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不動産投資ローンを組む時には何を見られる?~個人属性・資産背景・物件条件編~

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を始めるにあたって第一のハードルは「融資の審査に通るか」という点でしょう。

不動産投資ローンは住宅ローンより融資の審査が厳しいと言われていますが、審査で重要となる点は個人の属性、資産背景がどれぐらいあるのか、物件の条件の3つとなります。

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1.不動産投資ローンのカギは「個人の属性」「資産背景」「物件の条件」

1)個人の属性

不動産投資ローンの審査に影響を及ぼす「個人の属性」は主に以下の5つとなります。

個人の属性5つ

①職業・勤続年数(返済能力)

②年収

③自己資金

④融資額

⑤年齢・健康状態・その他

①職業・勤続年数などの返済能力

職業、勤務先企業の規模・勤続年数は金融機関が重視する重要な指標の1つとなります。

ローン債務者の返済能力を見極めるためです。

 

金融機関が好む個人の属性の代表例を見てみましょう。

金融機関が好む個人の属性

・公務員

・医師や弁護士などの国家資格者

・上場企業の会社員

公務員や上場企業の会社員などは収入が安定しているので、金融機関からはかなり好印象。

医師や弁護士などの国家資格者も比較的収入が高い職業のため、やはり金融機関からの信頼は高いです。

 

職業ではありませんが、地域で有名な資産家や数代に渡る地主も高属性と言えるでしょう。

ローンの担保となる資産を多く保有しているからです。

なお自営業者はケースバイケースで、収入が安定して高い方は融資に有利だと言えます。

一方で、開業したばかりの方や収入が安定しない方は不利になりやすい傾向があります。

 

②年収

(1)で述べたように、返済能力が高い=高属性の職業 であるのは事実です。

では上記に該当しない人は融資に不利かと言えば、決してそうとは言い切れません。

 

基本的に金融機関が重視するのは「収入の安定性」です。

高収入である必要はなく、ローンが返済できるだけの安定した収入があるかを見極めるわけです。

 

では「安定した収入」の基準とは何か。

正直に告白しますと、不動産投資ローンを組むなら最低年収500万円は必要になってきます。

最近では、年収550万円がボーダーの金融機関も増えてきている傾向にあります。

 

年収によって融資枠も異なってきます。

融資枠は年収の8~10倍前後が相場です。

年収500万円の方が不動産投資ローンを申し込む場合、4,000万円程度の融資枠があるという計算になります。

 

金融機関は、ローン返済者の年収を把握するために、過去3年間の収入を証明する書類の提出を求めてきます。

すぐに用意できるよう準備しておきましょう。

・サラリーマンの場合は源泉徴収票

・自営業者の場合だと確定申告書

 

③自己資金

金融機関は自己資金も重視します。

代表的なのが預貯金ですが、株式などの有価証券や不動産などの実物資産も含まれます。

 

不動産投資ローンは、不動産の家賃収入から返済していくのが一般的な考えです。

しかし空室期間が長引けば収入はゼロ。金融機関はローン返済が滞ることを懸念します。

そこで担保となるのが自己資金なわけですね。

 

自己資金=担保力 を意味し、この担保力が高い人ほど融資が受けやすくなります。

 

④融資額

「年収」の項で触れた通り、融資枠は年収の8~10倍程度となります。

年収500万円の方なら4,000万円前後物件が融資対象として妥当です。

しかし1億円の新築マンションなど、自らの「与信」範囲を超えるローンに申し込んでしまうと、審査に落ちることになるでしょう。

 

自身の融資枠を把握し、それに見合った投資を検討する必要があります。

⑤年齢・健康状態・その他

まずは年齢についてです。

不動産投資ローンにおいて、年齢制限を設けている金融機関は少ないです。

理由は住宅ローンと比較すると分かりやすいです。

 

住宅ローンは、住んでいる本人が生きている間にローンを完済することを前提としています。

返済原資が本人の労働力(収入)なためです。

一方で、不動産投資ローンの場合、返済原資は家賃収入です。

ローン返済者が亡くなっても家賃収入は入ってくるので、年齢は関係ないとされています。

 

以上のことから、本人が高齢でも不動産投資ローンを組むことは可能なのです

(連帯保証人を付けるなど、一定の条件はあります)。

 

健康状態も年齢と同様に、不動産投資ローンを組む際は特に関係しません。

2)資産背景

「自己資金」の項でも触れましたが、預貯金(現金)や投資信託、生命保険の解約返戻金が多ければ多いほど金融機関からの評価はプラスとなります。

 

高収入の職業についていれば多額のローンを借り入れることができるでしょう。

つまり投資に有利だと言えます。

では、そうではない人は諦める他ないのでしょうか。

 

安心してください。そうとも言い切れないのです。

物件に対して一定の頭金を用意するのも一つの対策となり得えます。

「そこまで年収が高くない」、「自営業者で収入が不安定」、「転職したばかりで勤続年数が浅い」等、融資で不利になりやすい方は自己資金を多めに準備しておくと審査に通る可能性が高くなります。

 

注意点

投資とは、預貯金に余力がある方が資産運用を目的に「余剰金」を投じることを言います。

不動産投資の場合、ローン(借金)を組む点が他の投資と異なるところですが、

与信力と余剰金を活用する点は他投資と共通しています。

ムリに預貯金を崩すと破産につながる恐れもあるので、冷静な視点で判断しましょう。

3)物件の条件

金融機関では物件の所在地築年数利回りなどを基に物件を評価します。

所在地

所在地に関してはもちろん東京都内が一番有利にはなります。

しかしながら都内であっても収支がマイナスになるような物件や修繕状況がしっかりしていない物件に関しては評価が出にくい傾向にあります。

また都内と言っても住所が『東京都○○区~』であれば良いという訳ではなく駅からの徒歩分数であったり、利用出来る路線の利便性であったりと評価されるポイントはいくつかあります。

築年数

築年数に関して分けると新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件に分けられます。

新耐震物件であれば取り扱える金融機関は多いですが、旧耐震の物件だと取扱は限られます。

今後ここの部分に関しては築何年以内など基準が変わっていく可能性も多くあるかと思います。

利回り

利回りに関しては統一された基準というものはありませんが、金融機関としては一定期間の空室があったとしても返済には困らないであろうと想定される物件で審査をしたいので一定以上のプラス収支が必要になる場合が多いです。

重要なポイントのみをここでは挙げましたが物件評価は、ここだけ優れていれば何とかなるという性質のものではなく、総合的に判断されるものなので物件選定に関しては知識を持った方からの適切なアドバイスを受けることを推奨します。

全ての条件がプラスになっていることは稀なので、マイナスポイントをカバー出来るような物件をデメリットまで包み隠さず話してくれる方からの紹介を受けるのが良いでしょう。

2.年収の低い方が融資を受けるためには

「年収が低いけど不動産投資がしたい!」「今の年収で審査に通るためには何をしたらいいの?」とお考えの方はローンの見直し、クレジットカードの解約、預貯金を増やすことで融資審査に通る確率を上げていきましょう。

1)既存のローンを見直す

不動産投資ローンを組むにあたって、他にローンがある場合は「負債」とみなされ融資額が少なくなる、審査に不利となる可能性があります。

一定の支払い額が毎月発生することが確約されており、年収から既存のローン金額を差し引いて新たにローンを組んで返済していけるのかを長期的に判断していかなければならないからです。

自動車や住宅等のローンを契約している方は、繰り上げ返済を行う、借り換えを行う等のローンの見直しで少しでも毎月の固定費用を改善していくようにしていきましょう。

2)使わないクレジットカードを解約する

クレジットカードを複数所有している方は多いですが、例えばキャッシング枠が200万円ある場合「200万円借金が出来る」とみなされ審査に悪影響となります。

またカードローンに関しても同様の考え方になります。

銀行口座にカードローン機能が付帯していた、クレジットカードに意図しないキャッシングが付いていた、家族カードで多くの利用実績があるなどマイナスに見られてしまうこともあるので現状を把握することが大切です。

使用していないクレジットカードは解約、またはキャッシング枠を利用停止したほうが良いでしょう

3)預貯金を増やす

金融機関は「現金を持っている人」を信頼する傾向がありますので、自己資金が多い事は審査に有利に働きます。

例えば今までの実績で社会人になってから5年程度にも関わらず、500万円貯められている方であれば単純に考えると年間100万円近くを貯蓄に回せる余裕のある方なので金融機関としては貸し倒れのリスクを減らせると考えています。

 

同様の属性の方で年収が1000万円近くあるが、預貯金が100万円程度までしか貯められていない方の場合は浪費癖があるのではないか、または見えない借入があるのではないかとマイナスに見られることがあります。

つまり預貯金がいくらあれば融資が通りやすいといったことはなく、年齢・年収・家族構成相応の預貯金が実績として貯められているのかが一つの判断材料となります

 

なお地方銀行・信用金庫は「地元の人との付き合い」を大事にする傾向があるため、長く取引を行い、預金を多くすることで信用力を高めることができるでしょう。

家計を見直す際は固定費を減らす事に注力しましょう。

電力・ガス会社を変える、スマホをキャリアから格安SIMに替える等で月の貯蓄が増え、預貯金が貯まるスピードが速くなります。

また積立型の生命保険や財形貯蓄、50歳を超えていたりすると退職金予定額も有利に働くことが多いので推奨できます。

3.区分マンション投資から始めるという手段も

不動産投資未経験で年収が低い方は融資限度額も低くなりますので、購入価格の低い区分マンション投資から始めてみると金融機関からの信用力を高められる可能性があります

また1棟アパート1億円を購入するのと、2000万円のマンション5戸を購入するであれば後者の方がリスク分散を狙える・資金繰りに困った場合1戸単位で売買出来るなど有利になるポイントもあります。

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