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不動産投資は現金とローンのどちらが良い?メリット・デメリットと適したケース

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「ローン=借金」としてローンに悪いイメージを抱く方もいますが、不動産投資においてローンは「レバレッジ効果が高くなる」という大きなメリットがあります。

投資用ローンを組む際にはいざという時にローンを弁済する団体信用生命保険への加入も可能となります。

ただし「手元に資産があり、相続税対策で不動産を購入したい」という方や「融資の審査は通らないが現金は持っている」というケースでは現金で投資用不動産を購入したほうが良いでしょう。

不動産投資は現金とローンのどちらがお得なのでしょうか?

現金・ローンでの購入のそれぞれのメリット・デメリットをお伝えした後、適したケースや最終的にはどう判断すべきかを解説していきます。

1.現金で購入するメリット・デメリット

投資用不動産を現金で購入するメリットとデメリットは以下の通りです。

【メリット】

  • 利息の返済やローンの手数料等が無いため、物件の購入総額が少ない
  • ローンを組みにくい属性でも投資用不動産を購入できる
  • 融資を受けにくい物件でも購入できる
  • 毎月のローン返済が無い
  • 担保を設定しなくても良い
  • 購入手続きが早い

【デメリット】

  • レバレッジ効果を得られない
  • 収益性が低い傾向がある
  • 現金が減る

現金購入のメリットとしては、ローンに関わる諸費用や利息の返済が無いため、購入費用がローンを組んだ場合より少なくなるという点です。毎月のローン返済が無いため、「借金を背負っている」というプレッシャーもありません。

自営業の方や高齢でローンを組みにくい方、再建築不可といった融資を受けにくい物件でも購入が可能です。

購入した不動産を担保として設定する必要が無く、ローンを組むための融資審査期間がないため購入手続きが早いという長所もあります。

デメリットとしては不動産投資ならではの恩恵である「レバレッジ効果」が得られない事です。

レバレッジ効果(てこの原理)は例えば購入金額3000万円の物件を頭金200万円、融資額2800万円で購入した場合、200万円(頭金)の投資で3000万円の資産(投資用不動産)に対する家賃収入(リターン)を得られるという現象です。

融資を利用して少ない初期費用で高いリターンを得る投資手法で、レバレッジ効果があればあるほど「レバレッジが効いている」「レバレッジ効果が高い」等と言われます。

購入金額3000万円の物件を現金で一括購入した場合、得られるリターンは「支払った購入代金3000万円に対する家賃収入のみ」となり、レバレッジが効いていない状態です。

現金で購入する場合、一般的に購入金額の少ない物件を選ぶ方が多いですが、購入金額の少ない物件は家賃収入が低い傾向にあり、多くの収益は期待できません。

2.ローンで購入するメリット・デメリット

投資用ローンを組んで不動産投資を行うメリット・デメリットは以下の通りです。

【メリット】

  • レバレッジ効果が得られる
  • 団地信用生命保険に加入できる
  • 多額の自己資金を貯めなくても良い
  • キャッシュフローが多くなる

【デメリット】

  • ローンの金利や手数料などの負担がある
  • 融資の審査期間があるため、現金購入より手続きに時間がかかる
  • 購入した不動産を担保として設定しなくてはいけない
  • 毎月のローン返済がある

ローンを組んで投資用不動産を購入する最大のメリットは「レバレッジ効果が得られる事」です。

ローンを利用することでレバレッジ効果が発生し、投資としての効率が上がりますが、金利分と手数料等のローンに関わる支払いが発生するといったデメリットもあります。

団体信用生命保険に加入できますので、万が一の場合ローンの返済を行う必要がなくなります。また現金購入のように数千万円の自己資金を貯める必要が無く、初期費用が少ないためキャッシュフロー(手元に残るお金)が多くなります。

一方で、融資の審査期間がありますので物件を手に入れるまでに時間がかかる、融資の担保として購入した不動産を設定する必要がある、毎月のローン返済が必要といった現金購入時には発生しないデメリットがあります。

「お得」と捉える基準は人により異なりますが、レバレッジ効果が発生しキャッシュフローが多くなるというメリットにより、「投資としてはローン購入の方がお得」という結論となります

3.現金・ローンが良いケース

不動産投資において現金購入が適したケースとローン購入のほうが良い場面が存在します。

それぞれの具体的なケースを見ていきましょう。

現金購入が良いケース
  • 手元に余剰資金が多い
  • 融資を受けにくい属性であるが、現金は持っている
  • 相続税対策
  • 融資を受けにくい物件を購入したい
  • 安全性重視で経営を行いたい
ローン購入が良いケース
  • 社会的信用があり、融資を受けやすい
  • レバレッジ効果を得たい
  • 収益性・効率性を重視した運営をしたい
  • 手元に余剰資金が少ない
  • 団体信用生命保険に加入したい

現金購入に向いている方は「自己資金を十分に持っている人」です。資産家でお金はあるものの、ローンの審査は通りにくい職業の方、相続で残したいお金があり節税したい方は現金購入が適しています。

不動産は相続の際、現金と違い「相続税評価額」という時価の7~8割で評価され、賃貸経営をしている場合は小規模宅地等の特例によりさらに評価額が下がり、相続税の減額に繋がります。

「金融機関に融資を受けにくい物件だがどうしても取得したい」といったケースや、金利上昇リスク等ローンに関するリスクを避けたい方にも現金購入が向いています。

ローン購入に向いている方は融資の審査に通りやすい収入・職業である事、収益性が高い物件で高収益・効率よく経営を行いたい方となります。

手元に余剰資金が少ない、万が一の場合に備えて団体信用生命保険(団信)に加入したい方にも適しているでしょう。

4.結局、現金とローンのどちらが良い?

「メリットとデメリットは分かったけど、結局現金とローンどちらが良いの?」とお考えの方もいらっしゃることでしょう。

賃貸経営において安全性を重視するなら現金購入収益性・効率性を重視するならローン購入という結論となります。また保有している資産の額やローンを組める年齢・職業であるかもポイントとなります。

現金購入では金利が上昇するリスク、家賃収入が少なくなりローン返済が滞るというリスクが無いためリスクの低い賃貸経営を行う事が出来ますが、レバレッジ効果が得られず、物件の収益性も低くなる傾向があります。

一方でローン購入ではレバレッジ効果により収益性・効率性が高いですが、金利上昇リスク、事業が上手くいかなくなった時のローン返済といったリスクがあります。

リスクよりも収益性重視で投資としての効率が良い経営を目指す方はローン購入、利回りが低くなっても低リスクで運営したい方は現金購入を選びましょう。

不動産投資の場合、投資用ローンを利用する方が圧倒的に多い傾向があります。

ローンを組みやすい年代である働き盛りの30~50代では子供の教育費等何かとお金のかかる時期の為、自己資金を貯めている余裕のない家庭が多い事、レバレッジ効果のメリットが大きい事が理由となります。

サラリーマンで融資を受けやすい職業(公務員・上場企業の会社員)や士師業(医師や弁護士等)の方は、本業の社会的信用を利用してローンを組みレバレッジ効果を得た経営をする方が得策と言えます

一方で60代以降、自営業等融資を受けにくいが自己資金は十分にある方、相続税対策をしたい方には現金購入が良いでしょう

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