不動産投資は7個のリスクを知れば怖くない？やめとけと言われる理由とは

1.不動産投資はリスクが多いからやめとけ？と言われる理由

不動産投資は、やめとけと言われる場合があります。

それは、不動産投資にはこれから紹介する7つのリスクは、失敗する規模が借り入れをする分大きいからだと思われます。

しかし、投資である以上、どのような投資にもリスクはつきもの。

不動産投資の良いところはリスクを事前に適切な対策を取ることで失敗の可能性は低く抑えられるといえます。

不動産投資を始める際には、さまざまなリスクがあることを理解し、正しく怯えて対策をとっていきましょう。

1．空室のリスク

不動産投資は、空室や滞納によって家賃が入ってこなくても、管理費等の経費の負担を続くため収支は赤字になります。

家賃収入をローンの返済に充てている人にとっては、空室リスクはダメージが大きく、その状態が長期にわたれば、マンション投資そのものが破綻してしまいます。

では、不動産投資最大のリスクともいえる空室リスクを避けるためには、どのような対策が必要なのでしょうか。

人が住みたい街、住みたい物件を選ぶ

より多くの人が住みたいと思う街や地域であれば、賃貸マンションを探している人も多く、マッチング率も高くなります。

特に、近年は、都心への人口集中が顕著であり、人口の多い地域ほど空室率は低くなるといえます。

また、駅から離れた場所は敬遠される傾向にあるため交通の利便性も重視したいポイントです。

空室保証がある不動産投資は安心？空室リスクが絶対に0にならない2つの理由

客付けに強い管理会社を選ぶ

管理会社に管理を委託する場合、空室率は管理会社の客付け能力によっても左右されます。

管理会社を選ぶ際には、賃貸管理で高い入居率の実績を持つ管理会社を選ぶようにしましょう。

2．家賃下落のリスク

新築時の家賃はずっとは続きません。マンションの劣化とともに、家賃は下落するものと考えもの

家賃収入が収益源であるマンション投資を行う上では、家賃の下落は考慮しておく必要があるからです。

下のデータは家賃の下落率を国土交通省がまとめたものになります。

築20年までの下落率は非常に大きく、それ以降の下落幅は、ゆるやかになってきていることがわかるでしょう。

※出典：国土交通省　不動産市場データベース

家賃の下落幅の小さな物件を選んで対策を

新築マンションは、新築とうたうことができる時期は相場より高めの家賃を設定できても、ある程度の時間が過ぎれば新築としての価値が薄れ、家賃が大きく下落します。

一方、中古物件の場合は家賃の下落率は新築ほど大きくはなりません。

新築物件は物件価格も高いために家賃が下落すると、キャッシュフローが悪化するリスクが高くなるでしょう。

物件を購入する際には、家賃下落のリスクを小さく抑えられる中古物件の購入をおすすめします。

不動産は立地がすべてと思う人こそ中古マンション購入が最適解である理由

3.滞納のリスク

入居者がいても家賃が滞納されれば、家賃収入を得られません。

家賃滞納が長期化すれば、家賃収入を得られないだけでなく、立ち退きを求める法的手段を選ばなければならないこともあるでしょう。

滞納リスクに備えるためには、次の対策を行いましょう。

管理会社の対応を確認

まず、家賃滞納リスクを抑えるためには、入居審査で滞納リスクの少ない人物を選ぶことが大切です。

勤務先や勤務年数などを確認し、支払い能力に問題がないかをしっかりとチェックできる管理会社を選びましょう。

また、万が一、滞納が発生したときにもスピーディーに督促業務や適切な対応が可能な管理会社を選択することが重要です。

家賃保証会社を利用する

家賃保証会社は、滞納が生じた場合に入居者に代わって家賃を立て替えて支払ってくれる会社です。

家賃保証会社を利用すれば、オーナーは滞納が発生した場合でも通常通りの家賃を得られるというメリットがあります。

また、家賃保証会社は立て替えた家賃の支払いを入居者に求めますが、オーナーは保証会社から家賃を得られているため督促をする必要はありません。

家賃保証会社の利用料は入居者が負担することが多いため、家賃の滞納リスクを避けるためには家賃保証会社の利用を検討してみるとよいでしょう。

4．不動産価格下落のリスク

マンションの価格は、時間の経過とともに下落していきます。

しかし、マンションによっては資産価値の下落幅が比較的小さいものもあります。

できれば価格の下落幅を最小限に抑えられるマンションを選びたいもの。

物件を購入する際には、将来の価格下落を見据え、次のような特徴持つマンションを選び価格下落のリスクに備えましょう。

立地が良い物件を選ぶ

マンション投資のリスクを考えるうえで、立地は外せない条件です。

マンションの価格は、経年劣化とともに下落していきますが、投資用マンションにおいては、家賃収入による収益リターンという点が重要になってきます。

収益リターンが高い物件は、資産価値が高く、マンション価格が下落しにくい傾向があります。

その点において、賃料が下落しにくい、住む人が住みたい街という視点でマンションを選ぶことが重要です。

「良い立地の条件」

• 賃料があまり下落しない地域
• 駅近（徒歩10分以内）
• ターミナル駅までが近い

仮にキャッシュフローが赤字であったとしても、立地さえよければキャピタルゲインで一発逆転もあるのが中古マンションの魅力と言えます。

以下記事の情報を抑えておくと、不動産下落リスクの対策も打ちやすくなるでしょう。

キャピタル狙いの不動産投資で稼ぐ！儲けるためのポイント4選

バス・トイレ別の物件を選ぶ

バス・トイレが一体となっている3点式ユニットバスのマンションと、バス・トイレが別になっているマンションとでは、家賃水準が大きく違っています。

入居者も、バス・トイレが別のマンションを好む傾向にあり、3点式ユニットバスのマンションは、バス・トイレが別のマンションより、家賃が下落しやすい傾向にあります。

リフォーム・リノベーションによる部屋の再生

経年、老朽化とともに、給排水管や部屋の設備も老朽化してきます。

マンションの場合、共有部分は、管理組合の管理のもとで、リフォームがなされますが、部屋のリフォームは所有者にて行います。

古いマンションでも、フルリフォームをし、設備を充実させた快適な部屋は、家賃を大幅に下げることなく、入居者がつきやすいので、マンションの価格の下落を抑える効果が期待できます。

5．ローン金利上昇のリスク

現在は長く超低利金利が続いていますが、長期的に不動産投資を行っていく間には、ローン金利が上がってしまう可能性もあります。

金利が上がれば、キャッシュフローも悪化リスクが高まります。

ローン金利の上昇リスクには次のような対策が有効です。

投資プランに合った金利を選択する

ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。固定金利とは、当初設定された金利が完済まで固定され、市中金利の動向の影響を受けません。そのため、金利上昇場面では、有利になります。

一方、変動金利とは半年に一度市中金利によって利息が見直され、返済額の元本と金利の割合が見直される金利です。

金利は固定金利に比べると低いですが、金利上昇場面では、利息額が多くなるリスクがあります。

ただし、変動金利は以下の2つのルールによって投資家のリスクを抑えられています。

もちろん、上記2つのルールによって、金利上昇分の返済額が増えなかったからラッキーではありません。

金利上昇した分のローンの元本が返済額が減りますので、最後にはまとめて一括返済が必要です。

固定金利と変動金利のメリット・デメリットをしっかりと理解し、借入額、返済期間、月々の返済額を考慮したうえで、資金計画にあったプランを選択するようにしましょう。

尚、金利上昇対策として一番有効なのは、繰り上げ返済による金利圧縮になります。

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ただし、自己資金が減るので黒字倒産にならないように注意してください。

6．災害リスク

地震や大雨による水害によって建物が被害を負う可能性もあります。

また、火災によって建物や室内が消失するケースもあるでしょう。不動産投資を始めるにあたっては、このような災害のリスクがあることも理解し、対策をしておかねばなりません。

火災保険・地震保険に加入する

火災保険では火事による被害の他、大雨による洪水、土砂崩れなどの被害も補償を受けることができます。

また、地震保険では地震による損害はもちろん、地震を原因とする津波、火災の被害も補償されます。

万が一の災害リスクに備えるために、火災保険と地震保険に加入しておくと安心です。 

「新耐震基準」のマンションを選ぶ

1981年6月1日に建築基準法が大幅な改正がなされ、建物の耐震性に関する基準が厳しくなりました。

この1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物を「新耐震基準」、それ以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」と区分けします。地震のリスクに備えるためには、新耐震基準のマンションを選ぶようにしましょう。

ハザードマップで災害リスクを確認する

ハザードマップは、自然災害による被害リスクを地図上に示したものです。

物件を購入する際にはハザードマップを確認し、そのエリアの災害リスクを確認しておきましょう。

河川が近い物件や地盤に不安のあるエリアを避けて、物件を選ぶことをおすすめします。

7．マンションの老朽化による修繕リスク

たとえ、「新耐震」のマンションを購入したとしても、マンションの老朽化は、遅かれ早かれやってきます。

老朽化すれば修繕をしなければなりません。修繕費用の負担も不動産投資をするうえでの一つのリスクとなります。

1)主な修繕項目

屋上、ルーフバルコニーの防水、塗り替え工事、外壁・天井の塗り替え、タイル補修工事、バルコニー・廊下の塗り替え、防水工事、給水・排水設備の修繕、電気・消防設備の修繕、鉄部の塗装などがあります。

また、建物だけでなく、各戸に備えてある給湯器やエアコンなどの設備も老朽化すれば、修繕や取り換えが必要になるでしょう。

修繕リスクに備える対策としては、物件選びの際に次の点に注意するとよいでしょう。

2)RC造り・SRC造りのマンションを選ぶ

RC造りとは「鉄筋コンクリート構造」、SRC造りとは「鉄骨鉄筋コンクリート構造」のことです。

いずれも耐久性、耐火性、耐震性が高く、両者に極端な違いはありません。

しっかり設計されていれば、一般的にマンションの寿命は50年ほどと言われています。

木造や軽量鉄骨のアパートに比べれば耐久性も高くなるため、RC造りやSRC造りの物件を選ぶとよいでしょう。

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3)修繕計画がしっかり立てられているマンションを選ぶ

マンションは、一般的に10年から15年毎に大規模な修繕が必要となります。

マンションの老朽化を抑え、長寿命化するには、計画的・定期的な大規模修繕が必要であり、そのための修繕計画や資金計画がきちんとなされ、修繕積立金がしっかりと積み立てられていることが重要です。

大規模な修繕が定期的に行われているか、修繕計画が甘すぎないかを事前にチェックしましょう。

管理組合もしくは、建物管理会社が所有者に代わりしっかりと管理しているところは、比較的修繕計画もきちんとなされているところが多く、こういったところもマンションを選ぶポイントの一つです。

4)重要事項説明書はしっかり確認

マンションを購入するときは、契約前に不動産会社から必ず重要事項説明を受けます。

重要事項説明の中には、マンションであれば、その管理会社、管理費、修繕積立金の残高、滞納状況が含まれていますので、必ず確認するようにしましょう。

7．まとめ

不動産投資を行う上では、以下の3つの対策を行うようにしましょう。

1. 地震によるリスク
2. ローン金利上昇のリスク
3. マンション老朽化のリスク

これらの対策をしっかりと行うことで、リスクを最小限に減らし、ミドルリスク・ミドルリターンでの不動産投資を実現することが可能になります。