不動産投資ローンの必要書類と入手方法は？審査の流れもあわせて解説

1．不動産投資ローンとは？

不動産投資を始める際には、まず投資用物件を取得しなければなりません。投資用物件の取得費用を全額自己資金で賄える方であれば現金で不動産を購入できますが、まとまった額となる不動産取得費用を現金で用意できる方は多くはないでしょう。

不動産投資ローンは、投資対象となる不動産を購入するために金融機関から借り入れるローンのことです。不動産投資を始める方の多くは、自己資金に加え、不動産投資ローンを利用して投資を始めています。

不動産投資ローンと似たローンに住宅ローンがあります。住宅ローンは投資用物件ではなく、居住用物件を取得するために金融機関から借り入れるローンです。

不動産投資ローンについての詳細は、こちらの記事をご一読ください。

2．不動産投資ローンの審査に必要な書類など

不動産投資ローンを借り入れるためには、審査を受けなければなりません。

不動産投資ローンの審査には次の書類が必要になります。

• 物件概要書

取得予定の物件の情報が記載されている書類です。物件名や所在地、面積、構造などが記載されており、不動産業者から取得できます。

• レントロール（賃料想定表）

不動産の賃貸借条件を一覧表にした書類です。複数の入居者が入る収益物件を取得する際に必要となります。レントロールは不動産業者から取得できます。

• 売買契約書

不動産の売買を行う際に交わす書類で、物件の金額、支払時期、取引する土地や建物の住所、面積、売主・買主の住所・氏名などが記載されています。

• 重要事項説明書

不動産売買契約を締結する際には、事前に取引物件に関する重要事項と契約条件に関する重要事項を説明しなければなりません。重要事項説明書はその際に交付される書面のことです。

• 不動産登記簿謄本

不動産の登記内容を記録した書類です。登記簿謄本は登記事項証明書とも呼ばれます。登記簿謄本は登記所で取得できるほか、オンラインで請求することも可能です。

• 公図

登記所に備えられている地図で、土地の形状や隣接地との位置関係が記載されています。公図は登記所で取得できるほか、オンラインで請求することも可能です。

• 建築図面等物件の資料

建物の図面や配置図、各界間取り図などが記載された資料です。不動産業者から取得できます。

• 建築確認済証

法令に則った建物であることを証明する書類です。不動産業者から入手できます。

• 本人確認のための身分証明書

ローン契約者の本人確認のために必要な書類です。マイナンバーカードや運転免許証、パスポートなど写真入りの身分証明書が必要になります。

• 実印、印鑑登録証明書

不動産投資ローンの申し込みには、実印と印鑑登録証明書が必要です。印鑑登録証明書は市区町村役場で取得できます。

• 住民票の写し

市区町村に住民が住んでいることを証明する書類です。住民票の写しは市区町村役場で取得できます。

• 所得を証明するもの（前年分の源泉徴収票や確定申告書）

源泉徴収票や給与証明書、確定申告書などの所得を証明する書類の提出が必要です。会社員の場合は、源泉徴収票や給与証明書は勤務先から取得できます。過去の確定申告書は、税務署の窓口で取得可能です。

• 勤務先の概要（あわせて職歴書も）

勤務している会社の概要（個人事業主の場合は事業の内容）と職歴について記載した書類です。書式はないため、ご自身で作成します。

• 直近3年分の納税証明書（各税務署にて発行可能）

3年分の納税額を示す書類です。会社員の場合も、給与所得以外に所得を得ていた場合は納税証明書が必要となります。納税証明書は税務署で取得できるほか、オンラインでも請求可能です。

• 不動産関連の資格等証明書（所有している場合）

宅地建物取引士や不動産鑑定士など、不動産に関連する国家資格や公的資格を証明する書類です。不動産関連の資格を取得していれば、不動産売買についての知識を保有している証明となり、融資審査に有利に働く可能性があります。

• ローン償還予定表、返済明細書

住宅ローン等、金融機関から借り入れがある場合に、借り入れ状況を示す書類です。融資可能額を決定する際の判断材料となります。借入先の金融機関から取得できます。

• 保有資産一覧

預金通帳や有価証券・生命保険等の金融資産の証明書、不動産の登記簿謄本など、所有している資産を確認できる書類の提出が必要です。

不動産投資ローンの融資審査時に必要となる書類一覧

3．不動産投資ローンの審査を受ける流れ

不動産投資ローンを利用して物件を取得する場合、物件の契約を先に締結するのか、ローンの審査を先に申請するのか分からない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資ローンを利用して、投資物件を購入する場合の一連の流れをご紹介します。

1）物件の選定と買付証明書の提出

取得したい収益物件を決定したら、売主や不動産会社に買付証明書を提出し、購入の希望を伝えます。

2)不動産投資ローンの申請準備

不動産投資ローンの申請で必要な書類を準備し、金融機関に不動産投資ローンの審査を申し込みます。

3）不動産投資ローンの事前審査

不動産投資ローンでは、本審査の前に事前審査が実施されます。

事前審査では、クレジットカードの滞納歴や他のローンの利用状況、返済能力と借入希望額のバランスなど投資家の信用情報や返済能力の審査が行われます。

4）不動産売買契約の締結

事前審査に通過したら、物件の売買契約を締結します。

売買契約時には、ローンが通らなかった場合には契約を解除できることや手付金が返還されることなどを示すローン特約が付されているかを確認しておきましょう。

5）不動産投資ローンの本審査

ローン申請に必要な書類を提出し、本審査を受けます。本審査では、金融機関だけでなく保証会社も審査を行います。

事前審査では買主の信用情報や返済能力が審査の対象となりましたが、本審査では担保となる取得物件の審査や投資家の健康状態についてもチェックがなされます。

審査完了までは、書類提出から約2～4週間かかります。

6）金銭消費貸借契約の締結

審査に通過した場合は、ローン申請先の金融機関より融資決定の連絡が来ます。金融機関にて、金銭消費貸借契約を締結します。

7）融資実行と決済・引き渡し

融資の手続きが完了後、融資実行によって投資対象物件の引き渡しが行われます。この際、法務局で所有移転と抵当権設定登記を行います。

一般的には司法書士が引き渡し時に同席し、法務局で所有権移転と抵当権設定の登記を行うケースが多くなっています。

4．まとめ

不動産投資を始める際には、まずは物件を取得しなければなりません。自己資金だけで投資用物件を取得することは難しいため、多くの方は不動産投資ローンを利用します。

不動産投資ローンの審査には、今回ご紹介したような書類が必要になります。

不動産投資ローンの申請が書類の不備により遅れると、不動産投資運用の開始時期が予定よりも遅れるため、資産計画に影響が出ます。

そのような事態を避けるためにも、必要書類は、できるだけ早めに揃えるようにしましょう。