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不動産投資する際は融資期間が重要な理由

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を始めるときには、金融機関から融資を受けて投資物件を手に入れることができます。

融資の際に多くの人が最も気にすることは「どのくらい低金利で借り入れを行うことができるのか」ではないでしょうか。

しかし、不動産投資を成功させるためには、融資を受ける際の金利だけでなく融資期間も重要な意味を持ちます。

今回は、不動産投資を行う際の融資期間の重要性についてご説明します。

1.不動産投資で重視するのは金利?融資期間?

不動産投資用のローンを借り入れる際は、どうしても返済金額に影響を与える金利の低さに目が行きがちですが、融資期間も忘れてはいけない要素です。

固定金利・元利均等返済方式・ボーナス返済なしの条件で3,000万円の融資を受けると仮定し、金利を下げた場合と融資期間を延ばした場合の返済額の違いについて比較してみます。

1)不動産投資ローンの金利を下げた場合の返済額

3,000万円の融資を融資期間25年で受けた場合の月々の返済額を金利別に考えていきます。

  • 金利2.5%の場合の月々の返済額は、134,585円となります。
  • 金利2%の場合の月々の返済額は、127,156円となります。

したがって、金利が0.5%下がった場合の月々の返済額は、7,429円安くなります。

25年間の融資期間全体で考えると、返済総額では約222万円の差となります。

金利を下げると、その分月々の返済額を抑えることができ、返済総額にも差が出ることが分かります。

2)不動産投資ローンの融資期間を延ばした場合の返済額

では、3,000万円の融資を同じ金利2%の条件で、融資期間を長くした場合の返済額を考えていきます。

  • 融資期間30年の場合の月々の返済額は、110,885円です。
  • 融資期間35年の場合の月々の返済額は、99,378円です。

融資期間25年の場合の月々返済額127,156円と比較すると、融資期間を5年延長した融資期間30年の場合には月々16,271円、10年延長した融資期間35年の場合には月々27,778円ほど返済額を低くすることができます。

金利を0.5%下げたときに得られる返済額の差は7,429円であったことと比べると、金利を下げるよりも融資期間を延ばした場合の方が月々の返済額を低く抑える効果が高いことが分かります。

2.不動産投資における融資期間の重要性

住宅ローンでは繰り上げ返済を行い、融資期間を短くして総支払金額を減らすことが良いと言われています。

しかし、不動産投資ローンと住宅ローンでは融資期間の考え方も異なります。

1)住宅ローンと不動産投資ローンにおける融資期間の捉え方の違い

住宅ローンは、住宅取得のために受けた融資を労働等で得た収入の中から返済していくものです。したがって、融資期間を短縮すると金利を含めた総支払額を低く抑えることができます。

しかし不動産投資では、融資を受けて取得した物件から賃料という収入を得ることができ、賃料の一部を返済に回すことができます

つまり不動産投資では、融資の返済は取得物件で得られる収入で賄うことができるのです。そのため、不動産投資ローンと住宅ローンでは月々の返済額の増減に関わる融資期間の捉え方にも違いが出てきます。

2)不動産投資において融資期間を延ばすメリット

融資期間は長くなれば長くなるほど、月々の返済額を抑える効果があります。

不動産投資では毎月の家賃収入からローン返済額や経費を差し引いたものが手元資金となります。現在は、低金利の状態が続いており、金利にかかるコストもそれほど大きなものとはなりません。そのため、少しでも長い期間の融資を受けて月々の返済額を減らすことは手残りの額を多くすることとなり、手元資金を増やすことにつながります。

手元資金をストックすることができれば、空室が生じた場合の対策費用として利用することも、増やした手元資金を元手に新たな不動産投資を開始してさらに大きなリターンを得ることも可能となります

したがって、不動産投資においては融資期間の長さは金利よりも大きな意味を持つ要素となります。

3.融資期間を決定する条件とは

不動産投資において融資期間が重要である理由についてご紹介しましたが、金融機関が融資期間を決定する際には投資家の年齢等の条件や、建物の条件も長期融資を決定する一つの判断材料となります。

1)躯体の構造と融資期間の関係

建物には、躯体の構造ごとに法定耐用年数が設定されています。

法定耐用年数とは資産の使用可能期間を表すもので、建物の場合も時間の経過とともにその価値は減少していきます。頑丈な造りのものほど耐用年数は高くなると考えられるため、住宅用建物の法定耐用年数は躯体構造ごとに以下のように設定されています。

  • 木造建築 22年
  • 軽量鉄骨造 19年または27年
  • 鉄骨造 34年
  • RC(鉄筋コンクリート)造 47年

金融機関は法定耐用年数に応じて融資期間の設定を行うことが多く、長期の融資期間を希望する場合にはRC造の物件を購入したほうが有利となります。

2)RC造は出口戦略にも有利

RC造の建物は耐用年数が長いため、売却時にも資産価値が下がりにくく売却しやすいといったメリットもあります。

法定耐用年数は建築された年を基準に考えるため、新築で購入した物件を15年後に売却する場合、木造建築の耐用年数は残り7年となりますがRC造の耐用年数は残り32年となります。

そのため、次に購入する人も長期融資を受けられる可能性が高くなり、RC物件は他の躯体構造の物件に比べて買い手が付きやすくなる傾向にあります。

4.まとめ

不動産投資ローンを利用する場合は、金利の低さだけなく融資期間にも着目すべき理由についてご紹介しました。

家賃収入をローン返済に回すことができる不動産投資では、融資期間をできるだけ長く設定することで手元資金を増やすことができます。

融資期間を長期に設定するためには、物件選びの段階から法定耐用年数が長いRC構造の物件を選ぶことをお勧めします。

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