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不動産の購入

読めば安心!不動産投資を始める前に知るべき6個のリスク

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

株やFX、不動産投資など、投資にはリスクはつきものです。

その中でも、一回あたりの投資額が比較的大きく、また、長期にわたる投資スタイルである不動産投資は、それなりにリスクへの覚悟が必要です。しかし、不動産投資のリスクを理解したうえで、より多くのリスクが回避できれば、株やFXよりも安定した投資効率が期待できる投資でもあります。

また、「サラリーマン投資」と言われ、ワンルームマンションなど、比較的少額から投資ができる不動産投資スタイルでは、一回あたりの投資額が比較的少額であることから、リスクヘッジをすることによって安定した投資が期待できます。

今回は、不動産投資を始める前に知って頂きたい6個のリスクをについてお伝えします。

1.地震による建物損傷、倒壊のリスク

「新耐震基準」のマンションを選ぶ

1981年6月1日に建築基準法が大幅な改正がなされ、建物の耐震性に関する基準が厳しくなりました。この1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物を「新耐震基準」、それ以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」と区分けします。

「新耐震基準」では、以下の基準があります。

  • 震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと
  • 震度5強程度の中規模地震で倒壊しないこと

実際、1995年に発生した阪神淡路大震災では、旧耐震基準の建物の倒壊、損傷による被害が集中していたことがわかります。

※出典:国土交通省 阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害
https://www.mlit.go.jp/common/000188716.pdf

購入を検討しているマンションが「新耐震基準」かどうかは、「建築確認済証」の交付日が1981年6月1日以降であることを確認しましょう。

2.ローン金利上昇のリスク

「固定金利」と「変動金利」

超低金利の時代と言われる今、ローンを活用することで投資用マンションがより購入しやすくなっています。返済期間が長期にわたる不動産購入ローンについては、今後のローン金利に上昇よるリスクは十分意識する必要があります。

固定金利

当初設定された金利が完済まで固定され、市中金利の動向の影響を受けません。そのため、金利上昇場面では、有利になります。

変動金利

半年に一度市中金利によって利息が見直され、返済額の元本と金利の割合が見直されます。借入当初の金利は低いが、金利上昇場面では、利息額が多くなるリスクがあります。

借入額、返済期間、月々の返済額を考慮し、資金計画にあったプランを選択するようにしましょう。

3.マンションの老朽化のリスク

たとえ、「新耐震」のマンションを購入したとしても、マンションの老朽化は、遅かれ早かれやってきます。見るからに老朽化し、廃墟と化し、空室が目立つマンションも存在します。

しかし一方で、同じ年数が経過したマンションでもメンテナンスがいきとどき、老朽化を感じさせないマンションも多数存在します。できればそのようなマンションを選びたいですよね。その目安の一つとして、「RC造り」「SRC造り」のマンションを選ぶようにしましょう。

RC造り・SRC造りのマンションを選ぶ

RC造り

RC造りとは、「鉄筋コンクリート構造」のことを指し、主に鉄筋とコンクリートによって構成されます。マンションに必要な強度を出し、耐火性、耐久性に富んでいます。

SRC造り

SRC造りとは、「鉄骨鉄筋コンクリート構造」のことを指し、主に、鉄筋とコンクリートと鉄骨によって構成されます。RC造同様、強度を出し、耐火性、耐久性に富んでいます。

RC造り、SRC造りのどちらも、耐久性、耐火性、耐震性が高く、両者に極端な違いはありません。しっかり設計されていれば、一般的にマンションの寿命は50年と言われています。

近年、手抜き工事の問題等はありますが、信頼のおける大手ディベロッパーで建築されたマンションであれば、より安心できるのではないでしょうか。

メンテナンスが行われているマンション、修繕計画がきちんとなされているマンションを選ぶ

マンションは、一般的に、10年から15年毎に、大規模な修繕が必要となります。マンションを長期にわたって維持するために計画的に修繕がなされているマンションもあれば、修繕積立金を積み立てているだけで、何の対策も行われていないマンションもあります。

マンションの老朽化を抑え、長寿命化するには、計画的・定期的な大規模修繕が必要であり、そのための修繕計画、資金計画がきちんとなされ、修繕積立金がきちんと積み立てられていることが重要です。

管理費、修繕積立金が安いのは、コストメリットがあるかもしれませんが、マンションの維持管理、長寿命化のという面から見ると、あまりおすすめできません。大規模な修繕が定期的に行われているか、修繕計画が甘すぎないか、これらはきちんとチェックしましょう。

マンションの管理組合、建物管理会社がしっかりしているマンションを選ぶ

マンションの管理が機能していないマンションは、修繕計画がきちんとなされていない、修繕が実施されていないことが多く、廃墟と化しているマンションも多く見られます。

管理組合もしくは、建物管理会社が所有者に代わりしっかりと管理しているところは、比較的修繕計画もきちんとなされているところが多く、こういったところもマンションを選ぶポイントの一つです。

重要事項説明書はしっかり確認

マンションを購入する時は、契約前に不動産会社から、必ず重要事項説明を受けます。

重要事項説明の中には、マンションであれば、その管理会社、管理費、修繕積立金の残高、滞納状況が含まれていますので、必ず確認するようにしましょう。

4.空室、滞納のリスク

マンション投資において、主な収益は賃料収入です。空室や滞納により、家賃が入ってこなければ、管理費等の経費だけは発生し、赤字になります。

家賃収入をローンの返済に充てている人にとっては、ダメージが大きく、その状態が長期にわたれば、マンション投資そのものが破綻してしまいます。

住む人が住みたい街、住みたい物件を選ぶ

現在の入居者がライフプランの変更などで、退去することは避けられません。しかし、すぐに新しい入居者が入居すれば、空室のリスクは軽減できます。

より多くの人が住みたいと思う街や、地域であれば、賃貸マンションを探している人も多く、マッチング率も高くなります。特に、近年は、都心への人口集中が顕著で、特に東京23区に人が集まってきています。

またデザイナーズマンションなどと言われ、内装のフルリフォームをしたおしゃれなマンションにも人気が集中しており、入居待ちのマンションもあるそうです。こうしたマンションは、すぐに新しい入居者が見つかりやすく、空室のリスクは軽減できます。

滞納家賃の督促業務をする管理会社の対応を確認

家賃の滞納が発生したら、早期の回収が必要です。この作業を怠ると、ずるずると滞納が続き、滞納額が膨大になり、入居者から回収が不能になるというリスクがあります。

滞納が発生したらスピーディーに督促業務、場合によっては退去の手続きを行い、適切な管理を行ってくれる、信頼のおける管理会社を選択することが重要です。

家賃保証会社を利用する

家賃を滞納した時に、第三者が連帯保証人になって、家賃を立て替え払いする(代位弁済)サービスを行ってくれる家賃保証会社があります。滞納が発生しても、一定期間、家賃保証会社が代位弁済をくれるため、滞納によって家賃が入ってこないというリスクを避けることができます。

ただし、代位弁済の期間は、保証会社によって、また、居住用・事務所・店舗など賃貸種別によっても異なりますので、家賃保証会社を使っているから安心と胡坐をかいていてはいけません。速やかに滞納に対する対策は必要です。

5.家賃下落のリスク

新築時の家賃はずっとは続きません。マンションの劣化とともに、家賃は下落するものと考えるべきです。家賃収入が収益源であるマンション投資を行う上では、家賃の下落は考慮しておく必要があります。

家賃の下落率

築20年までの下落率が大きく、20年以降の下落幅は、ゆるやかになってきていることがわかります。

新築マンションの不動産投資では、この家賃の下落率は十分に考慮して、採算が合うかどうか検討するべきでしょう。
中古のマンションでの不動産投資においても新築程ではありませんが、家賃の下落は考慮しておくべきでしょう。

築年数 家賃 下落率
10年未満 37,851円
10年以上20年未満 26,594円 30%
20年以上30年未満 16,698円 48%
30年以上 20,300円 46%

※出典:国土交通省 不動産市場データベース

6.不動産価格下落のリスク

マンションの価格は、経年、老朽化とともに下落していきます。

しかしマンションによっては、その下落幅が比較的小さいものもあります。できればそのようなマンションを選びたいものです。

立地が良い物件を選ぶ

マンション投資のリスクを考えるうえで、立地は外せない条件です。マンションの価格は、経年、老朽化とともに下落していきますが、投資用マンションにおいては、家賃収入による収益リターンという点が重要になってきます。

収益リターンが高い物件は、資産価値が高く、マンション価格が下落しにくい傾向があります。その点において、賃料が下落しにくい、住む人が住みたい街という視点でマンションを選ぶことが重要です。

「良い立地の条件」

  • 賃料があまり下落しない地域
  • 駅近(徒歩10分以内)
  • ターミナル駅までが近い

バス・トイレ別の物件を選ぶ

バス・トイレが一体となっている3点式ユニットバスのマンションと、バス・トイレが別になっているマンションとでは、家賃水準が大きく違っています。

入居者も、バス・トイレが別のマンションを好む傾向にあり、3点式ユニットバスのマンションは、バス・トイレが別のマンションより、家賃が下落しやすい傾向にあります。

リフォーム・リノベーションによる部屋の再生

経年、老朽化とともに、給排水管や部屋の設備も老朽化してきます。マンションの場合、共有部分は、管理組合の管理のもとで、リフォームがなされますが、部屋のリフォームは所有者にて行います。

古いマンションでも、フルリフォームをし、設備を充実させた快適な部屋は、家賃を大幅に下げることなく、入居者がつきやすいので、マンションの価格の下落を抑える効果が期待できます。

7.まとめ

不動産投資を行う上では、以下の3つの対策を行うようにしましょう。

  1. 地震によるリスク
  2. ローン金利上昇のリスク
  3. マンション老朽化のリスク

これらの対策をしっかりと行うことで、リスクを最小限に減らし、ミドルリスク・ミドルリターンでの不動産投資を実現することが可能になります。

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