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不動産投資ローンを組む時には何を見られる?~個人属性・資産背景・物件条件編~

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を始めるにあたって第一のハードルは「融資の審査に通るか」という点でしょう。

不動産投資ローンは住宅ローンより融資の審査が厳しいと言われていますが、審査で重要となる点は個人の属性、資産背景がどれぐらいあるのか、物件の条件の3つとなります。

1.不動産投資ローンのカギは「属性」「資産背景」「物件の条件」

1)個人の属性

金融機関から評価が高くなる職業の例としては、安定性の高い公務員や国家資格を持ち高収入の医師・弁護士等の士師業上場企業の会社員となります。

中小企業の会社員は企業の規模や安定性、勤続年数等により評価が異なり、自営業者もケースバイケースとなります。安定して高い事業年収がある自営業者は高評価となり、収入が不安定な場合は審査が厳しくなる傾向があります

また自営業者の場合は事業の安定性を勘案されることも多く、例えば借入過多になっていない債務超過になっていない大手の取引先があるなど様々な評価点が存在します。

また資産家や地主、既に不動産経営で実績を出し資産バランスの良い方は有利に審査を進められると想定されます。

2)資産背景

預貯金(現金)や投資信託生命保険の解約返戻金が多ければ多いほど金融機関からの評価はプラスとなります

また物件に対して一定の頭金を用意するのも一つの対策となり得るものです

年収が低い、自営業者で収入が安定しない方や転職したばかりで勤続年数が浅い等、融資で不利になりやすい方は自己資金を多めに準備しておくと審査に通る可能性が高くなります。

ただし自己資金を貯めるためには時間がかかり、不動産投資のスタートが遅くなるというデメリットがあります。

3)物件の条件

金融機関では物件の所在地築年数利回りなどを基に物件を評価します。

所在地

所在地に関してはもちろん東京都内が一番有利にはなります。

しかしながら都内であっても収支がマイナスになるような物件や修繕状況がしっかりしていない物件に関しては評価が出にくい傾向にあります

また都内と言っても住所が『東京都○○区~』であれば良いという訳ではなく駅からの徒歩分数であったり、利用出来る路線の利便性であったりと評価されるポイントはいくつかあります。

築年数

築年数に関して分けると新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件に分けられます。新耐震物件であれば取り扱える金融機関は多いですが、旧耐震の物件だと取扱は限られます。今後ここの部分に関しては築何年以内など基準が変わっていく可能性も多くあるかと思います。

利回り

利回りに関しては統一された基準というものはありませんが、金融機関としては一定期間の空室があったとしても返済には困らないであろうと想定される物件で審査をしたいので一定以上のプラス収支が必要になる場合が多いです。

重要なポイントのみをここでは挙げましたが物件評価は、ここだけ優れていれば何とかなるという性質のものではなく、総合的に判断されるものなので物件選定に関しては知識を持った方からの適切なアドバイスを受けることを推奨します。

全ての条件がプラスになっていることは稀なのでマイナスポイントをカバー出来るような物件をデメリットまで包み隠さず話してくれる方からの紹介を受けるのが良いでしょう。

2.年収の低い方が融資を受けるためには

「年収が低いけど不動産投資がしたい!」「今の年収で審査に通るためには何をしたらいいの?」とお考えの方はローンの見直し、クレジットカードの解約、預貯金を増やすことで融資審査に通る確率を上げていきましょう。

1)既存のローンを見直す

不動産投資ローンを組むにあたって、他にローンがある場合は「負債」とみなされ融資額が少なくなる、審査に不利となる可能性があります。

一定の支払い額が毎月発生することが確約されており、年収から既存のローン金額を差し引いて新たにローンを組んで返済していけるのかを長期的に判断していかなければならないからです。

自動車や住宅等のローンを契約している方は、繰り上げ返済を行う、借り換えを行う等のローンの見直しで少しでも毎月の固定費用を改善していくようにしていきましょう

2)使わないクレジットカードを解約する

クレジットカードを複数所有している方は多いですが、例えばキャッシング枠が200万円ある場合「200万円借金が出来る」とみなされ審査に悪影響となります。またカードローンに関しても同様の考え方になります。

銀行口座にカードローン機能が付帯していた、クレジットカードに意図しないキャッシングが付いていた、家族カードで多くの利用実績があるなどマイナスに見られてしまうこともあるので現状を把握することが大切です。

使用していないクレジットカードは解約、またはキャッシング枠を利用停止したほうが良いでしょう

3)預貯金を増やす

金融機関は「現金を持っている人」を信頼する傾向がありますので、自己資金が多い事は審査に有利に働きます。

例えば今までの実績で社会人になってから5年程度にも関わらず、500万円貯められている方であれば単純に考えると年間100万円近くを貯蓄に回せる余裕のある方なので金融機関としては貸し倒れのリスクを減らせると考えています。また同様の属性の方で年収が1000万円近くあるが、預貯金が100万円程度までしか貯められていない方の場合は浪費癖があるのではないか、または見えない借入があるのではないかとマイナスに見られることがあります。

つまり預貯金がいくらあれば融資が通りやすいといったことはなく、年齢・年収・家族構成相応の預貯金が実績として貯められているのかが一つの判断材料となります

なお地方銀行・信用金庫は「地元の人との付き合い」を大事にする傾向があるため、長く取引を行い、預金を多くすることで信用力を高めることができるでしょう。

家計を見直す際は固定費を減らす事に注力しましょう。電力・ガス会社を変える、スマホをキャリアから格安SIMに替える等で月の貯蓄が増え、預貯金が貯まるスピードが速くなります。また積立型の生命保険や財形貯蓄、50歳を超えていたりすると退職金予定額も有利に働くことが多いので推奨できます。

3.区分マンション投資から始めるという手段も

不動産投資未経験で年収が低い方は融資限度額も低くなりますので、購入価格の低い区分マンション投資から始めてみると金融機関からの信用力を高められる可能性があります

また1棟アパート1億円を購入するのと、2000万円のマンション5戸を購入するであれば後者の方がリスク分散を狙える・資金繰りに困った場合1戸単位で売買出来るなど有利になるポイントもあります。

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