不動産投資ローンの金利を安く借りたい！相場はどれくらい？

1．借入先ごとの金利相場

なぜ金利幅がこんなに広いのか

なぜこのように金利幅に差があるのかというと年収及び物件の条件が関連してきます。

まず年収が500万円以上ないと低金利の金融機関への申込が難しくなります。逆に高金利の金融機関であれば年収制限のない所もあります。

金融機関によっては総資産額を重視する富裕層向けや取引振りを重視するところもあります。

また、金利低い金融機関だと、物件のエリアや築年数に縛りがでてきます。

逆に金利が高いと物件の縛りは少なくなってきますが、一定量の自己資金の投入を要求されることが多いです。

都市銀行

金利相場：1％～

都市銀行（メガバンク）と言えば、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の3行です。金利は低いですが、融資のハードルが高く、審査にも時間を要します。

また、不動産投資の融資にやや消極的で、アパートローンなどのパッケージ商品を扱っていない場合もあります。

どちらかというと富裕層向けでマンションよりもアパートや一棟の取扱いが多いです。

地方銀行

金利相場：1％半ば～4％半ば

地方銀行は各銀行によって不動産投資の融資に対する姿勢は様々です。地元中心で経営を行っているため融資するエリアも限定されます。首都圏であれば横浜銀行などが挙げられます。

都市銀行に比べると金利は高くなりますが、属性の制限が小さいので都市銀行よりは借りやすくなります。

商品性において100％融資の取り扱いは少なく、一定割合の自己資金が必要となる場合が多いです。

信用金庫・信用組合

金利相場：1％半ば～3％前後

地方銀行よりもさらに地域密着型で、融資する範囲もそのエリアに限られます。

申込人・物件も営業エリア内でないと取り扱いは厳しいです。

日本政策金融公庫

金利相場：1％～2％

日本政策金融公庫は、民間金融機関を補完する国の金融機関です。

そのため、民間の金融機関と比べ審査条件が緩和されている傾向にあり、金利も低めに設定されています。女性や若年層・高齢者に優遇制度があり、民間金融機関で申込基準に満たない方でも相談可能です。

相談するにあたって創業計画書などが必要になり、収支をプラスで保つためにネット主体の銀行で自己資金を入れるなど考えていく必要があります。

 ノンバンク

1％後半～4％前後

系列銀行などから資金を借り入れて融資業務を行う金融機関です。融資を受けやすいのが魅力的ですが、金利は高くなっています。

代表的なノンバンクには、セゾンファンデックス、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス、ジャックスなどがあります。

ネット主体で店舗やATMをあまり設置していない銀行にはオリックス銀行やSBJ銀行、ソニー銀行などがあります。

不動産等担保評価について独自の基準を設けており、融資の基準はかなり柔軟に設定されています。そのため、大手銀行や地方銀行ではローンが組めない人でも融資をしてもらえる可能性があり、不動産投資家として利用している人は多くいます。

2．固定金利と変動金利

固定金利は、ローンの返済期間を通して金利が変わらず固定されているものです。

対して、変動金利は半年に一度、市中金利によって利息が見直され、返済額の元本と金利の割合が見直されます。

固定金利のメリット

固定金利では、ローンの返済額と金利分の支払い額が事前に確定するので、資金計画が立てやすくなるというメリットがあります。また、金利が上昇したとしても、契約時の低い金利が維持されます。

固定金利のデメリット

固定金利の最大のデメリットは金利の高さです。金利が固定されているため、将来金利が下がったとしてもその恩恵を受けることはできません。返済期間が長くなるほど金利は高くなります。

変動金利のメリット

変動金利は、固定金利よりも金利が低く設定されているので、不動産投資ローンを組む際は変動金利を選ぶ人が多いです。金利が低い間に変動金利で借りれば支払う利息は少なくて済みます。期間の短いローンであれば、金利が低いまま完済できるため、全体の返済額が少なくて済みます。

変動金利のデメリット

変動金利は金利が固定されていないため、金利が上昇すると返済額が上がってしまうというリスクがあります。金利が長期間上昇すると固定金利よりも金利が高くなってしまうこともあります。

不動産投資ローンの金利は変動金利がメインとなっており、一部の金融機関を除いては固定金利が選べないことも多いです。

3．金利シミュレーション

不動産投資ローンの利息は借入期間を長く設定すると総返済額も大きくなります。金利によってどれくらい返済額に差が出るのか見てみましょう。

1500万円の借入・2%の金利で20年借りた場合

金利2％で1500万円を20年で返済するには、毎月の返済額は75,882円となります。総返済額は18,211,800円となるので、3,211,800円の利息を支払うことになります。

1500万円の借入・3.5%の金利で25年借りた場合

金利3.5％で1500万円を25年で返済するには、毎月の返済額は75,093円となります。総返済額は22,528,060円となるので、7,528,060円の利息を支払うことになります。

借入期間を20年にした場合、返済総額は20,878,320円と利息が少なくなります。ただし、5年返済を短くしたため、毎月の返済額は86,993円となります。

不動産投資ローンは返済期間が長いと元本の減りが遅く、利息が膨れてきます。毎月の返済額と総支払額を減らすには、金利の低い金融機関を選び、なるべく早く返済することがポイントです。

4．なるべく安い金利で借りるためには？

金融機関から融資を受けて行う不動産投資では、ローンの借入期間や金利によって毎月の返済額が変わるため、ローンの組み方が重要です。しかし、金利は借主の収入や資産状況、選んだ物件によっても変わります。

不動産投資ローンを組む際に失敗しないためにも、不動産投資に詳しいパートナーを作りましょう。

金利やローンについて分からないことがあれば、積極的に相談することで、不動産投資で失敗するリスクを減らすことができます。

また、金融機関は取引実績も重視します。不動産投資に融資をする際は収入や物件のスペックはもちろんですが、どの不動産業者の案件なのかも見ています。

そのため、提携している不動産業者の案件だと、比較的好条件の融資を受けられる可能性が高いです。

不動産投資ローンを組む際は、取引をする不動産業者が提携している金融機関に打診してもらいましょう。

5．まとめ

金利は、金融機関や個人の属性、物件によっても左右されます。また、不動産投資の収益に与えるインパクトも大きいものです。

最新の情報を確認し、自分に合った条件で融資を受け、不動産投資を始めることが成功につながります。

自分なら、どんな物件をどこの銀行で融資が可能なのか、パートナーとなる不動産会社見つけシミュレーションしてみましょう。

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