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不動産投資のローン・融資はどう選ぶ?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資ローンの種類

都市銀行?地方銀行?信託銀行?はたまたノンバンク?どうやって選べばいい?

ローンの借り入れには各金融機関ごとに年収制限や融資額割合、金利、連帯保証の有無などの違いがあります。金利は安いに越したことはありませんが、キャッシュフローを保つために融資の期間も考慮する必要があります。

現金での売却などの対応を求める場合には金融機関のスピード感も重要となってきます。

ワンルームマンション投資はローンを組むことができる

ローンを使うことのメリット・デメリット

頭金とローンを利用して、例えば30年かけて築古ワンルーム投資に月5万円づつ貯蓄を継続したとします。全額で1,800万の投資になります。途中、お金ができたらそれを活用しローンを組み、コツコツとワンルームマンションを買い足してゆきます。

こうしてローンを一部に利用した投資で、30年続けた時点で9戸のワンルームを所有し、年間の家賃収入が576万円、残債は実質1戸のみという投資を行うことが可能です。

一方でまったくローンを使用せず、現金のみでワンルームマンション投資を行うこともできます。
その場合、借り入れのリスクがないという一方で、融資という制度の利点を使えない、年収の高さを利用できないといったことがあげられます。

金融機関の「投資物件用マンションローン」の一例

融資金額 ・融資金額は購入金額(税込)の60%~フルローン可能
・物件の担保評価により掛目を変更する可能性があるため、事前にご確認ください
(金融機関、融資内容によって異なります。)
※お持ちの不動産を担保提供することにより、購入価格(税込)の100%が可能です。
申込時年齢 ・満20歳以上65歳未満で完済時年齢満70歳未満から満85歳未満まで
・金融機関によって完済時年齢は異なります(※セゾンファンデックス)
借入期間 ・45年-(築年数)、35年-(築年数)、65歳-(年齢)など、最長35年
・金融機関によって異なるため、事前にご確認ください
適用利率 ・変動金利1.9~3.9% 金融機関によって金利変動します
※1.5%→日本政策金融公庫、3.9%→三井住友トラストL&F
【諸条件】
築30年以内、総戸数20戸以上など金融機関により、対象物件に取扱い条件があります。
事務手数料 ・52,500円~融資金額の2%など金融機関により異なります
返済方法 ・元利均等月払い・元金均等

ローンにまつわるQ&A

Q. 住宅ローンと投資用ローンは異なるの?

異なります。自分の居住用でなければ住宅ローンは組むことができません。

Q. ローンの頭金はいくら必要ですか?

頭金なしで融資を受けることも可能です。当社では、物件とお客様にあった金融機関をご紹介させて頂いております。
※頭金なしの場合でも、事務手数料が別途必要となります。

Q. 繰り上げ返済は効きますか?またその際の手数料は?

アパートローンの場合、繰上返済手数料がかかる場合や、繰上返済自体が原則不可な場合もあります。特に固定金利の場合は不可となる銀行や金融機関が多いので、事前に確認することをお勧めしています。

Q. 年収いくらからローンを組むことが可能ですか?

一概には言えませんが、極端なことを言えば100万円の年収であっても、すでに物件をお持ちでその評価額が融資条件をクリアしていれば、ローンを組むことが可能です。また、年収の差は限度額に差は出るものの、借り入れ条件自体はさほど変わりがありません。

Q. 家賃収入は審査基準に反映されますか?

金融機関によっては家賃収入が反映される場合があります。

Q. ローンを組んで購入したが、抵当権をつけたままで売却できるのか?

できません。売主様が設定した抵当権を抹消して、売却する必要があります。ただし、抹消するタイミングは、決済のときです。つまり、売買代金をいただいたときに抵当権の抹消になります。

Q. ローン控除など節税の仕組みを教えてほしい

自宅の住宅ローンであれば、部屋の大きさによって税額控除ができます。

まとめ

ワンルームマンション投資のカギは、ローンといかに向き合うかということにあります。

借入ですので当然リスクはありますが、レバレッジを利かせることで手持ちの金額でより大きな金額を動かすことが可能です。

では、どんどんローンを組んで無際限に物件を購入してゆけばよいのか?投資用ローンは変動金利が主ですので、際限なくローンで物件を取得していった場合、金利上昇時に返済が困難になる危険性があります。

どのようにローンと向け合ってゆけばよいのか。それは「ルールを決める」ことです。

ルールを決めることで、例えば手持ちの資金が少なくとも物件を購入し、結果的に25年後には10戸の所有マンションとともに年間480万円の収入を手に入れられるマンションオーナーになるという例もあります。

◎具体的に金利1.975%でローンを組んで購入してゆくケースを考えてみましょう。

ローンを利用して600万円のワンルームマンションを一戸購入すると仮定します。

このとき自己資金234万円を購入費用の頭金として、家賃収入を貯めるのと同時に以後5万円の貯金をしてゆき、234万円貯まった時点でまた物件を買い増してゆきます。

5年目には貯蓄+手取り家賃で約308万円貯まると同時に残債を完済。貯蓄である234万円を頭金+取得金額として2件目を購入。その際に家賃収入は繰り上げ返済資金として貯めてゆきます。

ここで大切なことは「ローンを同時に組むのは最大2件まで」とその時にあったルールをしっかりと決めることです。

家賃+貯蓄で繰り上げ返済しつつ、物件数を着実に増やしてゆく。そして25年後には所有物件数は10戸、年間家賃収入は480万円に。8戸のローンは完済し、2戸の約770万円のローンが残るのみとなります。築古の物件であれば、新築と比べ大幅な物件価格の下落の懸念もなく、安心して売却をすることも可能です。

重要なことは、決してすぐ手に入る利益を求めず、ルールをしっかりと決め、そしてコツコツと買い増してゆくこと。そうすることで、ローンをむしろ「武器」として活用してゆくことができます。

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