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不動産投資ローンの審査には何が必要?審査の流れや住宅ローンとの違いもあわせて解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

少子高齢化社会の加速を背景に、老後資金を不動産投資で用意していきたいと考える人もいるのではないでしょうか?
そんな方々へ、今回は不動産投資ローンの審査について説明します。

住宅ローンとの違いから、不動産投資ローンの審査で準備すべきものまで解説しますので必見です!

1.不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資を始める際には、投資の対象となる不動産を購入するための資金が必要です。

そこで多くの不動産投資家が利用するのが「不動産投資ローン」です。

不動産投資ローン

投資目的の不動産(物件や土地など)を担保にすることを条件に、銀行をはじめとする金融機関より融資を受ける金融商品

アパート一棟を建てるとして、住宅なのだから「住宅ローン」が使えそうなのに、なぜ「不動産投資ローン」を組む必要があるのでしょうか?

実は、住宅ローンと不動産投資ローンは、以下の点で、そもそも異なる性質を持っているのです。

貸付用途が異なるため、審査基準も異なる

不動産投資ローンと住宅ローンは、審査基準が異なります。

一般住宅もアパートも、人が住む建物という点では同じです。ところが、建てる人にとっての目的は、一般住宅はあくまでも「居住するため」の建物ですが、不動産投資用アパートは「利益を得るため」の建物ということになります。

金融機関が貸し付けを行う際、住宅ローンでは年収や在職年数といったところをチェックし、返済能力や信用度を重視します。

一方、不動産投資ローンでは返済能力の裏付けとして、近い未来の採算性やその後に予想できる可能性などが重視されることになります。

このように、融資の目的が異なることから、審査基準にも違いが生じるのです。

審査は不動産投資ローンのほうが厳しい

審査は、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が厳しくなります。

収入の安定が続くことでしっかりと返済しつづけてもらえる住宅ローンとは違い、不動産投資ローンではアパートに空室が出るなど、さまざまな障害が発生する可能性があります。

空室により家賃収入が減ると、ローンの返済にも影響しかねませんので、審査基準の厳しさでいえば、不動産投資ローンのほうが上になるのです。

融資をする側の金融機関にとって不動産投資ローンは、金額としても住宅ローンよりも大きな融資となりますし、返済が滞らないような相手に融資をしたいと考えるのは、当然のことといえます。

金利設定が異なる

住宅ローンの金利については、2016年に始まったマイナス金利政策により、「0.4~2.5%」あたりをウロウロとしている状況です。

不動産投資ローンの金利ですが、ローン返済のリスクへの考え方が金融機関によって異なるため、金利もかなり異なります。

さまざまな金融機関の不動産投資ローン金利を平均すると「2~5%」となっていることから、住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが金利を高めに設定されていることがわかります。

2.不動産投資ローンの審査に必要なもの

不動産投資ローンを申し込む金融機関を決めたら、審査に必要な書類を揃えます。

不動産投資ローンの審査で、必要なものをご紹介します。

  • 物件概要書
  • レントロール(賃料想定表)
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 不動産登記簿謄本
  • 公図
  • 建築図面等物件の資料
  • 建築確認済証
  • 写真入り身分証明書
  • 健康保険証
  • 実印、印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 所得を証明するもの(前年分の源泉徴収票や確定申告書)
  • 勤務先の概要(あわせて職歴書も)
  • 直近3年分の納税証明書(各税務署にて発行可能)
  • 不動産関連の資格等証明書(もしあれば)
  • 賃貸借契約書、支払通帳
  • 保有資産一覧

所得確認書類は自営業の場合、確定申告書になります。

健康保険証や物件資料は、写しで構わないことが多いので確認しましょう。また、金融機関や借入の用途によっては、必要な書類が他にも増えることがあります。

書類に不備が見つかると審査がスムーズに進まなくなり、融資計画や不動産投資の運用開始にも遅れが生じてしまいますので気を付けましょう。

金融機関との最初の面談前には、書類集めを始めておくのが理想です。

3.不動産投資ローンの審査を受ける流れ

不動産投資ローンの審査にどんな書類が必要となるのかおおよそ確認できたら、いよいよ実際に審査を受ける流れについて説明していきましょう。

1)不動産投資ローン申請の準備

金融機関の融資担当者へ連絡し、面談のアポイントを取ります。

不動産投資ローンの申請で必要な書類についても確認もしておきます。

2)必要書類を準備、ローン申請手続きをおこなう

上でご紹介した書類を基本として、必要な書類をできるだけ早めに準備します。書類には不備がないようにしましょう。

3)ローン審査の開始

審査完了までは、書類提出から約2~4週間かかります。

4)融資決定の通知

審査に通過した場合は、ローン申請先の金融機関より融資決定の連絡が来ます。

5)融資手続き

金融機関にて、融資の手続きを完了させます。

6)融資が実行される

融資の手続きが完了後、融資が実行され、投資対象の物件を購入することができるようになります。

4.まとめ

不動産投資を始めようと考えたら、まずは不動産投資ローンの仕組みや金利について勉強しておくことが大切です。

不動産投資ローンの申請が書類の不備により遅れると、不動産投資運用の開始時期が予定よりも遅れるため、資産計画に影響が出ます。

それを避けるためにも、必要書類は、できるだけ早めに揃えるようにしましょう。

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