不動産投資ローン・融資の選び方。そもそもローンは組むべき？
不動産投資は金融機関からの融資を利用することで、少ない資金からでも投資用不動産を購入する事ができます。
しかし、はじめて不動産投資をする方の中には、不動産投資ローンを組むことについて不安に思う方もいるのではないでしょうか。
今回は、不動産投資ローンの種類や選び方、ローンを組むことのメリット・デメリットなどについて説明します。
1．そもそも不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは賃貸用物件の購入を目的とした融資です。ローンの返済は物件から得られる家賃収入から充てることを前提とするため、審査では物件の収益性や資産性も重視されます。
2．不動産投資ローンの種類
都市銀行？地方銀行？信用金庫？はたまたノンバンク？どうやって選べばいい？
不動産投資の融資に関わってくるのは主に都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、ノンバンクの4種類です。
ローンの借り入れには各金融機関ごとに年収制限や年齢制限、融資額割合、金利、連帯保証の有無などの違いがあります。金利は低いに越したことはありませんが、キャッシュフローを保つために融資の期間も考慮する必要があります。
1）都市銀行
東京や大阪など大都市に本店を構え、広いエリアに展開している銀行です。金利は低いですが、融資のハードルが高く、審査にも時間を要します。
また、不動産投資の融資にやや消極的で、アパートローンなどのパッケージ商品を扱っていない場合もあります。
2）地方銀行
特定のエリアに根付いた銀行です。地元中心で経営を行っているため融資するエリアが限定されます。
都市銀行に比べると金利は若干高くなりますが、属性の制限が小さいので借りやすい点が魅力的です。
3）信用金庫・信用組合
会員や組合員からの共同出資で運営される非営利団体です。地方銀行よりもさらに地域密着型で、融資する範囲もそのエリアに限られます。
4）ノンバンク
系列銀行などから資金を借り入れて融資業務を行う金融機関です。融資を受けやすいのが魅力的ですが、金利が高く担保も多めに要求されます。
代表的なノンバンクには、オリックス銀行、セゾンファンデックス、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス、SBJ銀行、ジャックスなどがあります。
不動産等担保評価について独自の基準を設けており、融資の基準はかなり柔軟に設定されています。そのため、銀行ではローンが組めない人でも融資をしてもらえる可能性があり、不動産投資家として利用している人は多くいます。
3．提携金融機関で不動産投資ローンを組むのが一般的
住宅ローンであれば都市銀行や地方銀行、信用金庫で組めますが、不動産投資ローンは積極的に扱う金融機関はあまり多くありません。投資用ワンルームに融資する金融機関は何十社とあるわけではないのです。
自分で一から金融機関を探して不動産投資ローンを組むことも不可能ではありませんが、多くの場合、不動産を販売する不動産会社が提携する金融機関から選ぶことになります。
4．ローンを組むことのメリット・デメリット
メリット1：手持ち資金に関わらずレバレッジを効かせることができる
不動産投資ローンを組むことでレバレッジ効果を得ることができます。「レバレッジ」とは「てこの原理」という意味で、少ない資本（力）で大きなリターンを得られることを「レバレッジ効果がある」と言います。
具体的には、少ない自己資金と銀行からの融資によって、自己資金だけでは実現できないような投資効果を得る事ができます。
レバレッジを最大に活かし、手元に残ったキャッシュを繰上げ返済に利用したり、別の投資に利用したりして最大のリターンを得られるように資産運用を考えることも大切です。
メリット2：コツコツ資産を増やすことができる
ワンルーム投資では、複利運用が可能となります。
例えば1戸目（価格：1300万円、借入：1000万円、期間：25年、年間収入：78万円）を購入し、貯まったキャッシュを繰上げ返済に充てた場合で考えてみます。
1戸目を約13年で完済させ、それ以降に入ってくるキャッシュフローを2戸目（価格：2000万円、借入：2000万円、期間：35年、年間収入：102万円）の繰上げ返済に充てると、2戸目は約11年で完済します。
同じように3戸目（価格：1500万円、借入：1500万円、期間35年、年間収入：84万円）を買い増していくと、3戸目は約6年で完済できます。
最初の物件を購入した30年後には、3戸のワンルームが無借金の状態で手に入るのです。
メリット3：団体信用生命保険に加入できる
不動産投資で投資用ローンを組む際には、ほとんどのケースで「団体信用生命保険（団信）」に加入する事になります。
団信は生命保険の一種で、ローンの契約者が返済期間中に万が一のことがあった時に保険金でローンを弁済するシステムになっています。遺された家族は投資用不動産と毎月の家賃収入が手に入るため、生命保険代わりになるのです。
デメリット1：利息が発生する
不動産投資ローンを組むことで、当然ながら利息が発生します。
例えば、借入金額2000万円、借入期間30年、金利2％でローンを組んだ場合の返済額は以下のようになります。
- 総返済額：26,612480円
- 月々返済額：73,923円
このように600万円以上の利息が発生します。もちろん、もっと借入期間を短くしたり、低金利で借りたり、繰り上げ返済をすることで利息を減らすことは可能です。しっかりと収支のシミュレーションを行い、返済額を把握した上で検討しましょう。
デメリット2：物件に抵当権が設定される
抵当権とは、金融機関が住宅ローンというかたちでお金を貸し出すときに、そのお金で購入する不動産を担保として確保しておく権利です。
万が一、ローンの返済が滞って、貸したお金を返してもらえない場合には、金融機関は担保にしている不動産を差し押さえたり、競売にかけたりできるのです。
物件に抵当権が設定されることで、ローンの完済までは差し押さえや競売にかけられるリスクを負うことになります。
5．金融機関の「投資物件用マンションローン」の一例
| 融資金額 | ・融資金額は一部購入金額（税込）の60％～フルローン可能。諸費用ローン取り扱い可能な金融機関もあり。 ・物件の担保評価により掛目を変更する可能性があるため、事前にご確認ください。 （金融機関、融資内容によって異なります。） ※お持ちの不動産を担保提供することにより、購入価格（税込）の100%が可能な場合もあります。 |
| 申込時年齢 | ・満20歳以上65歳未満で完済時年齢満70歳未満から満85歳未満まで ・金融機関によって完済時年齢は異なります。 |
| 借入期間 | ・45年-(築年数)、55年-(築年数)、79歳-(年齢)など、最長35年 ・金融機関によって異なるため、事前にご確認ください。 |
| 適用利率 | ・変動金利1.775～4.4％金融機関によって金利変動します ※取り扱い金融機関については不動産会社までお問い合わせください。【諸条件】 築30年以内、総戸数20戸以上など金融機関により、対象物件に取扱い条件があります。 |
| 事務手数料 | ・110,000円～融資金額の2％など金融機関により異なります。 |
| 返済方法 | ・元利均等返済 |
6．ローンを組むときの流れ
ステップ1：事前審査（仮審査）
融資を受けようとしている金融機関に融資の事前審査（仮審査）の申込をします。不動産投資ローンの融資では、本審査の前に事前審査を行い、融資の実行が可能かどうか調査することになります。事前審査では融資の可否および融資額や金利などが決められます。
ステップ2：物件の購入申し込みと売買契約の締結
融資の事前審査が通ったら物件の購入申し込みをし、売買契約の締結をします。
売買契約の際は、融資の審査が通らなかった場合に白紙解除ができる「ローン特約」が契約に盛り込まれているか確認しておきましょう。
ステップ3：本審査
事前審査を通過したら融資については本審査の通過をもって正式に承認となります。
物件評価とともに融資審査の基準となるのが「個人属性」です。借りる人がどんな人なのかを金融機関は審査します。本審査が通るまでは、金融機関によって異なりますが、約1週間～1ヵ月程度となります。
ステップ4：金銭消費貸借契約の締結
本審査が通り融資を受ける金融機関が決定したら、金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。
金消契約とは、金融機関とお金の借主（物件の買主）との間で締結するローン契約です。返済計画や設定金利などが契約書に記載されているので内容を確認しておきましょう。
ステップ5：融資の実行と物件の引き渡し
物件の引き渡し時に不動産投資ローンの融資の実行を受けて完了となります。
所有権移転登記とともに物件に金融機関の抵当権設定登記が行われます。
7．ローンにまつわるQ&A
Q1：住宅ローンと投資用ローンはどう違うの？
住宅ローンと不動産投資ローンは借入の目的が異なります。住宅ローンは自分の居住用でなければ組むことができません。
不動産投資ローンは賃貸用物件の購入を目的とした融資となります。
Q2：ローンの頭金はいくら必要ですか？
頭金なしで融資を受けることも可能です。物件とお客様にあった金融機関を紹介できる不動産会社を選びましょう。
※頭金なしの場合でも、事務手数料が別途必要となります。
Q3：繰り上げ返済は効きますか？またその際の手数料は？
アパートローンの場合、繰上返済手数料がかかる場合や、繰上返済自体が原則不可な場合もあります。特に固定金利の場合は不可となる銀行や金融機関が多いので、事前に確認することをお勧めしています。
Q4：年収いくらからローンを組むことが可能ですか？
一概には言えませんが、極端なことを言えば100万円の年収であっても、すでに物件をお持ちでその評価額が融資条件をクリアしていれば、ローンを組むことが可能です。また、年収の差は限度額に差は出るものの、借り入れ条件自体はさほど変わりがありません。
Q5：家賃収入は審査基準に反映されますか？
金融機関によっては家賃収入が反映される場合があります。
Q6：ローンを組んで購入したが、抵当権をつけたままで売却できるのか？
できません。売主様が設定した抵当権を抹消して、売却する必要があります。ただし、抹消するタイミングは、決済のときです。つまり、売買代金をいただいたときに抵当権の抹消になります。
Q.7：ローン控除など節税の仕組みを教えてほしい
自宅の住宅ローンであれば、部屋の大きさによって税額控除ができます。
8．まとめ：ローンを組む時はルールを決めよう
ワンルームマンション投資のカギは、ローンといかに向き合うかということにあります。
借入ですので当然リスクはありますが、レバレッジを利かせることで手持ちの金額でより大きな金額を動かすことが可能です。
では、どんどんローンを組んで無際限に物件を購入していけばいいのか？投資用ローンは変動金利が主ですので、際限なくローンで物件を取得していった場合、金利上昇時に返済が困難になる危険性があります。
どのようにローンと向き合っていけばよいのか。それは「ルールを決める」ことです。
ルールを決めることで、例えば少ない手持ちの資金で物件を購入し、結果的に25年後には10戸の所有マンションとともに年間480万円の収入を手に入れられるマンションオーナーになるという例もあります。
ここで大切なことは「ローンを同時に組むのは最大2件まで」など、その時にあったルールをしっかりと決めることです。
重要なことは、決してすぐ手に入る利益を求めず、ルールをしっかりと決め、そしてコツコツと買い増してゆくことです。そうすることで、ローンをむしろ「武器」として活用していくことができるのです。
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