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不動産投資ローンの借り換えで得するタイミングはいつ?手続き手順とデメリットを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資ローンを利用している方の中には、現在のローンの金利の高さが気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資ローンの金利は、借り換えを行うことで改善できる可能性もあります。

しかしながら、すべてのケースにおいてローンの借り換えによるメリットを享受できるわけではありません。

では、不動産投資ローンの借り換えによって得をするタイミングはいつになるのでしょうか。

今回は、不動産投資ローンの借り換えで金利を下げられるタイミングや借り換え手続きの手順、借り換えによるデメリットなどについて詳しくご説明します。

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1.不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資を始める場合、多くの人は金融機関から融資を受け、不動産投資ローンを利用して物件を取得しているのではないでしょうか。

不動産投資ローンの借り換えとは、現在ローンを借り入れている金融機関から金利等の条件が良い別の金融機関に乗り換えることです。

 

借入額が多額であり、借入期間の長い不動産投資ローンでは、わずかな金利の差であってもトータルで見た場合の差額は大きくなる可能性があります。

金利が高いことが収益に与える影響も少なくないため、より金利の安い金融機関で不動産投資ローンの借り換えができれば月々のキャッシュフローを改善できる可能性があります。

2.不動産投資ローンの借り換えのメリット

不動産投資ローンを借り換えるとどのようなメリットがあるのでしょうか。

不動産投資ローンの借り換えによって生じるメリットを4つご紹介します。

1)金利の良い不動産投資ローンへの借り換えは、キャッシュフローを改善する

不動産投資ローンの借り換えによって現行のローンよりも金利が低くなれば、金融機関に支払う利子の総額を減らすことができ、結果として収益を増やせます。

元利均等方式で返済すれば、月々の返済額が少なくなるためにキャッシュフローの改善にもつながります。

不動産投資ローンの借り換えの最大のメリットであり、借り換えの最大の目的は、金利が下がることで得られる収益の増大とキャッシュフローの改善でしょう。

2)大手の金融機関への借り換えは信用力のアップにつながる

大手の金融機関は金利も低く、地方銀行や小規模の金融機関に比べて良い条件で融資を行っています。

その一方で大手金融機関の審査は厳しいため、大手金融機関から融資を受けているという事実は信用力の向上につながります。

 

信用力がアップすれば、次なる不動産投資の物件を購入する際、ローン審査で有利になると考えられます。

不動産投資で順調な収益を上げている場合や本業で年収がアップした場合などは、大手の金融機関への借り換えを検討してみても良いでしょう。

3)景気や市場金利の状況に合わせた金利方式が選べる

不動産投資ローンは多くの場合、変動金利または短期間の固定金利となっています。

当初は変動金利を選んでいたものの、市場金利の上昇が見込まれるようなケースでは、固定金利に借り換えれば、金利上昇のリスクに備えられます。

反対に固定金利で借りていたけれど、市場金利が下落している場合は変動金利に借り換えると、金利を抑え、利子の支払い額を軽減できます。

不動産投資ローンの借り換えでは、そのときの景気や市場金利に合わせた金利方式が選べる点もメリットだと言えます。

4)金融機関との金利交渉が可能な場合も

不動産投資の運用実績が評価されれば、他の金融機関から不動産投資ローンの借り換えを打診されるケースがあります。

他の金融機関から借り換えの提案を受けた場合は、その金融機関との金利交渉を有利に進められる可能性もありますが、現在融資を受けている金融機関に対しても金利交渉ができる可能性もあります。

 

金融機関としては、不動産投資ローンの借入額が大きいほど利益も大きくなるため、今後も別の投資物件の購入のために新たな借り入れを行う可能性がある投資家と取引をしておきたいと考えるものです。

他の金融機関の条件を提示し、現在取引中の金融機関と金利交渉ができれば、不動産投資ローンを借り換えることなく金利を下げられる可能性もあります。

3.不動産投資ローンの借り換えのデメリット

不動産投資ローンを借り換える際には、メリットばかりではなく次のようなデメリットがある点にも注意が必要です。

1)借り換え時に様々な費用が発生する

借り換えをする際には、元の金融機関での手続きと新しい金融機関での手続きが必要になります。

その際には様々な費用が発生します。

具体的に必要となる費用は次のようなものです。

・繰り上げ返済手数料
・抵当権抹消登記費用(登録免許税、登記報酬料)
・融資手数料
・保証料
・印紙代
・抵当権設定登記費用(登録免許税、登記報酬料)

繰り上げ返済手数料や融資手数料は、融資の額や期間によって変動しますが、借り換え時の手数料を合計すると少なくない額の費用が発生します。

2)借り換えには時間と手間がかかる

不動産投資ローンの借り換え時には、金利が低く、好条件で借り入れができる新たな金融機関を探し、審査の申請をしなければなりません。

融資の審査には様々な書類の提出が求められます。

審査を通過した場合は元の金融機関での解約の手続きが必要です。

 

借り換えをするには、借り換えることで本当にメリットを得られるのかシミュレーションを行う必要もあります。

このように不動産投資ローンの借り換え時には、時間と手間がかかります。

そして、新たな金融機関にローン申請をしても、必ずしも審査に通るわけではありません。

3)現在の金融機関とは今後取引ができない可能性がある

現在の金融機関から新たな金融機関に借り換えを行えば、現在の金融機関からの信頼を失ってしまう可能性があります。

 

金融機関は投資家など、事業を営む人や会社に融資を行い、その金利を収益としています。

融資を一括返済してしまうとその分、金融機関の収益は減ってしまうため、ローンの借り換えは現在の金融機関に良い印象は与えません。

新たな融資を申し込みたいときなども現在の金融機関とは取引ができなくなってしまう可能性もあります。

4.不動産投資ローンの借り換えで得するタイミングを見極める方法とは

不動産投資ローンの借り換えの際には、金銭的なコストのほかに時間と手間もかかることをご紹介しました。

不動産投資ローンを借り換えて、本当に得をするかどうかを見極めなければローンの借り換えがかえってマイナスになってしまうこともあります。

不動産投資ローンの借り換えが得になるかどうかは、次の方法から判断してみると良いでしょう。

1)数字の計算から借り換えのタイミングを考える

借り換えによってどのくらい得になるかの計算は「借り換えによって減る返済額」から「借り換えに必要となる諸費用」を差し引くと求められます。

借り換えで得となるおおよその金額は、次の式で計算できます。

借り換えで得する金額={(現在のローンの残額×金利の差×残りの借入期間)÷2}-借り換え手数料

2)不動産投資ローンの残高と残りの返済期間から考える

物件の購入から時間が経過し、ローンの残高が少なかったり返済期間が短い場合は、金利が多少変わっても支払総額に大きな違いは生じません。

むしろ、借り換えに生じる手数料の方が借り換えのメリットを上回ってしまう可能性もあります。

一般的には、ローンを借り入れてから10年以内であり、ローンの残高が1000万円以上ある場合に、1%以上の金利の差があれば借り換えを検討してみると良いと言われています。

3)キャッシュフローのマイナスが続いているときに考える

毎月のローン返済額を高く設定しすぎてしまい、キャッシュフローのマイナスが続いている場合も不動産投資ローンの借り換えを検討してみると良いでしょう。

キャッシュフローがマイナスになるということは、収入に対して支出が上回っている状態です。

この場合、キャッシュフローの改善のための家賃の値上げは現実的ではないため、支出を減らす対策を考えなければなりません。

 

ローンの借り換えによって金利を低くできたり、融資期間を長くできれば、毎月の返済額は軽減されます。

キャッシュフローが赤字となっている場合も不動産投資ローンの借り換えを検討してみると良いでしょう。

5.不動産投資ローンの借り換え手続きの方法とは

不動産投資ローンの借り換えを行うときの手続きの流れをご紹介します。

1)ローンの借り換えが得になるのかシミュレーションを行う

不動産投資ローンの借り換えにはメリットもあればデメリットもあります。

借り換えによってどの程度のメリットが生じるのかをご自身の状況に合わせてしっかりとシミュレーションを行いましょう。

2)新たな金融機関に審査の申し込みをする

不動産投資ローンの借り換え先を決定したら、ローンの審査の申し込みをします。

ローン審査では、一般的に次のような書類の提出が必要になります。

<投資家本人に関する書類>
・住民票の写し
・印鑑登録証明書
・本人確認書類
・所得を証明する書類(源泉徴収票や確定申告書のコピー、給与明細書等)
・預金通帳、有価証券等、資産を証明する書類
・職務経歴書

<対象物件に関する書類>
・ローンの返済予定表
・対象物件の売買契約書
・重要事項証明書
・工事請負契約書
・登記事項証明書
・公図・実測図
・事業計画書
・レントロール(賃料表)

ただし、金融機関によって提出を求められる書類は異なります。

どのような書類が必要になるのかは事前に金融機関に確認しておく必要があります。

3)現在の金融機関で解約の手続きをする

新しい金融機関のローン審査に通過したら、現在の金融機関にローンの借り換えの申し出を行い、ローン残額の一括返済の手続きをします。

場合によっては、現在の金融機関から金利の引き下げ等の交渉が行われる可能性もあります。

その際には借り換えによって得られるメリットと、このまま現在の金融機関と取引を続けるメリットを比較してよりメリットの大きい方を選択するようにしましょう。

4)新たな金融機関からの融資実行と抵当権抹消の手続き

借り換えを決定し、新たな金融機関からの融資が実行されたら、それまで利用していた金融機関に入金を行ってローンを完済します。

ローンの完済日には抵当権の抹消手続きを行い、新たな金融機関で改めて抵当権の設定を行います。

これで一連の借り換えの手続きが完了します。

まとめ

不動産投資ローンの借り換えによって金利を下げられれば、支払総額が減額され、月々のキャッシュフローが改善される可能性があります。

しかし、ローンの借り換えには様々な費用が発生するなどのデメリットもあります。

ローンの残債が少ない場合や返済期間が短い場合は、借り換えを行ってもそれほど大きなメリットは生じません。

 

不動産投資ローンの借り換えを検討する場合は、物件の取得から10年以内など早めのタイミグで検討した方が賢明です。

借り換えを検討する場合には、借り換え手続きにかかるコストや手間も踏まえながら、ローンの借り換えによってどの程度の得が生じるのかをよく検討するようにしましょう。

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