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不動産投資ローンの「属性」とは?年収が高くても融資が通りにくい人の特徴

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資ローンの審査では取得物件そのものの評価も大切ですが、融資を申し込む人の「個人属性」も重視されます。

個人属性の審査によって、融資をするに値する信頼のある人物か、融資の適正額はどのくらいかが判断されるのです。

そのため、個人属性によっては不動産投資ローンを申し込んでも審査に通らない場合がありますが、多くの場合、年収が高ければ審査にも通りやすくなります。

しかしながら、中には年収が高くても融資審査に落ちてしまう人がいるのも事実です。

では、どのような属性の人が不動産投資ローンの融資審査に通りやすく、どのような属性の人がローンに通りにくいのでしょうか。

今回は、金融機関は何を見て個人属性を判断しているのか、年収が高くてもローン審査に通りにくい人はどのような人なのかについて解説していきます。

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1.融資の判断材料となる個人属性とは

個人属性とは、融資を申し込む人の勤務先や年収などの経済的・社会的背景のことをいいます。その人に融資してもよいのか、限度額はいくらにするのかを金融機関が判断する際のポイントとなります。

一般的には次の項目について個人属性として評価しています。

家族構成 同居している家族の有無
居住環境
  • 持ち家か賃貸か
  • 持ち家の不動産評価額
  • 居住年数
勤務先と勤続年数
  • 職種
  • 会社の規模
  • 勤務先の会社名
  • 雇用形態
  • 勤続年数
年収
  • 個人年収(過去3年間)
  • 夫婦での年収
金融資産 預貯金、株、債券など
借入がある場合はその内容と残債
  • 借入の有無と残債
  • 今後の返済計画

なお、各金融機関が重視する属性については、明言されているわけではありません。

また、与信は属性の評価によって決定されます。

与信とは、どのくらいのお金を貸せる信用があるかを意味する言葉で、住宅ローンの場合は、属性評価によって融資限度額が決定します。

一方、不動産投資ローンでは与信に加え、取得物件の担保価値も融資限度額に影響を与えます。

 

不動産投資ローンの手続きや必要な初期費用等は、次の記事で詳しく解説しています。

【関連記事】不動産投資ローンの諸経費は審査基準と借り方で変わる【実例まとめ】

2.金融機関が見るポイントは?ローンが通りやすい属性

融資に関わる属性では、「ローンが通りやすい属性」と「ローンが通りにくい属性」があります。

個人属性は、融資の可否に加え、借り入れの限度額金利に影響します。

1)金融機関が見るのは「安定性」

収入が途絶える可能性があれば、ローンの返済が滞る可能性も高くなります。

そのため、金融機関はローン審査時に、安定した収入を得られる人物であるかどうかを重視します。

 

安定した収入とは、一時的に高い収入を得ているというわけではなく、一定以上の収入をローン完済時期まで継続して得られることを意味します。

そのため、たとえ現在の年収が高くても、その収入が将来にわたって続くと判断されない場合は、安定性が低いとみなされます。

2)ローンが通りやすい人の特徴

ローンが通りやすい人とは、安定した収入を得られると考えられる人です。

したがって、平均年収が高い業種に勤める会社員や社会的信用の高い職業に就いている人などはローンが通りやすくなります。

具体的には

  • 大手企業の社員
  • 公務員
  • 医師、弁護士などの士業

などの職業に就いている人です。

そのほか、

  • 勤続年数
  • 年収
  • 自己資金

も審査に影響を与えます。

たとえ大手企業に勤めていても、勤め始めてから数か月しか経っていない場合は安定した収入を得られるとは判断できません。

そのため、勤続年数も審査時の重要なポイントとなります。

 

また、不動産投資ローンを受けるためにはある程度の年収も必要です。

年収が低い場合には返済能力も低いとみなされ、希望額の融資を受けられない可能性が高くなります。

とはいえ、高年収でなければ不動産投資ローンを利用できないわけではありません。

おおよその目安ですが、年収500万円以上であれば、ローンを組むのに問題はないと考えてよいでしょう。

 

さらに、自己資金も融資審査に影響を与えます。

一般的には物件価格の15~30%程度の自己資金があるとローンに通りやすいといわれています。

3)こんな人はローンが通りにくい

ローンが通りにくい人は、ローンが通りやすい人の反対で、安定した収入を得られないとみなされる人です。

具体的には、次のような人はローンが通りにくくなります。

  • 無職
  • 非正規雇用
  • 勤続年数が3年未満
  • 転職回数が多い
  • 安定した収益をあげていない自営業
  • すでにローンを組んでいる

安定した職に就いていなければ、いつ収入が途絶えるか分かりません。

そのため、無職の方や非正規雇用の方、勤続年数が短い方、転職回数が多い方は審査に落ちる可能性が高くなります。

また、自営業の場合も収入の変動が大きい場合は、安定性に欠けるためローンに通りにくいでしょう。

 

加えて、すでに住宅ローンやカーローンなどを組んでいる場合も、複数の借り入れがあればそれだけ返済額が多くなるため、新たなローンを組んだら返済は続けられないのではと判断される可能性が高くなります。

したがって、ほかにローンを組んでいる場合も不動産投資ローンの審査には通りにくくなります。

4)年収が高くてもローンが通りにくい人の特徴

安定した職業に就き、高い年収を得ている人でも不動産投資ローンに通らないことがあります。

そのような人は、過去に消費者金融などで借り入れをしていたか、年収のわりに資産が少ないといった点が懸念事項になっているはずです。

 

高収入であるにもかかわらず、消費者金融からお金を借り入れた経歴があったり、預金が少なかったりすれば、浪費癖があるのではと疑われる可能性が高くなります。

浪費癖のある人は計画的にお金を使うことができないと考えられ、ローンの返済も滞りやすいのではと判断され、審査に通りにくくなるのです。

3.自分の信用情報を事前に確認する

融資審査の際に金融機関がチェックする内容として、前述の項目以外に「融資申込者の信用情報」があります。

過去の借り入れ履歴や返済情報、支払いの遅延の有無などがこれに当たります。

金融機関やクレジットカード会社は指定信用情報機関に加盟することで個人信用情報を共有しており、もし悪質な支払い遅延などが確認された場合は、融資を受けることが難しくなります。

 

返済の滞納や自己破産を起こすと「ブラックリストに名前が載る」と聞いたことがある人もいるかもしれませんが、実際は滞納履歴や自己破産などの信用情報が他の金融機関にも知られてしまうということなのです。

「事故」として多いパターンは、携帯電話料金の支払いの遅延があります。引越しや改姓をしたときの手続きに失敗してしまう人もいるようです。

 

なお、信用情報が悪い場合でも、その情報は5年~10年で抹消されます。

自分の信用情報については、本人が請求することで開示してもらうことができます。

インターネットからも開示請求は可能ですので、借り入れをしたことがある場合や滞納について身に覚えのある人は、事前に信用情報を確認しておくとよいでしょう。

信用情報機関には、KSC、CIC、JICCの3つがあります。それぞれのインターネットでの個人情報開示手続きは、以下のサイトからご確認ください。

KSC:「本人開示の手続き

CIC:「インターネットで開示する

JICC:「本人による開示申し込み(スマホ申し込み)

5.まとめ

個人属性は簡単に変えることはできません。そのため、不動産投資をするにあたっては、個人の返済能力の範囲内で物件を見つけることが大切です。

一般に、不動産投資ローンは住宅ローンに比べると金利が割高だったり、融資の条件が厳しかったりします。

ただし、物件を紹介してもらう不動産会社が金融機関と提携している場合があり、ローンが通りやすかったり、金利が優遇されたりする場合もあるので、不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。

まずは自分自身の属性を分析し、無理のない不動産投資のやり方を考えていきましょう。

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