。

住宅ローンの審査は借り入れをする本人の返済能力が主に審査されますので、購入不動産についての審査は二の次です。さらに金融機関の主力商品の一つでもあり、本人や家族の住まいなので返済が滞る可能性は低いと金融機関は考えています

逆に不動産投資ローンは、事業のためのローンなので返済が滞る可能性が住宅ローンよりも高いと銀行は考えており、本人の返済能力だけでなく、購入不動産の収益性や資産価値等を事業経営の将来性を含めて総合的に判断しているために、購入不動産や本人の属性に対する審査が厳しくなっています。

4.不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンの審査でお話した通り、銀行の考え方や審査基準が異なるために不動産投資ローンの金利は、住宅ローンよりも高めに設定されています。

さらに住宅ローンは、金利優遇を受けられるケースが多いので不動産投資ローンよりもかなり低い金利となっています。また、メガバンクは金利の差があまりないですが、不動産投資ローンは金融機関によって金利が大きく異なります。

一般的に審査が厳しい金融機関ほど金利が安く、審査が通りやすい金融機関ほど金利が高い傾向があり、おおよその金利の相場としては2%弱~5%程度となっております。

また、不動産投資ローンの金利は変動金利がメインとなっており、一部の金融機関を除いては固定金利が選べない場合が多いのも特徴の一つです。

5.不動産投資ローンの借入期間

実は、同じ築年数の物件でも住宅ローンと不動産投資ローンの借入可能期間は大きく異なります。

住宅ローンは返済意思が高いと考えられており、主に返済能力のみを重視しているので借入期間に影響を与えるのは本人の年齢であり、完済時の年齢が満80歳であれば借入期間35年の最長借入期間も可能です。

しかし、不動産の収益性等も含めた総合的な事業としての不動産投資ローンは、物件の築年数によって借入期間が変わるケースがあります。金融機関が定めた年数から物件の築年数を引いた年数が借入期間となる金融機関もあり、例えば金融機関が定めた年数が45年で購入物件が築30年であれば借入期間は15年が最長となります。

物件の築年数によらず、一律で借入期間が10~30年と決まっている金融機関もありますが、借入期間が長い代わりに金利や頭金等の条件が厳しくなる傾向があります。

6.不動産投資ローンの借入限度額

一般的に借入限度額は、年収の5~7倍と言われております。しかし、本人の返済能力に依存する住宅ローンとは違い、不動産投資ローンの借入限度額については、不動産の担保評価(銀行が考える価値)に大きな影響を受け、購入物件の収益性にも影響を受けます。

担保評価が低い不動産は、本人の返済能力が高くても借入額が制限されてしまいますが、担保評価が高い不動産は購入物件の収益性も本人返済能力に加味されることが多いので、住宅ローンよりも借入限度額が上がる可能性があります。

住宅ローンで限度額いっぱいの借入があっても購入不動産の収益性が加わった場合には、年収が上がりますので上がった年収に応じて借入限度額も変わることがあります。

7.不動産投資ローンを「借りやすい不動産」「借りにくい不動産」

購入物件の影響を受けにくい住宅ローンとは違い、不動産投資ローンには「借りやすい不動産」と「借りにくい不動産」があります。

条件として、以下があげられます。

借りやすい不動産 借りにくい不動産
築年数が浅い 築年数30年以上
専有面積18平米以上 専有面積16平米未満
立地が良い 地方エリア
共用部の管理状態が良い 共用部が自主管理
利便性が高い 駅徒歩15分以上
建物のグレードが高い 総戸数20戸未満
バス・トイレ別 室内洗濯機置場なし

ただし、これらの条件は全ての金融機関にあてはまる訳ではありません。

事業性を重視する金融機関であれば購入不動産によらず不動産投資ローン審査が通る場合もあります。

8.まとめ

不動産投資ローンについて7つのポイントを住宅ローンと比較してみましたが、似て非なるものであることがおわかりいただけましたでしょうか。

不動産投資ローンご検討の一助になれば幸いです。ただ、今回こちらで整理させていただいたポイントが全ての方や全ての金融機関にあてはまる訳ではありません。

実際にその金融機関に打診や申込をしてみなければローン可否も条件等もわからないというのが本音です。

金利が高い金融機関でも、長期間の借入ができれば月々の返済額は金利が低い金融機関よりも少なくなります。気になる物件があれば諦めずに様々な金融機関を検討することをお勧め致します。

一つの条件だけで金融機関を選ぶのではなく、総合的に判断した上で自分にあった不動産投資ローンを組むことが何より大切だと思います。

不動産投資ローンの審査には何が必要?審査の流れや住宅ローンとの違いもあわせて解説

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