不動産投資ローンを組む時に金融機関が重視する資産背景とは

1．不動産投資ローンの融資審査でチェックされる「資産背景」とは

資産背景とは、ローンの申し込みをした人が保有している資産の状況です。不動産投資では、高額の融資を受ける場合などに、必ず申込者の資産背景が確認されます。

資産としては、現金や預貯金の額はもちろん、株式などの金融資産、金やプラチナなどの現物資産、不動産、生命保険などが該当します。

また、両親や配偶者が所有する不動産や預貯金がある場合など、相続権のある資産も資産背景には含まれます。

2.資産背景が不動産投資ローンの融資審査に与える影響

1）不動産投資ローンの審査内容

住宅ローンを借り入れる場合には、申し込みをする人の個人属性を中心とした審査がなされます。

融資審査における個人属性とは、年収や勤務先、勤続年数、借り入れの有無など、その人の経済的な状況や社会的背景などを指します。

不動産投資ローンでも、個人属性は融資審査の重要な判断ポイントとなります。

しかし、不動産投資ローンでは住宅ローンとは異なり、個人属性に加えて物件の収益性や資産背景も審査の対象となるのです。

不動産投資ローンで金融機関が審査する「属性」についてはこちらの記事で詳しくご説明しています。

【関連記事】不動産投資ローンの「属性」とは？年収が高くても融資が通りにくい人の特徴

2）資産背景が不動産投資ローンの審査対象となる理由

住宅ローンは、自分や家族が住む家を購入するために借り入れるローンです。

もし、住宅ローンの支払いが難しくなってしまったら、自分も家族も住む家を失ってしまいます。家族で過ごす家を失うことは、思い出も一緒に失うことになります。

そのため、たとえ状況が変わって住宅ローンの返済が難しくなった場合でもほとんどの人は、新たな仕事を見つけたり、支出を抑えたりして、住宅ローンの返済を続けようとします。

しかし、不動産投資ローンは、自分や家族が住む家を取得するための借り入れではありません。

万が一、ローンの返済が難しくなった場合でも住宅ローンの返済が滞るケースに比べて、何としてでもローンを返済しようと考える人は多くはないのです。

不動産投資に失敗し、ローンの返済が難しくなったら物件を売却すればよいと考えるかもしれません。

しかし、物件が希望の額で売却できなかった場合はどうなるでしょうか。物件の担保価値よりも高額な融資をする場合、金融機関は融資額を回収できず、貸し倒れになってしまうリスクも出てくるのです。

不動産投資ローンの申込者に十分な資産背景があれば、万が一、ローンの返済が難しくなった場合でも金融機関は、ローン債権の回収ができる可能性が高くなります。

そのため、不動産投資ローンでは、個人属性や物件の収益性に加えて、投資家の資産背景も審査の対象としているのです。

3）資産背景がローン審査に与える影響

一般的な銀行などの金融機関は、ビジネスとして融資を行う企業です。金融機関から融資を受けると、毎月、借りたお金と一緒に利子を返済します。この利子が金融機関の儲けとなるわけです。したがって金融機関としては、安心してお金を貸せる企業や個人には融資を行いたいと考えますが、回収不能になる恐れがある企業や個人には極力融資を避けたいと考えます。そのため、住宅ローンや不動産投資ローンをはじめとしたローンの申し込みをする際には、お金を貸しても問題ない相手かどうかの判断をするために、審査が行われるのです。
潤沢な資産があり、資産背景がよい場合、金融機関は高額な融資を行っても、回収不能の恐れが低くなると考えます。そのため、申込者の年収が低い場合であっても資産背景がよければ、希望の額の融資を受けられる可能性が出てきます。また、不動産投資の収益をより高めるために、より低金利で融資を受けたいと考える場合もあるでしょう。そのような場合は、資産背景を金融機関に提出すれば、よい条件で融資を受けるに値する、信頼性の高い人物であることを証明するためにも役立ちます。

3．資産背景の報告には証明が必要

金融機関に資産背景を報告する時には、所有する預貯金の額や株式、現金などの金融資産、保有する不動産などを一覧にして書き出します。

また、両親や配偶者の所有する金融資産や不動産などの資産も一覧にして提出すると、より資産背景が厚くなります。

資産背景を報告する際には、本当にその資産を保有しているのかを証明する書類も必要です。

預貯金などについては通帳のコピー、株式などについては株式証書のコピーなどを準備します。

保有不動産については、登記簿謄本を用意するとよいでしょう。

また、すでに不動産投資を行っており、ほかにも投資用物件を保有している場合には運用実績を示す資料を加えると、収益物件としての価値もプラスされる可能性があります。

4．資産背景を厚くするためには

資産背景は、金融機関にとって安心して融資を行えるかどうかの判断基準の一つとなります。

総資産額が100万円の人が1億円の融資を申し込むケースと8,000万円の総資産を持つ人が1億円の融資を申し込むケースでは、どちらの方が安心してお金を貸せるでしょうか。

おそらく、100人いれば100人の人が後者の方に融資をすると答えるはずです。

資産背景が厚ければ、万が一、返済が滞った時に所有している資産から債権の回収が可能です。そのため、資産背景がよいほど、金融機関は大きな額の融資もしやすく、またよい条件での融資も受け入れやすくなります。

1）預貯金を増やす

資産背景を厚くするためには、まず、自分の預貯金を増やすことが大切です。投資とは、預貯金に余裕のある人が、余剰となるお金を投じて資産を運用することであり、余剰金がないもかかわらず投資を始めればリスクが大きくなります。

融資を受けて1棟マンションを所有したとしても、複数の部屋で空室が続いてしまうようであれば家賃収入として得られるお金は減少します。

そのため、空室が改善し、入居率が高まるまで自己資金からローンの返済をしなければならないのです。

また、何らかの理由で建物や設備の突発的な修繕が必要になるケースも考えられます。まとまった額の修繕費が必要になる場合も、自己資金から捻出しなければならないケースもあるでしょう。

そのような場合、手元資金に余裕がなければ、ローンの返済ができなくなったり、資金不足から修繕が難しくなってしまったりする可能性もあるのです。

不動産投資を始める時には所有する資産と比較し、融資を受けようとする額が妥当なものであるかどうかを冷静に判断することも大切です。

2)両親や配偶者が所有する資産も追加する

両親が所有する預貯金や不動産など、相続予定の資産がある場合などは、両親の保有資産についても資産背景に追記するとよいでしょう。

同様に、配偶者が所有する資産についても資産背景に加えれば、ローンの申請者だけでなく、家族の保有資産も併せて審査される可能性が高くなるため、融資審査を優位に進めることができます。

ただし、その場合も家族の了承を得ることなく、勝手に資産背景に追加することはできません。不動産投資を始める旨の説明を行い、家族の合意を得てから資産背景に追記するようにしましょう。

5．区分マンション投資から始めるという手段も

1棟マンションや1棟アパート投資を始める際には、借り入れる額も多くなるため、不動産投資ローンの申し込みをする際には、資産背景も含めた融資審査が行われます。

金融機関もビジネスとして融資を行う以上、貸し倒れのリスクが高い場合、融資は行いません。

初めて不動産投資を始める方や不動産投資の経験はあるものの年収が低い方などは、融資を受けられる額も低くなる可能性が高くなります。

資産背景が厚い場合は、そのようなケースでも融資を受けられる可能性は高くなりますが、前述の通り、不動産投資は投資である以上リスクも伴うことをしっかり理解しておくことが大切です。

不動産投資の経験がない、または浅い場合には、大きな借り入れが必要となる1棟マンション投資や1棟アパート投資ではなく、物件価格を抑えられる区分マンション投資から始めてみてはいかがでしょうか。

区分マンション投資で不動産投資のノウハウを身に着け、実績を重ねていけば、金融機関からの評価を高められ、2つ目の物件を取得する際の融資審査に通りやすくなります。

また、不動産投資を成功させるためにはリスクを分散させることも必要です。

マンションやアパートの1棟投資は、成功すれば大きな額の収益を得られるというメリットもあります。

しかし一方で、台風や地震などの災害が起きた場合、人の流れが変わってエリアの賃貸ニーズが低下した場合などにリスクを分散することができません。

複数のエリアに区分マンションを所有して不動産投資を行えば、全ての物件が1度に災害に見舞われることも、エリアの賃貸ニーズが変化することも考えにくくなります。

つまり、1棟アパートを1億円で購入するのと、2000万円のマンション5戸を購入するであれば後者の方がリスク分散を狙えるわけです。

また、空室などによって運用が難しくなった場合にも、区分マンションであれば1戸単位で売却できるといったメリットもあります。

まとめ

資産背景とは、その人が持つ資産の状況です。不動産投資ローンの申し込みをする際には、個人属性や物件の収益性に加えて、個人としてどのくらい資産を所有しているのかを示す資産背景も審査の対象となります。

特に、1棟アパート投資・1棟マンション投資のための融資を申し込む際は借入額も大きくなるため、資産背景が重視される傾向にあります。

資産背景がよければ、金融機関は貸し倒れのリスクが減るために、大きな額の融資を受けられたり、低金利などのよい条件で融資を受けたりといったことが可能です。

しかしながら、1棟アパート投資や1棟マンション投資にはメリットもありますが、リスクを分散しにくいというデメリットもあります。

不動産投資の経験が浅く、資産背景も十分でない場合には、無理に1棟投資を始めるのではなく、複数の区分マンションへの分散投資を検討してみてはいかがでしょうか。